安徽泗县项目市场调查报告--henrychan

安徽泗县项目市场调查报告--henrychan内容摘要：

房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 业服务中心，以全新的面貌与齐全的设施，展示新世纪城市风采，形成“ ”字型的商务设施。 居住区商业服务中心结合各生活居住片区中心布置，方便居民日常生活需要。 商贸市场设施建设规划 在 新一轮的城市规划中，将在东部经济技术开发区、西南物流 园区、北部新城区和老城区各布置一大型市场用地，以满足片区发展的需要。 农副产品批发市场 泗县是典型的农业大县，丰富的农副产品为黄钻业市场的建设提供充足的物资资源。 因此在县城与中心镇需要加大农副产品批发市场建设的力度，尤其是大庄、刘圩等中心镇的省际边境贸易市场建设。 工业品市场 泗县县城建成全县日用小商品的集散地，并拥有大型现代化购物中心和经营各种医疗、文体、工艺美术等专业批发零售商店。 各中心镇要在先有基础上提高工业品市场的规模和档次，建设当地购物中心。 生产资料市场 县城培育和设立 23 个生产资料市场。 重点 建设农用车自选市场、旧机动车辆市场、钢材市场等，在泗城东部的新区，规划建设规模最大、辐射力和凝聚力强，在全国有影响力的塑料钢材市场。 服务设施 泗县县城高中低档宾馆、饭店、招待所等各项服务也设施齐备；建制镇拥有中低档宾馆、放电、服务业设施较为齐全。 （三）泗县城市发展方向及趋势预测 为了更好的了解城市发展的轨迹，把握城市发展的方向，预测其发展趋势，我们有必要对上一轮的城市规划以及执行情况做相应的了解和分析。 规划是一种设想，要变成 现实则需要很多的条件，同时也受到很多因素的影响。 1995 年版规划概况 ★ 规 划期限 近期： 1995 年 —— 2020 年，远期： 2020 年 —— 2020 年； ★城市性质定位 全县 的政治、经济、文化中心 ，以发展轻纺、食品为主的工贸型城镇。 ★城市规模 近期（ 1995—— 2020 年）：人口 为 7—— 8 万，用地 平方公里 ； 远期（ 2020—— 2020 年）：人口为 10—— 12 万，用地 平方公里。 城市发展方向 以南部和西部为主要的发展方向，东部和北部适当发展。 城市发展形态 以老城区为中心 ，形成集中紧凑发展的块状城市。 具体规划情况 ★ 交通路网规划 将对外公路从旧城中心迁出， 104 国道经新汴河桥、西二环和北 二环西段构成南北向干道； 303 省道经西二环路、南二环路和东二环路构成东西向干道。 水运结合新汴河航道的进一步开发利用，在原码头东侧扩建一直立式码头。 ★ 公共服务设施 ● 行政办公用地集中在汴河路和国防路两侧； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ● 商业金融用地以老城区中城街、人民路、铁市街一代为商业步行街区，同时作为商业金融中心，新区布置三片基层商业服务中心； ● 文化娱乐用地结合老酒厂改造的商业区布置； ● 体育场馆和体育训练场在原址改建，渔场改造成水上活动场所； ● 医疗卫生适当扩大规模，调整城关医院的位置，提高其医疗条 件； ● 教育研究用地分为两大基地，西部以微笑和大专院校为主，东部以农业技术研究为主。 具体规划实施情况 城镇规划建设基本按计划执行，在一些公共基础设施方面完成情况较好，基本已完成环路建设，分流部分过境车流，南部与北部工业用地基本按规划控制，城东工业园区处于起步阶段，招商引资成效不甚明显。 但是总体城镇建设滞后于经济建设，依然存在如下问题： ★ 县域城镇化水平仅为 20%，远低于全省全国平均水平，城镇体系发育不健全，除县城稍有发展外，其余乡镇发展缓慢。 ★ 城市用地向东发展，但建设滞后，影响了城市整体格局形成。 ★ 原规划北部工业区用地迟迟没有得到有效开发。 ★ 原规划体育中心仍未建成，教育用地、文化设施缺乏。 ★ 市政设施建设相对滞后，污水处理厂未建，排污系统不完善。 ★ 规划控制区范围要扩大，老城区芦花用地、停车场地不足。 城市未来发展结构 在未来城市发展中，将逐渐形成“一主一副”的城市发展格局， 整个城市框架进一步拉大，由一环向二环扩展，规划成熟的住宅小区、商业金融中心、行政服务中心等功能齐全的县域中心城市。 ★ 城市主中心 在城市的东部与北部新区，分别设置以行政、金融、商服、文教、休闲为主的城市中心商务区，条块结合 ，布局新颖，构成城市中心。 ★ 城市副中心 以老城区为主，适当向外扩展城市副中心，以金融、商贸、服务、文教功能为主。 城市发展方向及趋势预测 ★ 城市向东移动，整体向东发展； ★ 随着新区建设的加快，将逐渐形成主副两个城市中心，分流城市职能，分别承载不同的功能； ★ 新区建设和老城区改造同步进行，由于商业的特殊性，在今后一段时间内，商业中心区将仍以老城区为主，但商业中心偏移现有的商业中心； ★ 新的行政中心建成以及东部新区各项市政配套设施的完善， 必然出现“城市东扩，居住东移”的局面。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二章 泗县房地产发展概 况分析 一、泗县房地产市场宏观调研 （一） 国家宏观政策对当地房地产行业的影响分析 2020 年国家出台一系列 宏观经济政策，对房地产行业进行宏观调控，以保障行业的健康、有序发展。 进入 2020 年以后，针对房地产行业的发展以及房地产行业在国民经济发展的地位和作用，将基本上沿用 05 年的宏观手段对房地产行业进行调控。 加强房地产信贷业务管理，进入体制改革将推动房地产业二次提升 中国房地产业的第一次提升 是从 1998 年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。 在接下来的 5 年中，中国的房地产业每年以平均 22%的速度增长， 2020 年更达到了 %的增速。 但中国人民银行 2020 年发布的 121 号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。 世界经济发展的经验证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产产业能否继续繁荣，从某种程度上说将取决于中国的金融体制改革。 我们有理由相信，随着金融、货币政策的积极有效调控及导向作用，房地产行业将今日持续健康稳定发展的春天。 整顿力度正在不断加大，土地政策为房地产行业健康发展护航保驾 违规操作、屯 地待涨的极端投机行为严重干扰了中国房地产行业的正常发展。 国家近日 启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》（下称《方案》）。 政府意欲通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和水平，实现经济的健康、稳定、高速发展。 以目前情况来看，政府正在以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是情理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。 除经合法批准可以分期建设的项目外，其它建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法 占地论处，追究分拆项目的审批机关的责 任。 另外，如控制土地供应、控制土地出让按揭贷款、逾期不开发将收回土地使用权、整顿土地市场秩序等措施，都直指目前土地市场的软肋，尤其对于以前通过边缘行为所圈下地皮的方面来说，关于收回开发权、严格控制土地交易贷款这些措施无异于土地市场整顿的最后通牒。 可以看到，国家对土地市场的整顿力度正在不断加大，通过加强土地管理为行业健康发展保驾护航。 系列新政调整房地产市场结构，严厉打击炒房；政府进一步加强房地产宏观调控 3 月份，国务院下发“稳定房价通知”，就是通常所说的“国八条”。 4 月 27 日，国务院总理温家宝主持召开国 务院常务会议时，又提出了“新八条”； 5 月 11 日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ，这是目前政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面操作层面的细化，也是中央一系列调控房地产市场的“组合拳”的跟进。 