德克士开发专员手册

德克士开发专员手册内容摘要：

量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点、规模、产品方向，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。 ⒈商圈的概念及划分 商圈是指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某 一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径划定的一系列圆形或方形区域，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。 商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量 5080％顾客的范围）、次级商圈（吸纳 1525％顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳 515％顾客的范围）。 “商圈”有两种用法，一是零售界的用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围；另一是派生出来的房地产开发界的用法，着重指商家聚集的区域、地段。 名稱 德克士開發專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 页 次 14/34 页 序 A 表号 :R01100021A 檔标准用纸 顶新国际集团 便利、 餐饮 连锁事业群 一般而言，商圈内的商业营业面积愈大，各种业态愈多，则其聚客力愈 强，人潮也就愈大。 此外居民或上班族群等来此的方便性，也是影响人潮的关键因素，也就是说，该商圈的较近距离内生活的人愈多，该商圈的人潮就愈大。 ⒉商圈的类型 店址选择，是以适应人流动向情况、人口分布、方便顾客为原则。 绝大多数餐厅都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购物的地区，从而形成了以下五种类型的商圈。 ⑪城市商业街 全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、豪华的大饭 店、影剧院和办公室大楼。 这是全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇唯一的购物区。 ⑫社区商业街 城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置是为方便附近居民，就近购买。 另外写字楼或学校集中的区域及开发区等的商业街也是归类于社区商业街。 ⑬零售商场 零售商场指的是购物中心，百货公司及大型综合超市等大型商场，一般营业面积都在一万平米以上，满足消费者一次购足的需求，在此类商场内开店是很好的选择。 ⑭交通枢纽的商业街 它是大城市的次要的商业街。 这里所说的交通要道和交通枢纽，包括 火车站外围、地下铁道的大中转站等。 这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如酣；店址选择在这些地点就是为了方便来往人流用餐休息。 ⑮封闭通路 机场、车站、大型游乐园、旅游景点等，因交通或旅游形成大量人潮的地方，通常外食的需求很大，且只能在该封闭空间内消费，所以也是很好的选址。 如北京机场、北京火车站内、深圳世界之窗、九寨沟等。 大专院校、医院及大型工业园区也属此类商圈，但绝大多数顾客均为园区内的学员、员工或访客，消费客群比较固定。 如河北廊坊大学城、深圳富士康工业园区等。 名稱 德克士開發專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 页 次 15/34 页 序 A 表号 :R01100021A 檔标准用纸 顶新国际集团 便利、 餐饮 连锁事业群 ⒊商圈范围 在上述各种类型的 商圈内选址时，一般应选择在商圈内最集客的位置或临近集客的门点。 这里所说的商圈范围指的是会到店消费的主要顾客所在的范围及规模。 以下就各类型商圈的范围分别做说明，并列出符合开店需求的基本指标。 ⑪城市商业街 一般来说，城市商业街的商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约 300 米）内常住的居民或上班的人，而最主要的客群则是门前经过的人们及到附近集客点购物或活动的人群。 在此类商圈开店的基本指标是： 平常日人流量达 万人以上，假日人流量达 2 万人以上。 ⑫社区商业街 一般来说，社区商业街的商圈范围为距其走路约 10 分钟左右的距离（约 1 公里）内，如居民区较为分散时，则其范围会更大些，可以达到 3 公里。 在此类商圈开店的基本指标是： ①商圈范围内的人口数在 5 万人以上； ②平常日人流量达 1 万人以上，假日人流量达 万人以上。 ⑬零售商场 购物中心大部分在城市边缘，少部分在城市中心，一般面积在 5 万平米以上，至少有 2 个主力店及商业街，主力店一般为大型超市及百货公司。 其商圈范围通常能扩及整个城市或 10 公里左右范围，有些较大规模的购物中心甚至能扩及周边城市。 大型综合超市面积 (不含商业街 )须超过 8000 平方米以上 ,超市范围三公里的人口数需超过 15 万人，如其周边有其他大型综合超市，须考量竟争者分流 ,商圈范围内减掉被分流的户数还须余 15 万人。 百货公司一般都在城市商业街 ,一般来说入店人流没有购物中心及大型综合超市大 ,如所选店址有外露面也可依门前人流量做依据 ,参考城市商业街条件 ,如两者都不符 ,需另行评估。 在此类商圈开店的基本指标是： ①进商场人流量平常日 1 万人以上，节假日 万人以上； 名稱 德克士開發專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 页 次 16/34 页 序 A 表号 :R01100021A 檔标准用纸 顶新国际集团 便利、 餐饮 连锁事业群 ②店址的商圈范围为距其走路 5 分钟左右的距离（约 300 米）。 ⑭交通枢纽的商业街。 此类商圈主要是为了方便搭车的人流购物用餐而形成的，因此其顾客主要是过路客及在附近上班及居住的人。 在此类商圈开店的基本指标是： ①人流量平常日 2 万人，节假日 3 万人以上； ②店址的商圈范围为距其走路 5 分钟左右的距离（约 300 米 ）。 ⑮封闭通路 这类型的商圈主要的来客就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员。 开店的基本指标分别为： ①火车站日均客流量 3 万人以上； ②机场日均客流量 万人以上； ③游乐园、景点年客流量 300 万人以上。 *上述的各项指标均为基本参考原则，商圈范围及开店条件、规模可在实际状 况中修正和调整，尤其是商圈内的人流质量（收入及年龄）是重要考量因素，上述人流量是以平均素质为依据。 ⒋商圈考察与规划 商圈实地调查及评估准确是十分重要的。 大体而言，餐厅在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。 如考虑聚客点的人流量多少、商圈内的人口数、收入，附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何等，均是衡量的重点。 做好每个城市的市场分析与商圈规划是开好店的第一步骤，因为开店就象下围棋，必须做好布局。 ⑪到一个城市，先了解城市基本资料，取得地图，向当地人寻问传统商圈，并依 上述的各类型商圈的开 店基本指标要求，预估可开商圈，然后依地图再逐一实地调查。 方法： ①先找城市商业区，实际观察，现场考察聚客点。 ②再找社区商业街，看符合路段在哪里，再看商圈范围是否符合。 ③再找零售商场，分已开业和即将开业。 ④找交通枢纽的商业街。 ⑤找封闭通路 名稱 德克士開發專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 页 次 17/34 页 序 A 表号 :R01100021A 檔标准用纸 顶新国际集团 便利、 餐饮 连锁事业群 ⑫实地调查的要点： ①集客点调查 根据观察人流的动向，在各商圈内找出人流量最多、最聚集的点，一般人流聚 点都是在商圈内的大型商场，大型休闲广场，但有些商圈可能没有大型商场会没有明显集客点，人流较多的地方会是一排小型专卖店，零售店连结而成的路段。 ②商圈人流量调查（ 参阅《人流量调查方法》） 人流量是商圈繁荣的重要基础之一，要确定餐厅地址就必须了解人流量的变化，包括整个商圈流量和各个点的流量状况，评估是否符合开店基本指标。 ③人流质量调查 流量统计只对人流数量进行统计分析，而人流质量研究则是在流量统计的基础上进一步研究过往人流的质量。 一般来说需透过科学的问卷调查研究，可以找专业的调研公司或找经过训练的人员来进行，在有关制度里再做说明。 在此仅用实地观察行人的年龄、穿着、附近商业状况、社区住宅价位档次等做为参考。 ④确认可开店路段 从集客点向外延伸，观察人流动向及流量，找出 人流较为聚集的路段，为可开 路段。 但要注意的是每一条路因为商店聚集及交通动线的因素通常会有阴阳面，所谓阳面是明显人流量较大的一侧，阴面则为人流量较少的一侧，选址时原则上避开在阴面开店。 但有些商业街阴阳面并不明显或阴面的人流量也很大，那么街道两边都是可以考虑选址开店的。 ⑤确认可开店门点 (门点基盘 ) 在可开店路段上逐一考察评估每一个门点，凡是符合开店基本要求的，包括营 业面积、面宽、楼高、能见度等，均将其列入可开店店址中，不须考虑该门点目前的使用状况是在营业何种项目（即使是 KFC 或 M）、空店面、转让中、在建 中，都应列入可开店门点，这些可开店门点集结起来即为该商圈的门点基盘。 ⑥竞争者调查 商圈内如有竞争者，则须对竞争者进行调查，调查内容包括其营业面积、收银台数、座位数、预估营业额等。 ⑦修正市场分析之可开店数 名稱 德克士開發專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 页 次 18/34 页 序 A 表号 :R01100021A 檔标准用纸 顶新国际集团 便利、 餐饮 连锁事业群 根据实地商圈考察后，确认各城市内符合开店要求的商圈数后，将此商圈数（可开店数），填入附表一中的可开店数修正值中。 ⑧制作商圈规划图 在城市地图（电子地图为佳）将可开店的商圈用红色圆圈标出，给予编号，同时标示商圈名称及商圈类型，如附图二《城市商圈规划图》。 ⑨制作商圈图 A、 每一个可开店商圈必须做一张商圈图 ，商圈图以集客点为中心，约 300 米 为半径的范围。 可用电子地图，或在电脑上绘图。 B、将商圈图内的道路名称、住宅及公共场所、路段集客点、可开店路段、竞争者等，标号、标注在图内。 同时将图右的表中各项目调查并填写好，如附图三《商圈图》。 C、每年年底重新规划，平日追综，如有城市改造、商圈改变可做增加或删除。 ⑩制作商圈可开店门点位置图 将可开店路段中的各个可开店门点在商圈图中标示编号，并将门点名称填写在图右的表中，如附图四《商圈可开店门点位置图》。 经过上述的考察与规划，我们的门点开发工作就已经 有了很好的事前准备，为我们日 后有效完成开发任务奠定了良好基础。 名稱 德克士開發專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 页 次 19/34 页 序 A 表号 :R01100021A 檔标准用纸 顶新国际集团 便利、 餐饮 连锁事业群 第七章 门点基盘管理 目的：每个城市的商圈规划好之后，开发人员的重点工作便是就预开店的商圈进行开发，找出理想的门点开店。 门点基盘管理是为了使开发人员能以科学有效的管理方法来开发门点。 一、门点基盘的档案建立 ⒈将所负责的区域依序列出商圈中可开店门点，将可开店门点填入每个商圈的《门点基盘管理统计表》（详见附表二）中。 ⒉填表时原则上按门点的优劣顺序进行排列，须与商圈图的编号一致，并将门点名称、楼层、面积、门点 地址、房东姓名、联络方式、门点类型、可签约 /可投入使用日期、重要度、租赁条件以及现租户和前租户的相关情况进行统计后填入表中，如未与房东接洽则只先填写名称、楼层、面积、门点及地址等。 ⒊每一个可开店门点均应拍照建档，并注明其相关资料，如附图五《可开店门点基本资料》。 ⒋将该城市各商圈图、门点基盘管理统计表及可开店门点基本资料进行整理，建立好门点基盘档案。 二、城市商圈开发的优先顺序 ⒈由于每个人所要负责的可开发商圈很多，为了更有效的达成开发目标，所以应做好 时间及工作安排，开发时间可依照下列顺序进行： ⑪ 年度计划所列之商圈优先开发 ⑫未列入年度计划但可创造良好效益的商圈可重点开发 ⑬未列入年度计划但有战略布点意义的商圈可提前开发 ⑭房。