复件成都中海名城项目发展策划书

复件成都中海名城项目发展策划书内容摘要：

生 态绿脉中心位置提前移栽古树一株，如榕树、黄果树等，并命名为“神仙树”，配置石刻小品，营造出深远的历史感和浓厚的文化气息。 “浣花溪”主题水系 引入肖家河水源，在小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题水系 —— “浣花溪“。 这一水系由一系列的水景景观组成：水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。 水系取水口设于一期入口附近，可在取水口处设计一巴蜀特色水车，既装饰了取水口，又可作为小区入口的标志。 水系尽可能利用落差自流，局部采用人工排水，考虑到枯水期水量不足，应设计蓄水装置 ，并设计部分旱意水景。 水系与居住区的结合应当适度。 水系不应过于临近居民的生活休息区域，造 成不必要的影响。 水系的设计还应考虑与商业街的结合，以期形成水边商业概念。 创意小品及其他 小区设计一系列的小型雕塑和创意小品，增添小区内的生活情趣，并与其周边环境相协调。 小型雕塑和创意小品应尺度宜人，感觉亲切，有居家感。 中心广场和入口处的雕塑为了突出小区形象，则须作出相当的气势，表现出高尚住宅小区的地位和气派。 配套设施设想 特色商业街 在小区内建设具有欧陆风情的特色商业街，不仅方便了 小区居民的生活，为小区引入了一种新的生活方式，提升了小区居民的生活水平。 特色商业街可营造“欧陆小镇”式的氛围，亲切近人的空间尺度，鲜艳悦目的色彩选材，丰富多彩的环境小品，五彩缤纷的花卉植物，整齐统一的标识灯箱，方便齐全的功能配置，中心区域可设计下沉式音乐广场，成为商业街公共硬地广场的景观高潮。 商业街分别设置在一、二、三期内，其中一、二期的商业街集中布置在两期之间的道路两侧，便于使用和管理，并与水系相结合，做到既实用，又具有景观效果，形成水边商业概念，具体操作可借鉴新加坡克拉克码头和丽江古城等。 需要注意 的是，商业街强调的是居家休闲的氛围，因而不应有过浓的商业气息。 商业街的布局可融入较多的绿化，如花卉、乔木、草坪等，淡化商业气息，使其在方便居民生活的同时，更成为小区独具特色的一道风景线。 会所建设设想 会所的建设应结合分区发展的特点，首期建设规模较大的会所，起到宣传作用，二期会所可建于铁道旁，以怀旧小站的形式出现，并利用铁道两侧的绿地，做成高尔夫球练习场。 会所的功能以休闲、娱乐为主，避免与商业街的功能重叠。 会所内部设置茶室、保健、游乐园、网球场、酒吧、网吧、图书馆、多功能会议室等功能。 设计上做 到内部环境与外部环境的互相交融，真正使人与自然融为一体，同时节约了管理费用。 幼儿园，小学设想 幼儿园设于二期内，尽量靠近整个地块的中心位置，便于使用。 幼儿园外型风格可结合赛乐园的特点，设计成西班牙式。 西班牙式建筑外型奇异，色彩丰富，非常迎合儿童的口味，极适于应用于幼儿园类建筑。 小学设于三期内，靠于路边，以减少其对居住区的干扰。 其体量不宜过大，风格应与千色园统一协调。 其他配套设施 配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中， 或与环境互相辉映。 避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。 4． 中海名城的发展计划 发展背景简述 “中海名城”是中国海外集团在西部地区开发的第一个项目，总体开发时间为 年。 由于机关办事效率低，加上筹备时间短，工作会遇到很多困难。 进度计划 此处编制的 进度计划 主要为前期工作计划和首期（ 100 亩土地）开发、销售计划。 “中海名城”前期发展计划（附表一） 4. “中海名城”首期发展计划（附表二） 附表 二：【中海名城】首期发展计划 5．工程管理 5． 1 工程管理范围 主要内容包括： （ 1）组织工程招标有关工作，确定施工单位； （ 2）向政府主管部门申办工程开工的批准文件； （ 3）配合设计主管部门，组织设计院配合工程各个环节，协调一致，确保工程顺利进行； （ 4）组织协调设计院、监理公司、质检站等； （ 5）策划项目所需重要材料、设备选型和采购选点工作； （ 6）组织协调各有关设计、建立、质检单位，共同负责确保“中海名城”取得政府部门颁发的有关工程验收证明。 5． 2 工程管理架构和工程招标工 作程序 工程管理架构（附表三） 工程招标程序（附表四） 5． 3 工程管理工作制度 项目工程实施周报制度； 发生一切重大事件报告制度； 项目合约审定表 （附表五）； 工程结算会签审批表（附表六）； 工程成本实时核算监控制度。 