收购金融不良资产尽职调查工作方法经验与标准版

收购金融不良资产尽职调查工作方法经验与标准版内容摘要：

合同的书面通知到达之日起六个月。 对于有担保物权所担保的债权的诉讼时效， 该 担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持 3（ 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 ）。 四大资产管理公司所持有的金融不良资产一般都不会存在接收之后的时效问题，重点应该关注在银行剥离之前的诉讼时效问题，如查看银行催收通知书的时间等。 关键是时效的连续性，有的资产时效已丧失，但后期资产管理公司仍有公告或催收等形式，并未得到债务人认可，因而时效仍然丧失，这一点很容易判断错误。 ⑵执行时效。 对于执行时效问题， 根据《民事诉讼法》的规 3例如， A 企业向 B 银行贷款 100 万元， C 以设备提供抵押，约定还款时间 04 年 1月 1 日，如果 A 不能清偿债务的，诉讼时效为 2 年，截至 06年 1 月 1 日， B 从主合同诉讼时效结束之日起 2 年可以向 C 行使抵押权，也就是 最晚在 08年 1 月1 日行使。 担保物权请求权的期间＝债权的诉讼时效（ 2 年，可中止、中断、延长）＋债权的诉讼时效结束后 2 年（除斥期间）。 也就是说，在一般情形下，担保权人行使担保物权的期间为 4 年。 12 定，双方或一方当事人是公民的，向人民法院提出申请执行的期限是 1 年；双方当事人是法人或其他组织的，申请执行的期限是6 个月 4。 这个期限 ， 从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文 书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。 对于有判决而没有申请执行的部分项目，可能已经丧失执行时效，但不一定就丧失了诉讼时效。 （指在贷款发放 或逾期后银行工作人员对债务人的走访情况记录）中寻找财产线索。 调查报告一般都反应了放贷时的情形，可以从中得到部分可能的财产线索，另外很多档案中有下户记录，下户记录一般都详细记录了不良产生的过程，可以从中发现一些可靠的线索，例如当时企业的经营状况，企业的对外投资情况，是否有转移财产的情况等。 由于各公司、银行规定不同，有些需要在资产出让方规定的地点查看原始案卷，有些可以购买档案资料的影印件自行安排阅档。 阅档工作安排由小组视情况进行安排，一般 在阅档前与出让 签署保密协议 有时还需交阅档 费用。 《尽职调查 信息采集 表》。 《尽职调查信息采集表》可分为企贷信息采集表和个贷信息采集表。 ⑴ 企贷阅档信息采集内容。 例如 债务人名称、借款合同号、债务人地址和联系方式、贷款银行、合同金额、合同借款起止日 4 根据新修订的 中华人民共和国民事诉讼法（ 2020 修正） 第二百一十五条规定，自 2020 年 4 月 1 日起 申请执行的期间为二年。 13 期、保证人名称、保证人地址和联系方式、抵押物的权力证书号、是否有抵押登记、是否有和解协议及内容、是否有诉讼 及判决情况、执行情况 、每一次的催收记录 等。 企贷有可能一个户中有多笔借款，根据需要对于多笔借款合同，并且还可能有多笔借新还旧的合同，这些都需要填写， 对于企贷阅档应该就一些有疑问的问题进行记录，在以后的访谈或调查过程中应查找到相应的答案。 详见《企贷尽职调查信息采集表》。 ⑵ 个贷阅档信息采集内容。 个贷主要特点是户数多，同时每笔金额较小。 个贷阅档具有其特点，一般来说个贷都是批量放款，基本上所有放款的材料都是格式性较强，基本资料都一致，因此对于个贷的阅档建议建立一个表格并在阅档的同时填写相关的信息，表格内容主要包括以 下几项：①项目名称；②借款人基本信息：借款人姓名、借款人性别、借款人身份证号、借款人身份证上标注的地址、借款人住址、借款人工作单位、借款人手机电话等联系方式；③借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份证、借款人配偶联系方式；④房产及售价信息：所贷款房产的地址、预售许可证号或房产证号、房产面积、销售单价、房产总价；⑤合同及债务信息：放款银行借款合同号、合同期限（放款日至到期日）、合同金额、剩余本金、催收利息、应收利息、放款银行、还款情况；⑥抵押情况：是否办理抵押、 他项权力证号 ；⑦保证人情况：保证人名称、 保证人地址、保证人联系方式、保证金额、保证期间；⑧诉讼、判决及执行情况：代理律师事务 14 所名称、联系人名称和联系方式、经办法院和法官信息及联系方式、判决情况和执行情况。 