贵阳市房地产贵州凯里市、黎平县、施秉县房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)

贵阳市房地产贵州凯里市、黎平县、施秉县房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

的考虑住宅的朝向、楼层、户型、面积、配套设施等进行定价。 楼盘销售人员综合素质较低，不能很好的抓住消费者的心理，促使消费者下定；大部分楼盘的上市销售，基本处于自然销售阶段。 付 款方式单一，主要以银行按揭付款为主，以分期付款为辅部分，分期比例为 4﹕ 4﹕ 2，较少实行一次性付款的优惠付款措施。 开发商意识到本地销售人员及销售策略制定的问题，力请外省有经验的销售代理公司加盟，如阳光帝苑的销售代理商是深圳建华地产顾问公司；或制定实施一些营销活动为促进销量的提高，如锐馨鑫园的看车买房活动。 户型及价格 户型以大户型为主，主要以 3室 2厅 1厨 2卫和 4室 2厅 1厨 2卫为主，以 2室 2厅 1厨卫为辅， 户型面积分配中多数楼盘采取多变化以满足客户之间的不同选择、以增强产品的抗风险性 ，高层住宅中普遍都带花园阳台。 面积分四档： 100 ㎡以下、 100～ 130 ㎡、 130～ 160㎡、 160㎡以上。 多层以 130～ 160㎡为主，高层以 100～ 160 ㎡为主。 市区新开楼盘 多层均价是 1500～ 1700 元 /㎡ ，每加 /减一层，则递增 /减 10～ 30 元 /㎡；高层起价是 1600～1900元 /㎡，每加一层，则递增 20元 /㎡， 均价是 1850～ 1950元 /㎡ ；市区二手房交易价格（多层）一般为 1500～ 1800元 /㎡ ，二手房交易市场活跃。 环境成为购房首选 城市居民购房时 已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、 节能问题、 居住环境（包括人文环境、 地理环境、 文 教方面）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。 总体价格稳中有升 2020年全市中档多层住宅均价为 1000～ 1100元 /㎡， 2020年为 1200～ 1300元 /㎡， 2020年为 1400～ 1500元 /㎡，年平均增长率在 10%～ 11%。 2020年 3月初市内各开发商对其楼盘进行了调价，普遍上调了 50～ 100元 /㎡。 消费群体 近几年的住宅交易中 ,25～ 34岁所占比例最大，为 54%； 24岁以下及 35～ 54岁人群相对持平，分别为 21%、 22%；其余为 3%。 这一年龄构成显示出的明显特征 ,主要是 60 年代 和 70年代出生的购房者正处于婚育阶段 ,具有巨大的住宅需求。 同时 ,这些人群不仅事业成功 ,而且具有较强的经济实力 ,超前的消费意识 ,因此成为凯里市当前购房者的主流。 此外 ,外来流动人口的增加 ,导致凯里市家庭和非家庭住户迅速增长 ,这一群体在住房需求上已形成一大亮点。 影响消费者购房决策的重要因素 随着房地产市场的逐步完善，价格因素的影响力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”两个因素成为消费者购房时考虑的主要因素。 其次是物业管理和小区环境。 需求总量将继续增长 目前国内人均住房面积 21． 4 ㎡ ,凯里市 人均住房面积 24． 8 ㎡ ,已超过全国指标 3． 4㎡。 人均达到 35 ㎡就算得上较为宽敞、舒适的标准。 目前 ,我国城市家庭人口平均为 3． 12人 ,凯里市为 3． 2 人 ,高出 0． 08 人。 按 35 ㎡的标准 ,3口之家的居住空间应不得小于 100 ㎡ ,因此凯里市的居住需求中 ,很大一部分是属于改善居住条件的需要 ,而这部分需求的弹性非常大。 