绿城物业工程承接查验工作手册

绿城物业工程承接查验工作手册内容摘要：

间阶段 责任部门 /人 配合部门 /人 备 注 17 物业管理软件 安装物业管理软件并试运行 （ OA、财务系统软件 ） 办公设备到位后 1周内 物业服务中心 一级单 位 （综管 系统 ） / 18 物业保险 确定园区投保方案、确定投保的险种 根据实际情况 一级单位 （综管系统） 综合管理部 / 19 配合开发公司核实房屋 销售合同 物业服务中心 归档业主商品房买卖合同（长期保存） 物业交付前 1 个月 物业服务中心 一级单位 / 20 配合开发公司制定交付 使用通知书 通知交楼日期说明需要缴纳的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费 在开发商发出入伙通知书前 15 天 物业服务中心 一级单位 （财务系统） 开发商应提供实测面积 21 物业服务收费 数据的导入 根据实测面积在 OA 中导入该数据 交付前半个月 物业服务中心 一级单位 （财务系统） 财务部 22 交付资料整理装袋 确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕 业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等，并编号 视物品情况，确保交付前整理完毕 物业服务中心 一级单位、交付外协人员 / 23 编写交付统一说辞（对园区 概况、疑难问题进行汇总） 制作 园区 概况，将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总，以便对业主可能提出的问题统一口径 物业交付前 1 个月内确保完成 物业服务中心 一级单位（报交付小组备案） / 24 配合制定现场交付方案 人员安排、交付流程、现场布置、交 付培训材料等 物业交付前 1 个月 物业服务中心 一级单位、交付小 组 / 15 序号 工 作 内 容 工作要求 /实现目标 时间阶段 责任部门 /人 配合部门 /人 备 注 25 配合交房现场所需物品 的购置并进行布置 收费、领房、验房、园区服务体验区 等区域布置，做好标牌 物业交付前 7 天确保布置完毕 物业服务中心 一级单位 / 26 制定交付各岗位工作流 程（集中交付时期） 地下停车场巡逻线、园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等 物业交付前 1 个月 物 业服务中心 一级单位 / 27 增援交付工作人员落实 根据交付方案 物业交付前 1 周 一级单位 （本体系统） 各职能部门及支 援单位 / 28 交付前培训及交底 就业主领房流程、相关交付手续、现 场布置、制定危机公关预案等 物业交付前 1 个月 一级单位 分管领导 / 29 布置秩序维护工作 检查园区各类重点部位安全、车辆管 理、礼宾服务等 物业交付前 物业服务中心 一级单位 （秩序维护 系统 ） / 30 交付前预演练 领房注意事项、流程分工、危机公关 流程、交付工作人员互相熟悉配对等 物业交付前 1 周 一级单位 物业服务中心 交付小组 / 31 集中交付 办理业主入伙手续（收费、领业主验房、记录业主提出的意见、园区服务体验等） 交付期间（集中交付 35 天，预约交付 10 天之内 0 一级单位 物业服务中心 支援单位 / 32 交付每日碰头会 每天就交付中碰到的问题汇总、讨论 解决 交付期间每天 一级单位 物业服务中心 / / 33 建立业主档案 根据交付时业主填写的业主基本资料，建立填写业主档案和健康档案 交付期间及交付后 物业服务中心 / 资料受控 34 交付总结（整改） 总结交付过程，准备装修管理，就交 付中发现 的问题进行整改 交付完毕后 1 周内 物业服务中心 一级单位 / 16 绿城物业服务集团有限公司 物业承接查验管理 办法 GTBFGC0012020（ A/0） 1 目的 为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据 建房 [2020]165 号《物业承接查验办法》 等 国家相关法律法规的规定， 并结合 集团 实际情况 ，制定本办法。 2 适用范围 本办法适用于绿城物业服务集团有限公司 （ 以下简称集团 ） 所辖各 物业服务中心。 3 职责 各 物业服务中心 及 一级单位 为本项目承接查 验的具体执行部门。 集团行政管理中心、财务管理中心、运营管理中心、企业发展中心等相关部门、集团交付工作领导小组负责为各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供专业支持。 行政管理中心综合管理部负责指导项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议备案及综管指导工作。 行政管理中心本体建设部负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验提供人员配置。 运营管理中心质量管理部负责项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验协议评审的流程把控工作。 运营管理中 心工程技术部负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验的具体交接、查验工作。 财务管理中心负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验费用测算审核工作。 企业发展中心负责项目《前期物业服务合同》评审时对物业共用部位、共 17 用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。 集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。 4 工作程序 定义 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物 业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 原则 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 承接查验的前提条件 建设单位在与物业服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件： a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； c）教育、邮政、医疗卫生、 文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； g）法律、法规规定的其他条件。 