精品文案-精编物业工程工作手册

精品文案-精编物业工程工作手册内容摘要：

19 第九节 定期检查项目一览表 周期 序号 检查内容 每年 1 梁、柱、板主体 2 墙体、墙面 (马赛克、大理石、条砖、瓷 面砖、喷涂 ) 3 顶棚 4 楼梯、扶手 5 公共门窗 6 屋面隔热层、防水层 (雨季前须另外检查 ) 7 楼板、地面砖 8 所有消防栓 (11 月底至 12 月上旬 ) 半年 1 天台扶栏、避雷带 2 公共防盗网 每季 1 散水坡、雨檐台、连廊 2 通风口 3 5%消防栓的开箱试水 (循环检查 ) 每月 1 水箱、水池 2 信报箱 3 上、下雨污水管 4 设备房 (水泵房、配电房、电梯房 ) 5 消防栓 半月 1 公用电器 每周 1 电子对讲门 八年 1 马赛克外墙 面，清洗一次 2 室外喷涂墙体、墙面喷涂一次 五年 1 饰面和抹面 三至四年 1 室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次 2 顶棚全面保养、粉刷一次 3 楼梯、扶手全面修补粉刷一次 4 上下雨、污水管四年油漆一次 二年 1 天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次 2 电子对讲门刷漆一次 3 木门、窗油漆一次 一年 1 木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗 2 信报箱每年刷漆一次 (根据需要 ) 3 房屋标识 (栋号、单元号、楼层号 )每年重喷写一次 4 设备房 (水 泵房、配电房、电梯房 )刷漆一次 半年 1 明、暗沟 (全面检查 ) 2 给排水管道 (含绿化用水管阀 ) 每季 1 电缆沟盖板 2 雨、污水井、盖 3 化粪池 20 4 高压钠灯、汞灯 5 室外消防栓 (全面试放水检查一次 ) 每月 喷水池 每周 1 室外建筑小品、标识牌 2 车棚、车架 每天 儿童游乐设施 随时检查 1 道路 (包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等 ) 2 垃圾车、垃圾桶 (箱 )、垃圾中转站 3 室外各类围墙护栏 4 其他 备注：检查结果填入 《定期检查记录》，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。 21 第十节 配电室工作制度 一、未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室（外人进入必须有工程人员陪同）。 二、密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好《配电室值班运行记录》。 三、高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套； 四、上班时间禁止饮酒或酒后上班。 五、检修、倒、合闸时应严格填写 《配电室工作票》 ；。 六、值班人员有权拒绝违章操作要求。 七、严格执行交接班 制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班。 八、在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管。 九、停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌。 十、值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。 十一、在检修、倒、合闸时应有两人或两人以上工作人员同在现场。 十二、每周清洁一次配电室内的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、油漆完好、整洁光亮。 十三、配电室随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得私自配钥 匙。 巡检内容：每天 2 次 早上 9： 009： 30 下午 14： 0014： 30 （ 1） 变压器运行温度是否超温（ 85。 C），高压铡有无闪络； （ 2） 配电设备有无异常响声和气味； （ 3） 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常； （ 4） 相电压、线电压是否在额定电压的正负 10%范围内变动，是否超载运行； （ 5） 各种接头是否有过热或烧伤痕迹； 22 （ 6） 接地线有无锈蚀或松动； （ 7） 各种临时用电接驳情况； （ 8） 各种标示牌、标示物是否完好； （ 9） 安全用具是否完好、齐全、是否存放于规定位置； （ 10） 防小动物设施是否完好； （ 11） 消防器材是否齐全、完好。 23 配电室工作票 日期： 序号： 操作开始时间： 年 月 日 时 分 结束时间： 年 月 日 时 分 操作任务： 顺 序 操 作 项 目 备 注 操作人 监护人 复检人 24 第十一节 柴油发电机工作制度 一、忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平。 二、遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生。 三、工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机。 四、发电机做到定期检查、保养，清洁。 五、运行中做好《发电机组运行记录》。 六、维修中做好问题处理记录。 七、严禁在发电机房内进食、吸烟。 八、定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。 （新增加）九、非工作人员进入发电机房，必须经得工 程主管的同意，由部门安排人员陪同； 十、 “市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房，整个发电机的启动必须严格遵守“运行操作规程”进行。 十一、每周日清洁一次柴油发电机房内的设备设施，做到地面、门窗，设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀，油漆完好、整洁光亮； 十二、发电机在运行中操作人员不得擅离职守。 十三、发电机房随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得擅自配钥匙。 巡检内容：每周日 15： 00— 15： 30 进行检修、试运行 ① 做好开机前准备工作，检查机油存量，冷却水量、柴油存量是否满足运行时间的 要求，油路有无堵塞、漏油等； ② 操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温； ③ 发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况； ④ 若发现油压急剧下降，应立即停机检查原因并做处理； ⑤ 各种标示牌、标示物是否完好； ⑥ 安全用具是否完好、齐全，是否存放于规定位置； ⑦ 消防器材是否齐全、完好。 