消费对象 白领阶层 —— 工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。 政府公务员 —— 在政府等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄，有一定的灰色 收入。 投资者 —— 指手头有大量的闲余资金、目前生活条件较好的客户 ，把置业作为一种投资的方式。 二次置业者 —— 需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。 周边县市的居民 —— 由于工作、生活及投资原因，须置业的。 凯里市房地产市场主要以自住需求为主，投资性需求较低。 这可从近几年开发的楼盘入住率较高及二手房交易市场鲜见近几年的楼盘交易可知，住宅需求旺盛。 1建筑成本 建筑材料供应渠道多样，价格适中，使凯里市建筑成本与国内地级城市相差无几，但考虑到其地处山区，平整土地费用较高，且该项费用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整费。 凯里市的建筑成本分为多层和高层两类。 多层建 筑成本按建筑构造要求的不同而略有差别（报价）：砖混结构 —— 300～ 350 元 /㎡；砖混（桩基）结构 —— 400元 /㎡左右；框混结构 —— 450元 /㎡左右；框架结构 —— 500～ 550元 /㎡。 高层建筑成本按楼层的高度分为两种（报价）：小高层（ 11～ 15 层） —— 800～ 950 元 /㎡；高层（ 16 层以上） —— 1000元 /㎡以上。 凯里市较为出名的建筑承包商有大地集团和中国广厦集团（承建金色家园等多个楼盘）。 1房地产销售市场管理较规范 各个上市楼盘的销售中心均按国家相关规定出示了文件，在销售中心显著的位置明示了国家相关 法律法规（房地产销售管理办法及房地产预售管理办法）和该项目的政府相关审批文件（建设工程规划许可证、建设土地规划许可证、土地证、施工许可证、（预）销售许可证等）及项目的买卖合同范本。 说明市相关管理部门对房地产业的管理规范，各开发商也严格遵守行业制度，从而避免了房地产销售中的各种暗箱操作，维护了消费者的切实权益。 九、凯里市近年土地招拍挂交易情况 编号 土地位置 土地面积 (m2) 土地用途 规划指标要求 出让年限 (年 ) 竞买保证金 起拍价 容积率 建筑密度 绿化率 凯国土资拍[2020]06号 金泉水厂东侧、 住宅用地 ≤ ＜ 30% ＞ 30% 70 300 万元 300 万元 编号 土地位置 土地面积 (m2) 土地用途 规划指标要求 出让年限 (年 ) 竞买保 证金 起拍价 容积 率 建筑密度 绿化率 凯国土资拍[2020]2 号 凯里市营盘西路南侧、市府巷西侧 商住综合 用地 ≤ 35% 25% 50 2000 万元 2920 万元 凯国土资拍[2020]3 号 营盘西路北侧、现五小大门及两侧 综合用地 规划要求整栋综合楼建筑长度不超 92 米，宽度不超过10 米底层须留出不小于 6 米 米的通道；通道西侧建筑为 7 层，通道东侧为 4 层 ,均含地下一层。 50 400 万元 200 万元 注： 2 号地块高层建筑容积率可适当放宽，但不得大于 6； 地块的具体情况以《国有土地使用权拍卖文件》为准； 地块编号 地块坐落 出让 用途 使用年 竞买保证 报价时间 容积率 建筑 绿化 编号 土地位置 面积 （ ㎡ ） 土地用途 使用年限 竞买保证金 起始价 容积率 建筑密度 绿化率 凯国土资拍[2020]03 号 凯开大道西侧、大肥羊饭店北侧 综合用地 50 2000 万元 2532 万元 ＜ ＜ 30% ＞ 30% 凯国土资拍[2020]04 号 凯开大道西侧、光林酒家南侧 商业用地 （加气站） 