合同、协议等对承接查验约定要求 前期工作要求 18 项目需在《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文 件内容约定： a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准 ； b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项 ； c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。 承接查验 补充协议要求 如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。 时间要求 项目必须与建设单位在物业交付使用 30 日前，完成物 业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 物业承接查验具体工作程序 承接查验分为两个阶段 ： 第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。 承接查验流程 确定物业承接查验方案 \计划 移交项目相关图纸资料 查验物业现场共用部位、共用设施设备 确认、解决现场查验问题 签订物业承接查验协议 办理物业交接手续 备案 物业承接查验资料保管、移交 19 确定物业承接查验方案 、制定计划 承接查验方案 a） 项目在物业交付使用前三个月，编制《179。 179。 179。 179。 项目物业承接查验方案》，形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。 《179。 179。 179。 179。 项目物业承接查验方案 》经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案 ； b） 必要时由集团交付工作领导小组组织 集团 相关职能部门对《179。 179。 179。 179。 项目物业承接查验方案》进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工作领导小组汇总意见后反馈至项目。 承接查验计划 按园区《前期物业服务合同》派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。 a） 建设单位应在签订承接查验协议前 30 天发出 （配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱 电系统、人防系统） 承接查验计划 ， 如无准时发出的，物业服务中心责任人应向建设单位发出《工作联系单》，索取承接查验计划 ； b） 物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部（工程部），以便组织落实承接查验 ； c） 计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。 移交项目相关图纸资料 项目 物业服务中心 现场工程主管 按《接管物业需移交资料清单》 （模板）编制 本 项目合同范围内的设施设备《接管物业 需 移交资料清单》，递交建设单位 ，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。 项目 物业服务中心 现场工程主管按建设单位移交的清单进行核对，分别填入 《接管物业移交资料清单》 、 《 共用设施设备资料移交清单 》 和《接管验收资料遗留问题清单》，对资料遗留问题发 《 工作联系单 》 督促建设单位整改，各类资料由 现场责任人 移交 物业服务中心档案管理人员 组织存档。 完成资料移交合格后，分别按 职责权限签字确认。 如建设单位未能全部移交前款所列资料的，项目必须在《物业承接查验协议》中列明 《 接管物业未移交资料明细表 》 ，并注明补交的具体时限等要求。 20 项目对 建设单位移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 查验物业现场共用部位、共用设施设备 承接查验部位 ： a）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观 、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等 ； d）备注： 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容。 承接查验方法和重点： 应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 承接查验标准： a）内部标准 具体按 《配电系统设施设备承接查验操作指引》、《给排水系统设施设备承接查验操作指引》、《楼宇及精装修系统承接查验操作指引》、《空调暖通系统设施设备承接查验操作指引》、《消防系统设施设备承接查验操作指引》、《电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引》、《安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引》、《人防系统设施设备承接查验操作指引》执行 ； b）外部标准参考： GB 50243《 通风与空调工程施工及验收规范 》、 GB50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》、 GB50084《自动喷水灭火系统施工及验收规范 》、《 GB50225 人民防空工程设计规范》等 等。 承接查验实施： 物业服务中心 工程主管准备好相关承接查验检查表， 组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与方法实施承接查验 ， 填写 相关验查表单。 （说明：项 目对与建设单位进行现场查验的内容进行全面清点和核查，内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、查验范 21 围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由项目与建设单位参加查验的人员签字确认。 ） 按设施设备安装施工合同和操作说明等，向建设单位索要备品配件， 填写 《共用设施设备备品件移交清单》 备品配件由 现场责任人组织保管。 确认、解决现场查验问题 项 已经查验的设施设备列入《共用设施设备系统移交明细表》，对存在的问题和缺陷登记在《接管验收设施设备遗留问题清单》表中，并编制项目 （ 配电系统， 排水系统 、 精装修系统 、 空调暖通系统 、 消防系统 、电梯与升降设系统、安防及弱电系统 、 人防系统 ） 缺陷报告，对遗留问题发《工作联系单》督促建设单位整改，各类资料。