25 发电机组运行记录 序号： 日期 发电机运行时间 操作方式 运行电流 （ A） 运行电压 （ V） 蓄电池电压（ A） 冷却水温度（℃） 机油压力 （ MPa） 油温 （℃） 操作人 运行时间 运行情况 备注 启动 停机 自动 手动 26 第十二节 电梯管理制度 一、 遵守公司各项规章制度，按照 安全操作规程 操作，杜绝事故发生。 二、熟悉电梯构造、原理 ，对电梯主机、控制屏定期检查， 提高维修技能。 三、严格按照《电梯维修保养计划表》对电梯进行维修、保养，并作好记录。 四、应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全。 五、每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。 六、 对安全系统做到定期检查， 及时处理电梯的突发故障，并作好记录。 七、做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门 地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅。 八、做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。 九、出现火警时，应及时停用电梯﹝消防电梯除外﹞，将消防电梯降至一楼，使之处于消防状态。 十、电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。 十一、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作。 十二、电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项。 十三、妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。 十四、保管好电梯机械钥匙 、操作面板钥匙和机房钥匙。 27 第十三节 中央空调管理制度 一、非工作人员进入空调机房须经工程主管或管理处经理批准后，由空调维修人员陪同，方能进入。 二、空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操作。 三、运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。 恢复供电半小时后，方能开机。 四、消防设备完好，机房内严禁吸烟。 五、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。 六、空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。 七、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。 28 第十四节 水泵房工作流程 一、设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作。 二、非工作人员进入水泵房必须经工程主管和管理处主任批准后，由相关人员陪同方可进入。 三、保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损。 四、控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。 生活水泵隔日进行轮换运行。 五、生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次。 六、不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进行。 七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有 操作标志简单明确。 八、消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物。 九、水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍。 十、管道每年年底 12 月至次年 1 月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘。 十一、按照《设备检查保养计划表》进行维修保养。 （新增加的） a) 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 b) 水泵房内严禁吸烟、进食。 c) 水房房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。 d) 做好《水泵房运行记录》。 e) 每周清洁一次水泵房的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手触摸情况下无 积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 f) 做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不能私自配钥匙。 巡检内容： ① 水泵有无异常响声或大的振动； ② 电机和控制柜有无异常气味或超温； ③ 电压电流表指示是否正常，信号灯是否正常； ④ 控制元器件是否正常工作； ⑤ 机械水压表是否正常； 29 ⑥ 压力罐、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线； ⑦ 过滤器是否需要清洗或更换过滤芯； ⑧ 回阀、浮球阀、液位控制器是否运行可靠； ⑨ 排水井是否有堵塞现象； ⑩ 防小动物设施是否完好。 30 设备保养记录表 管理处： 序号： 设备编号 设备名称 型号 设备位置 保养日期 保养人 保养内容： 保养材料： 试运行记录 备注： 31 第十五节 纯净水系统管理制度 一、纯净水房的全部机电设备及生产的纯净水由专职人员持证上岗并定期进行保养、维修、清洁、消毒，并记录在 《 值班情况记录表 》 中。 二、纯净水房电器及管路系统平时应置于自动工作状态，所有操作应有明确的标识、简单明了。 三、每年年底至次年 1月按规定进行定期 保养。 四、工作从员必须保持良好个人卫生习惯，进入泵房前须穿戴整洁的工作服、工作帽、工作鞋，工作服应盖住外衣，头发不得露于帽外，并配戴口罩。 工作人员还应做好纯净水房内设备设施等卫生管理工作。 五、定期将水质原样送检（防疫站），且每年应按照卫生部《生活饮用水卫生规范》（ 2020）和 GB17324— 1998 标准各项检验一次。 六、工作人员必须经体检合格，并具防疫部门发给的健康证。 七、纯净水系统专职操作人员按设备说明于每年 12 月份编制水房消毒、清洗年计划，每年消毒、。