最后将所有记录的信息汇总成一个总表。 详见《个贷尽职调查信息采集表》。 在阅档和填写个贷信息采集表的同时应对 真假 个人住房按揭贷款 进行初步 识别。 对假个贷的判断一般有以下几点经验可供参考：①如果是假个贷，在阅档过程中很容易看出同一个项目下很多贷款人的收入证明都 由一个或几个单位开出，或者来自于同一个地区 同一单位 ，其本人一般都无法联系上 ， 并且所留的联系人电 话也是几个人的电话 ，并且档案材料极为规范；②从阅档的统计表中可以看出，同一个项目贷款的发放时间集中在几个月之内，一般一天发放很多笔，然后隔几天又发放很多笔；③ 同一个项目借款人 不缴纳月供的时间非常统一，一般表现在所有贷款人从某个月份开始不再缴纳月供；④在同一个项目中，用贷款额除以房产总价可以发现该数值基本集中在 78－ 80％之间，这主要是因为以前有规定房贷的首付不得低于总房款的 20％ 5。 一般来说真实个贷的个人一般或多或少会多付一点，不可能每一个人都恰好支付房款的 20％作为首付款； 从另一个角度判断，同一个项目的按 揭贷款中 用合同金额除以剩余本金所得出的系数非常接近，这主要是因为放款的时间和还月供的时间基本同步，所以 5 2020年 5 月 29 日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定，从 2020 年 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%。 考虑到中低收入群众的住房 需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定。 15 该数据也极为接近； ⑤从统计的数据中可以发现，所有的贷款时间都为 20 年或 30 年，这个期限是每个项目规定的最长期限，一般个人真实的贷款，每个人的贷款期限都有可能不同，例如有的人以其买房的年龄至其到 60 岁的年限作为贷款的年限，不可能所有贷款人的贷款期限都相同。 在假按揭中因为期限越长开发商所要支付的月供就会越少；⑥合同中签订的房产单价比同期同地段的房产单价高出很多（一般高出 30％左右） 6。 ⑶抵债物的信息采集。 主要 包括法院判决抵债或协议抵债，抵债物的地点情况，权属的状况，抵债物的面积或数量情况，抵债物的瑕疵情况，权属情况以及过户或变更面临的障碍和费用情况，该抵债物是否涉及到其他纠纷情况，该抵债物目前的使用情况，抵债物的出租情况等。 （二）访谈 尽职调查的访谈可以视情况请中介机构参加访谈，一般包括对三个方面人员的访谈：一是访谈资产出让方项目经理；二是访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理；三是访谈债务人、担保人、抵押人。 6举例说明，假设某地段房产价格为 6000 元 /平米，有一套 100 平米的房产，当时其市场价值为 60 万元。 如果通过假按揭的方式，把合同单价签订为 8000 元 /平米（高出市场价 33％），这样 100 平米的房产总价为 80 万元，按照政策在银行可以贷款 64 万元，其中 4 万元用于支付贷款过程中的费用和几个月的月供，等该项目所有需要按揭的房产办理完毕以后，开发商不再支付月供。 这样开发商就相当于按照60 万元的市场价将该房产卖给了银行，达到了按照市场价快 速变现的目的。 16 1． 访谈资产出让方项目经理。 一般资产出让方都有相应的项目经理，通过对项目经理的访谈能够从中得到很 多信息，对其提供的信息进行核实跟踪对于尽职调查是非常有效的。 在访谈过程中应注意以下几个方面的问题： ⑴ 访谈过程中应首先让项目经理介绍资。