5 月 30 日，建设部、税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间。 该通知是针对之前七部委意见中 关于“自 2020 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入 全额征收营业税”中对个人购买住房两年时间的补充界定。 国家通过人民币汇率上升、利率上调、银根收紧等措施，加强对房地产行业的信贷业务进行调整 2020 年国家开始对房地产行业采取一系列措施对房地产行业进行宏观调控，同时人民币汇率上升、利率调整‘银根收紧等都在一定程度上遏制了房地产行业泡沫的出现，但同样对于 房地产开发的资金链有一定的影响。 各大银行几乎都收缩了对房地产开发企业的贷款。 2020 年国家将继续实施稳健的财政政策，针对房地产行业将依然是宏观调控为主，以期房地产行业保持稳定、健康地发展。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产信 托基金的发展将对房地产行业的发展产生不小的助力 房地产信托基金是房地产行业资金的 来源，同样也是房地产行业发展的必然阶段，也是房地产发展走向专业化的必经之路，扩大房地产开发的融资渠道，国外房地产信托基金已经发展得相当成熟。 国内房地产信托基金还处于起步阶段，在 2020 年得到实质性的发展， 05 年末深圳万科集团与中信联手推出一支融资 2 亿元的房地产信托基金。 变“宏观调控”为“双向调控”，加大廉租房、普通商品房的供应量，限制高档住宅、别墅的开发 2020 年，房地产行业风气云涌，国家出台一系列的宏观调控政策对房地 产行业进行调控，房地产热点地区的房价得到抑制，开发热度下降，取得了明显的效果。 进入 2020 年，货架在对房地产行业的调控方面有所变动，但仍然以宏观调控为主，以控制房价、保证行业健康发展为主要目的。 各地对于房地产开发土地的徐严格控制，尤其是对于高档住宅、别墅项目的审批，政策的不明朗使得房地产开发存在更多的变数。 小结： 国家政策对房地产市场的影响 新政策的实施使二手房交易量应声下降，使不少购房者持观望态度：从长期来分析，国内房地产市场那种投资过热、不少地方房价飙升、房地产炒作震天的状况得到改变； 另外房 地产开发方向的调整，商品房的总体开发结构将会发生改变。 具体而言，以后高档房特别是别墅将存在更多的市场变数，其开发数量增速将会大幅回落，而普通老百姓买得起的中低档房则会增幅加快； 一些实力不济或者信誉不良的开发商在获取土地方面难度将进一步增大，一些真正适应变化的新秀企业可能脱颖而出； 开发商从银行获取贷款的途径将越来越少，难度也越来越大，一些不善于自觉控制资金风险的开发商会因此付出更大的代价； 可以肯定地说 ，对于资金雄厚、有一定房地产开发经验的企业来说，随着政府宏观调控行为的逐渐推进，反而恰逢市场 发展良机。 房地产基金的出现，扩大了房地产行业的融资渠道，将有利于房地产开发； 银行调息，提高 的门槛，使得投资者从银行获取贷款的难度加大，比如打击一部分投资者。 （二） 泗县房地产市场发展的整体分析 泗县房地产发展基本历程 80 年代，住宅主要以自建房为主，各自独家独户的院落结构，拥有二层楼层已经成为身份的象征； 进入 90 年代，城市开始有了商业街道，随改革开放的发展，街区出现二层、三层的商业市场项目，例如：城中菜场就是 90 年代中期的产物； 90 年代后期，房地产市场进入市场化的运作，城市的开始发展 ，出项了部分住宅区和商业项目，单套面积较小，并且以单位集资房为主。 进入 21 实际，为房地产市场运作的发展阶段，本地开发商对市场进行摸索试探运营，由于开发的位置较成熟，市场供不应求。 目前，外地开发商纷纷进入泗县房地产行业，个项目相互争艳，但目前市场上开发物业档次普遍较低，社区配套落后，产品不能满足消费者需求。 泗县房地产开发的现状分析 泗县房地产起步相对较晚，随着城市发展，到 90 年代后期，房地产开发才正式走向市场化运作阶段。 近年来房地产的迅猛发展同样也震动了泗县这一内陆省份中的县级城市， 外地开发商先后抢 入泗县市场，开始大规模的房地产开发，虽然市场仍然不甚成熟，但同样有其自 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道。