40 200 万元 200 万元 凯国土 资拍 [2020]05 号 凯开大道西侧、 凯旋厂路对面 商业用地 （加油站） 40 130 万元 164 万元 凯国土资挂 [2020]01 号 红州无线电厂西南侧 综合用地 50 5000 万元 3910 万元 ＜ ＜ 30% ＞ 30% 编号 土地位置 面积 （ ㎡ ） 土地用途 使用年限 竞买保证 金 起始价 容积率 建筑 密度 绿化 率 凯国土资拍[2020]01 号 凯开大道东侧、地质六队西侧 商住综合用地 50 600 万元 860 万元 ＜ 4 ＜ 30% ＞ 30% 凯国土资拍[2020]02 号 凯开大道西侧、环城西路西侧 商住综合用地 50 800 万元 1210 万元 ＜ 2 ＜ 30% ＞ 30% 面积 限 金 密度 率 凯国土资挂[2020]11 号 凯里市佳华房产公司南侧、棉纺 厂小区路东侧 ㎡ 商品住宅 用地 70 300 万元 2020 年 9 月 21日2020 年 10 月 11日 ＜ 30% ＞ 25% 地块编号 地块坐落 出让 面积 用途 使用年 限 竞买保证 金 报价时间 容积率 建筑 密度 绿化 率 凯国土资挂[2020]6 号 凯里市市府巷东侧、营盘西路南侧 ㎡ 商住 综合用地 50 150 万元 2020 年 4 月 26日2020 年 5 月 16 日 ≤ ≤76% 25% 以下是 2020年部分土地成交价格： 1 凯国土资拍 [2020]04号 ,竟得人为 :贵州大山汽车环保能源有限公司 ,成交价为 :200 万元。 2 凯国土资拍 [2020]05号 ,竟得人为 :黔东南州麦得士餐饮有限公司 ,成交价为 :164 万元。 3 凯国土资拍 [2020]01 号 ,竟得人为 :贵州六盘水新华大酒店有限公司 ,成交价为 :3910 万元 . 挂牌出让地块情况 1： 出让的宗地位于凯里市洗马河东南侧、原床单厂生产车间西北侧的一宗国有土地使用权，供水、供电、通讯条件好，区位优越、交通便捷。 宗地总面积 平方米，规划用地性质为商住综合用地，建筑容积率 6，建筑密度≤ 50%，建筑限高 65 米以下，绿地率＞25%，退让河道蓝线 3 米，土地使用权年限 50 年，现状出让。 本次挂牌竞买保证金为人民币 150 万元。 挂牌出让地块情况 2： 出让的宗地位于凯里市营盘东路北侧、州工商局西侧，供水、供电、通讯条件好，区位优越、交通便捷。 宗地总面积为 平方米。 规划用地性质为综合用地，建筑容积率 ≤，建筑密度 60%，建筑限高 18 米，且必须退离营盘东路规划道路红线不少于 3 米，土地使用权年限 50 年。 本次挂牌竞买保证金为人民币 200 万元。 2020 年凯里市的基准地价为 —— 商业用地： 20～ /亩 （分四类地） 20 住宅用地： ～ 30万元 /亩 30 工业用地： ～ /亩 从近两年的凯里市土地交易情况看，以综合用地的性质出让的土地较多，起拍价多控制在楼面地价 150～ 300元 /㎡左右，视不同区段，起拍价有起伏。 十、凯里市在建销售或认筹楼盘分析 凯里市楼盘分为四类，一类已建成并入住的，如锐红家园、 天宝花园、金地花园、贵都 花园、锦绣家园、洪森生态园、绿景春天等，这些楼盘开发商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市场过渡；一类是建成多年，是房地产市场起步阶段的产物，如市府花园、清江公寓、东门景园、瑞林桂园、供电小区等，已转向二手交易市场；一类是在建但销售未介入的楼盘，如凯翔名苑、新苑花园、丰球新天地等；一类是在建并销售或已进入认筹阶段的楼盘，如下对此类楼盘介绍： 格兰世家 —— 凯里市格兰房地产开发有限责任公司开发的，是目前黔东南州第一幢经省建设厅批准的第二批建筑节能试点示范工程。 建筑面积为 32211 平方 ，是一幢。