北京某房地产经纪公司房地产营销人员培训手册

北京某房地产经纪公司房地产营销人员培训手册内容摘要：

宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 5公共服务设施用地 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和 配建停车场等。 5道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 5居住区级道路 一般用以划分小区的道路。 在大城市中通常与城市支路同级。 5小区级路 一般用以划分组团的道路。 5组团级路 上接小区路，下连宅间小路的道路。 60、宅间小路 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 6公共绿地 满足规定的日照要求， 适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 6配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。 6其他用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 6公共活动中心 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 6道路红线 城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 6建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位 置的控制线。 6日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 6住宅平均层鼓 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层。 70、人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人／ ha。 7人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人／ ha。 7住宅建筑套毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套／ ha。 7住宅建筑套净密度 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套／ ha。 7住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 平方米／公顷。 7住宅面积净密度 也称住宅容积率。 是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（平方米／公顷）或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。 7建筑面积毛密度 也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 （ 平方米／公顷 ） 或以总建筑面积 （ 万平方米 ） 与居住区用地（万平方米）的比值表示。 7住宅建筑净密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。 7 拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 7土地开发费 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元／ ha。 80、住宅单方综合造价 每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元／平方米。 8均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 均价一般不是销售价，但也有 例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元／平方米统一价销售”， 即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。 8基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。 8起价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。 多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。 房产广告中常表为“元／平方米起售”。 较低的起步价容易引起消费者的注意。 8一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。 一次性买断 价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 8预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 8如何进行户型评判 我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。 在对户型进行评判时可从以下几方面入手： 看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。 从习惯 上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来 说也有个良好的居室活动空间。 房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。 户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。 起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。 单元内不同空间要有相对合理的面积。 通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。 从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4 平方米至 5 平方米之间，厨房不能过于 狭小，应有最小宽度。 现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间， — 个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。 卧室的合理面积一般应为 13 至 14 平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。 阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。 房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在 米到 米之间。 需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意， 确是无法改变的。 另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。 建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如 50 年不变形的 隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等以确保房屋的舒适与耐用。 8智能化住宅如何分类 像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。 乙级标准 （ 1） 安全保安系统 实现小区周界的监控和红外线报警防范：火灾与煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断与防破坏报警。 （ 2） 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（ Inter）插口；可接收有线电视网节目。 （ 3） 信息服务系统。 实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。 （ 4） 环境控制系统 实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。 甲级标准 除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统 ： （ 1） 安全保安系统 实现可视对讲功能：门禁系统功能：家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源控制及调光功能。 （ 2） 通讯系统 实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。 （ 3） 信息服务系统 增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。 （ 4） 环境控制系统 实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。 8层住功能的国际标准是什么 按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、 食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。 就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。 （ l） 满足分户独立性和保护隐私性原则。 要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。 （ 2） 满足使用方便和安全原则。 在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间 以及紧急疏散的要求 6 在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。 （ 3） 满足现代生活设施进步原则。 住宅室内应有排水、炊事、厕 所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。 （ 4） 满足现代生活的健康卫生原则。 要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。 （ 5） 满足住宅功能多样化个性要求原则。 要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。 建造空间灵活多变的住宅 建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。 8跃层和复式、错层有什么区别 通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排 起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是 米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。 其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 运种做法香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。 复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。 夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。 而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。 跃层和复式的面积汁算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。 如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准： 如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方 能计入使用面积： 使用房间的净高度最低处不应低于 米（含）： 使用房间净面积的一半（含）以上不低于 米（含）。 满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。 若房间超过 米（含）部分不足房间总面积的 2 倍计入使用面积。 错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。 优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。 可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。 还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。 错 层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。 但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。 90、买自住房与投资房有什么不同 自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。 首先是房屋价格。 买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。 第二是居住环境。 自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。 虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购 房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。 第三考虑未来交化。 自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：而投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺等。 第四考虑区位价值。 自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。 9建筑结构 小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。 我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅 单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在 7 至 12 层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。 6 层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。 塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。 板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的 80%至 90%。 专家认为，现在流行的板式小高层比起我们 20 世纪 70 年代建造的板楼，有了根本的变化。 其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃。