贵阳市城南枫竹苑商品住宅项目市场推广策划方案公寓住宅(编辑修改稿)

贵阳市城南枫竹苑商品住宅项目市场推广策划方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

场是一个依赖政策消费的市场。 随着前几年开发的推进，存量补贴、集资建房、金融信贷支持等利好政策因素所形成的市场购买力已得到充分体现，市场慢慢进入依赖自然消费能力来消化市场供给的时代 —— 真正意义上的散户时代，黄金市场已露出探底的迹象。 众所周知，筑城地产市场受惠于政策恩赐成分较大，前两年的市场消化主要依赖政策因素消费能力，而当这一消费能力释放完毕或主力部分已 经释放之后，市场会面临缺少消费支撑和购买力拉动这样的新市场问题。 相应筑城经济发展水平的自然消费能力，一直都是一个棘手的问题。 90年代前富起来的消费者，其消费能力也已得到充足释放，这一部分消费者的购买力已不再是具有“有效购买力”的意义。 而 90年代后中国经济软着陆，直到 90年代末期才完成这一调整，培养具较强购买力消费者的能力比这之前要逊色的多，新的市场消费主力军并未形成。 有效购买力充分释放的必然结果就是促使发展商挖掘潜在消费能力，但潜在购买力目前表现出购买断层的市场迹象。 率先下海的这部分消费者，其消费能力亦被 释放，靠隐性收入挤身于高消费能力群体的消费能力也被释放，当前的经营者不再是面对“让有钱人买房”，更应该面对“让该买房的人都尽可能的买房”这样的问题。 在高端消费能力出现断层的情况下，市场出现了两极反差：一是高端消费还有 35年的培育过程，房屋的空置率较高；二是外来人口的不断涌进，新生代的不断成长，中等收入家庭（中等收入毕竟是市场的主体）人口增多的拥挤带来二次置业的现实问题，真正导致的是需要买房的人租房住。 不需买房偏出租。 因此在市场残酷的竞争面前，高端的利润空间固然可观，但瓜分蛋糕的群体都虎视耽耽，紧盯这块肥 肉。 在环境、配套、品牌的塑造并不占优的项目背景下，宏观环境促成的消费群体也只能是 “让该买房的人都尽可能的买房”而不是“让有钱人买房”和高端消费的概念房。 因此文中所提到的群体应为项目的主导购买群体。 二、项目所面临的压力： 在贵阳市小河版块逐渐步入成熟居住环境后，乌当、金阳、花溪版块正方兴未艾，真正意义上的油榨版块并未形成。 三桥版块由于交通路线的密集，过往车辆的繁多，居家的环境一直未得到认可。 而油榨版块由于贵钢的污染，历来背篼、小商小贩的聚集跌失了环境的档次，使其处于三桥版块的同一起跑线上，真正的大环境气候并未形成。 随着贵阳市居住区划特征的明显化，新华路段聚集了高档办公住宅环境氛围后，逐渐向油榨版块延伸，油榨区域的居住档次得到了明显提升，几个具有代表性的楼盘如锦绣家园、金果园、香樟南国的入驻，为区域提升了不少档次和增 添了购买的信心。 但同时也是环境的逐渐成熟原因而带来诸多竞争的压力，从项目所出的区位来看，前有美家馨园及香樟南国，左有金果园及水口寺片区附近楼盘，对项目形成围攻之势。 而且项目属于单体小盘，在推广上不可能象大盘形成排山倒海的大手笔传播效应，在一定程度上必然会弱化项目本身的存在。 治安、环境的欠缺跌失项目居家的氛围。 项目所处青年路段，由于外来人口聚集、社会游离人员出没、农户间杂其中的现状使社会治安问题令人堪忧。 同时项目紧挨尘土飞扬的公路显得吵杂，背面紧依山势的特征所形成的压迫之感，使项目在环境上没有优势。 同时 从位置上来看，项目虽然紧邻美家馨园，但就这关键的几步造成项目相对内缩的心理距离，让消费者感觉是一个城乡结合部。 （这一心理距离的产生将随着周围居住楼盘的成熟，道路的改建而逐渐消除） 不合理户型结构的定型将减少项目市场竞争优势。 如户型的采光设计上不尽如人意，甚至出现进屋先穿过厨房的现象，这显然与现代居家理念相悖。 在强调“小而精”的市场观念中，越是小户型，越要考虑它的精致、实用主义上，而不是高端消费型的大气、阔绰、张扬上。 从项目所处区域的群体来看，目前的住房产品的消费能量还处于聚集阶段，整体购买市场能力 不足。 虽有贵钢企业的支撑，花鸟市场的牵入，但仅有聚集的能量。