附表三：工程管理架构 总 经 理 各主管副总经理 物 资 部 合 约 部 工 程 部 其 它 部 门 地 产 部 供 应 商 项目经理部 设 计 院 政府公用事业主管部门 政府行业监督管理机构 总 包 商 监理 公司 工 市 程 政 承 配 包 套 商 土 建 分 包 商 安装分包商 装修分包商 其它分包商 附表四：工程招标程序 报主管副总经理、总经理审批 编制整个项目的分拆分 包方案 选定参与投标报价的单位，进行资格预审 其它各部门审查、修改 编制招标文件、标底，发标、回标、开标并提出报告书 各部门及有关单位评议各标书并确分包单位 合约部编制合同文本 其它各部门审查、修改 报主管副总经理、总经理签署 合约部负责、地产、物资、工程、地盘协助 合 约 部 负 责 召集各部门会议 合约部报告开标情况、分析书 附表五：项目合约审定表 项目合约审定表 编号：蓉合审 合约名称 签约甲方 签约乙方 签约工程承包范围： 合约审定要点 合约金额（元） 签约日期 承包方式 □固定总价 □固定单价 □标价 +概算增减 □其它 合同工期 自 年 月 日 至 年 月 日 工程概算书 □必须为合约组成部分（□有 □无） □必须为合约组成部分 乙方签约情况 公章 □有 □无 法人章 □有 □无（法人授权委托书 □有 □无） 合约部评定： 部门主管： 项目经理意见： 部门主管： 工程部意见： 部门主管： 地产部意见： 部门主管： 主管总经理审定： 签署： 附表六：项目工程竣工结算审定表 编号：蓉结审字 第 号 日期： 年 月 日 投资控制与资金管理 发展总投资（ RMB） 89， 564 万元 投资项目 1．地价（不含息） 31， 610 万元 2．前期费用 850 万元 3．建安及相关费用 34， 591 万元 4．销售、管理费 5， 075 万元 5．不可预见费 3670 万元 资金投入 资金来源以集团投入和银行贷款为主，投入时间不超过小区发展规划预测的时间进度。 资金控制 通过现金流量分析，项目发展进度，资金回收状况随时调整，保证资金最大使用效力。 投资回收 预售时间从 2020 年度 2 季开始，至 2020 年底为止。 附表七：房地产投资项目可行性研究登记卡 附表八：项目成本及利润预算表 附表九：现金流量表（投资借贷部分计息） 附表十：现金流量表（全投资计息） 附表十一：现金流量表（全投资不计息） 附表十二：首期成本及利润预算表 附表十三：首期现金流量表（投 资借贷部分计息） 附表十四：首期现金流量表（全投资不计息） 附表七：【中海名城】投资项目可行性研究登记卡片 项 目 资 料 项目名称 神仙树土地项目 宗地位置及编号 高新大道东侧 土地规划用途 住宅小区 地块现状 有旧房需拆迁 土地面积（ m2） 309600 容积率（倍） 总发展面积（ m2） 495181 可销售面积（ m2） 393,672 计划发展期（年） 地块质素评价 位于成都市高新区，配套完善、交通便利、临近体育公园，自然环境优越。 发展物业类型 及档次 高档住宅 运作建议 卖方 /合作方名称 成都市高新区管委会 我方拟占权益（ %） 100% 收购费用 楼面地价 1,211元 /平方米 收购方式 买断 项目背景 此项目由成都市高新区政府与中海成都公司及四川大陆集团合作建房。 支付方式 收购费用包括拆迁补偿、政府地价、土地管理费及土地契税。 根据土地供应进度进行支付。 经营方式 独立开发 投资成本 计划总投资额（万元） 132,766 土地费用（不含利息） 47,655 计划投入资本金（万元） 8,300 其他费用（万元） 32,248 计划借贷金额（万元） 26,000 建安及相关费用（万元） 52,863 计划借贷比率（ %） % 预期税前成本（元 /m2） 3,174 资金需求最高点（万元） 33,857 资金需求最高期（年份） 2020 年 1 季度 营销 预期销售总收入（万元） 156,296 预期售价（元 /m2） 3,600（住宅） 销售期及速度 入伙后 3 个月售完，销售期 49 个月 目标市场 首次及二次置业人士 预期盈利 预期税后利润（元 /m2） 508 成本利润率（ %） % 税后利润总额 （万元） 20,001 自有资金内部年收益率（ %） % 盈亏平衡点（元 /m2） 3,083(可售面积 ) 内部年收益率（ %）（借贷部分计息） % 动态投资回收期 年 内部年收益率（ %）（全投资不计息） % 风险评估 主要风险为： 拆迁费用。 目前的拆迁费用是按 101 万元 /亩进行测算，拆迁费用的多少直接影响到项目的成本利润率； 交地时间及顺序。 我们目前的分期计划与国土局的土地供应现状和交地计划有一定的矛盾； 电缆厂的搬迁问题是否能够落实，以及搬迁的费用等。 对于上述风险，我们会与高新区有关部门进行协调，并通过大陆集团来做这方面的工作。 其他事项 编制单位综合意见 负责人签字： 年 月 日 研究报告编制人员 工程： 投资：。