南京河西cbd项目市场报告

南京河西cbd项目市场报告内容摘要：

0 年 2020 年 2020 年 2020 年 成交均价 6688 7299 11436 12748 环比波幅 —— % 56% 11% 不考虑政策和经济强烈波动的情况下，酒店式公寓年均涨幅 10% 价格涨幅预判 嘉业国际城 65 年酒店公寓成交均价走势 时间 2020 年 2020 年 2020 年 成交均价 20200 22046 19349 环比波幅 —— % % 南京住宅整体年正常涨幅 10%左右 河西 65 年酒店公寓年涨幅 10% 年份 2020 2020 2020 2020 2017 2018 销售面积（㎡） / 20200 20200 20200 20200 6981 销售价格 （元 /㎡） 19000 25300 27800 30600 33600 37000 增长率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 年收益（万元） / 50600 55600 61200 67200 25830 酒店式公寓财务测算（以 2020 年为入市销售作计算基准） 第三部分：办公市场运作环境 南京写字楼分布比较集中，形成“一带三板块”空间格局； “一带”是指以城市主干道中央路 中山路为轴形成的带状区域。 “三板块”是指鼓楼区域、新街口区域以及河西 CBD 区域； 新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西 CBD 一品质略差，二期建成后将大大提升区域商务氛围。 南京写字楼主要集中在沿中央路 — 中山路地带和鼓楼、新街口及河西 CBD 区域，空间分布呈现“一带三板块”的格局。 南 京市办公商务区分布图 鼓楼板块 新街口板块 “一带三板块”格局示意图 沿“中央路 中山路” 带状区域 河西奥体板块 鼓楼地区写字楼基本情况 分布：写字楼主要分布在中 山北路沿线，中央路沿线亦 有部分新增供应； 空置率：长期新增供应的缺乏使 现有租赁项目空置率普遍较低，平均在 10%15％； 租金：高端甲级写字楼的租金在 4－ 元 /平方米 /天，其他项目租金约在 元 /平方米/天 绿地紫峰大厦 南京国际广场 金山大厦 银河国际广场 中环国际广场 名人城市大厦 金峰大厦 新晨国际大厦 建伟大厦 生产制造 36% 物流贸易 17% 与业服务 12% 金融 5% IT 高科技 10% 房地产 12% 其他 8% 鼓楼板块写字楼市场分析 南京市 19% 江苏省 29% 其他省市 37% 欧美 8% 日韩 其他 5% 2% 鼓楼板块租户行业类型 鼓楼板块租户来源地 新街口地区写字楼基本情况 分布：分布相对集中，办公体量大，主要在中央路 中山南路、汉中路洪武北路沿线； 空置率：核心地段新增供应少，高品质写字楼空置率很低，约在 58%，而部分大厦 品质相对较低，面临较长时间的较高空置率； 租金：高端甲级写字楼的租金在 元 /平方米 /天以上，品质一般的写字楼租金约在 元 /平方米 /天； 国际金融中心 金鹰国际广场 金轮国际广场 南京中心大厦 天安国际广场 置地广场 易发信息大厦 龙世中心 君临国际大厦 新世界中心 德基大厦 苏达美大厦 凯润金城 新街口板块租户行业类型 新街口板块租户来源地 新街口板块写字楼市场分析 生产制造 25% 物流贸易 15% 服务业 20% 金融 12% IT 技术 12% 房地产 10% 其他 6% 南京市 20% 江苏省 25% 其他省市 32% 欧美 10% 日韩 8% 其他 5% 河 西 CBD 南 延 段 二期 河 西 CBD 北 延 段 一期 1 新地中心 2 嘉业国际 3 紫金中心 4 东渡国际 5 联强国际大厦 6 宋都奥体名座 7 中泰国际 8 金奥大厦 19 华新丽华 20 华泰证券 21 新城大厦 22 四季仁恒 23 欧洲城 24 紫鑫中华广场 25 雨润国际中心 9 新鸿基项目 10 第十四研究所 11 江苏新华报业 12 南京报业集团 13 农村信用社 14 国泰君安 15 中国联通 16 中国移动 17 交通银行南京分行 18 苏宁置业 26 省保监局 /省银监局 27 综合要素市场 28 河西国资集团 河西地区 CBD 规划写字楼分布 河西 CBD 一期多数项目均以投入使用，二期除十四所外均为在建或待开发项目。 河西地区写字楼品级分布 甲级 非甲级 待售 本案 奥体苏宁广场 本案 新地中心 金奥大厦 华新丽华商业广场 国睿大厦 新鸿基项目 金润国际广场 中泰国际广场 雨润国际广场 凤凰和熙 新城大厦 联强大厦 宋都大厦 嘉业国际城 紫鑫中华广场 宏普捷座 建筑师工社 河西一期由于开发时间较早，多数写字楼品质都较低 河西板块租户行业类型 河西板块租户来源地 河西板块写字楼市场分析 南京市 42% 江苏省 35% 其他省市 10% 欧美 7% 日韩 4% 其他 2% 物流贸易 15% 与业服务 8% 金融 2% 技 10% 房地产 20% IT 高科 其他 5% 生产制造 40% 河西地区在租甲级写字楼基本情况 名称 建筑面积 （㎡） 开盘时间 标准层面积（㎡） 平均租金 （元 /m2/天） 面积段 （ m2） 电梯数量 （客 /货） 车位数量 车位租金 （元 /月位） 入住率 物业费 （元 /㎡月） 金奥 大厦 104000 2020 1840 预计 900~1800 10 1500 —— —— 预计 18 国睿 大厦 85509 2020 2220 750~2200 8 543 600 60% 15 新地 中心 100000 2020 1900 500~1900 12 1400 320 80% 20 由于河西新城的规划和发展，加之南京鼓楼、新街口甲级写字楼的满租，导致河西 5A 甲级写字楼的平均租金在 元 /m2/天，接近市区水平。 河西甲级写字楼个案分析 — 新地中心 项目名称 南京新地中心 交付时间 2020 年 总体量 /办公体量 28 万㎡ /10 万㎡ 建筑层数 55 层 标准层面积 1900 ㎡ 标准层净高 电梯 客梯 12 部，消防梯 2 部 租金 元 /天 /㎡ 物业费 20 元 /月 /㎡ 交通 地铁 2 号线 车位数 1400 个 新地中心于 2020 年开盘 ,整体租金约为 元 /天 /㎡，目前在租办公楼层为 35 层以上的高区； 新地中心租约为三年一签，租金每三年约有 8%的幅度上涨； 一期写字楼 二期商铺和酒店式公寓 项目 办公静态价值评估 目前市场在租均价 元 /天 /㎡；其地理位置、地段价值基本与项目一致 项目办公租金静态价值： 元 /天 /㎡ 南京中高端写字楼平均租金分析（元 /㎡天） 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202。