信德物业公司工程维修工作制度流程手册(98页)

信德物业公司工程维修工作制度流程手册(98页)内容摘要：

备管理卡》用于记录设备、设 施从投入运行至报废的整个过程。 设备、设施因技术或其他原因报废，《设备管理卡》应作为设备报废向公司填写报废申请的原始证据。 获得报废许可后，记录卡同时作废，按作废质量管理文件处理。 设施的报废 对无法修复或无使用价值的设施，由工程组填写《设备报废单》，经总经理批准后报废。 工程组在《公共设施一览表》中注明情况； 5. 相关记录 : 《设备管理卡》 《设备报废单》 十五、工程组工具管理规程 1 目的 规范工程组工具管理工作，确保工程组工具完整及各项性能完好。 2 适用 范围 适用于工程组的工具管理。 3 职责 ．服务中心经理负责检查工具管理工作的实施情况并监控工具的申购。 ．工程主管具体负责工具管理及申购。 ．工程组班长负责工具的盘存与登记工作。 4 内容 工程主管负责制定工程组的工具采购计划，并报服务中心经理审批。 ．用途 ．工程组的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。 个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程组主管领用并负责保管。 对所领用工具记录在《工具领用登记表》内。 ．个人使用工具 和公用工具（便携带的）由个人统一填写《领料单》，经工程主管批准后，到仓库领取并负责暂保管。 ．个人使用工具管理 ．工程组的员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经主管批准后，在仓库领取一套个人使用的工具。 工程组的员工个人使用工具每年只能补领一次。 工程组班长应对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。 ．个人使用工具使用注意事项：不准乱打乱撬、用力应适度。 测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）、用后擦拭干净工具 ． 工程组的员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 工程组的员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程主管批准后到仓库以旧换新。 ．员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给仓库，对于丢失或人为损坏的工具扣发相应的钱款。 ．工程主管每月检查，每半年进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经工程主管批准后上报服务中心审批。 ．公用工具管理 ．员工借用公用工具应经工程主管批准后方可借用， 必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。 ．公用工具使用注意事项： ．便携式（小件的）公用工具使用注意事项按第 4 条 2 款； 大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养： ．对各转动部位加注润滑油； ．调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换； ．检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的 1/2 则应更换； ．检查电容，如变形、膨胀或开裂则应更换； ．检查或整修接线头； ．调整机械间隙至合理位置； ．清洁外表，必要时涂上防锈油； ．拧紧所有紧固螺栓。 ．公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 ．公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。 公用工具如属正常使用损坏，须先报工程主管填写《报废工具登记表》经服务中心经理批准后上报公司审批。 ．员工工作调迁、辞工或被解雇时，由工程主管对所管个人工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究的责任。 5． 记录 ．《工具领用登记表》 ．《工具借用登记表》 ．《报 废工具登记表》 ．《领料单》 十六、设备、设施管理责任人制度 1 目的 加强设备管理，规范员工行为，强化责任意识。 2 适用范围 工程组全体员工和管理范围内的设备、设施。 3 职责 负责区域内设备每日的巡检，日常清洁保养、小修工作和填写质量记录。 负责区域内的设备需要中修、大修时向主管汇报以及中修、大修前的准备工作。 工程组安排该区域设备进行大、中修工作时，负责现场安全生产，文明施工的事项，并担任该维修项目的安全责任人。 责任区域内设备中修、大修后负责收集准确的原始数据，向工程组主 管汇报，以便于工程组主管掌握相关的质量记录情况。 因日常维护、保养不当致使设备损坏，责任人应对所造成的损失负责。 关系到设备运行安全和影响服务质量的枢纽设备，如配电房、供水设备、污水处理设备等，责任人必须每天进行巡视检查，并做好质量记录。 （质量记录名称见各专项管理规程） 影响服务对象人身安全、小区环境外貌的设备设施，如路灯，楼道灯、休闲椅、各类垃圾设施、各类游乐运动设施、公共场地、道路、路涯、各类水、电、气、消防外露设施、水景设施等，也属于每天必须巡视检查的内容。 服务中心 经理不定期对小区设备设施进行检查，工程组主管每星期应对小区设备设施检查两 次，检查结果记录于《设备设施检查记录表》 、 100%要求。 操作方法 由工程组主管根据管辖区内设备的类别、数量划分出若干个责任区域，区域划分要考虑工种、地域和工作量。 按工程组的员工的技术条件、工种特长将划分的设备责任区域分配到每个员工（未满实习期的员工不在其列，但可安排和正式员工在一个责任区里实习）。 设备、设施责任人制度对设备实 行挂牌标识管理方法，标识牌的制作、填写由工程组主管负责。 标识牌的标准样式见《设备管理类标识》。 标识牌固定在设备旁边的墙上，或设备的平面部分。 《设备设施检查记录表》 《设备管理类标识》 十七、工程组技术档案管理规程 1 目的： 规范工程组的工程资料、档案的管理工作，使工程部档案的归档、收集、整理规范化、标准化。 2 范围： 适用于工程组资料、档案的管理。 3 职责： 工程组主管负责工程设备档案及维修档案的管理工作； 工程组应严格遵守公司档案管理制度和保密制度； 4 程序： 工程设备档案管理制度； 将各类档案按系统分类； 供配电系统； 弱电系统； 消防监控系统； 空调、通风、采暖系统； 给排水系统； 土建、房屋结构； 其它系统； 将各系统统一存放档案盒并贴上标签，以便查找； 制档案目录，内容应与档案盒外标签一致； 外单位交来图纸由服务中心统一签收，并将有关图纸交由工程组主管核对，如图纸无误则由工程组主管按系统归档；图纸有误，则由服务中心经理联系交图单位更正； 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的图纸资料应交由工程主管审阅确定用途； 借阅档案须经工程主管批准，登记并指定归还日期，由工程组主管按期追还，需续借的要重新登记； 工程维修档案管理制度 工程维修档案同属工程档案的一部分，应由工程组主管统一管理； 设备维修档案按各类系统分类存放，并 在相应的档案盒上贴上标签； 工程主管每月对设备维修档案记录表等进行整理，分类归档； 维修档案作为评估设备运行情况的原始记录，应妥善保存。 图纸资料或过期维修档案需销毁应由服务中心负责人（工程主管）及品质管理部等组成鉴定小组统一研究后报公司决定； 5 记录 无 十八、公共设施改造及维护维修工作规程 1 目的 确保及时更新、改造、维护维修公共设施，保证公共设施的正常运行。 2 适用范围 适用于各服务中心管理的公共设施的改造及维护维修。 3 职责 总经理负责审批《年度公共设施改造及维护 维修工作计划》。 服务中心经理负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。 工程主管负责组织《年度公共设施改造及维护维修工作计划》的实施，保证公共设施改造及维护维修工作质量及计划的完成。 4 内容 定义 公共设施的抢修：是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其即时进行的维修。 外委：指委托工程组以外的单位进行的改造及维护维修。 自修：指服务中心维修人员自行进行的改造及维护维修。 小区公共设施的确认，《公共 设施一览表》由服务中心经理指定人员制作，小区公共设施可包括如下内容： 供电、供水设施：包括变配电所、应急（备用）发电机、地下水池、天面水池等。 路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。 区内休闲娱乐设施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布（含控制装置）、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。 消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。 公共天线、公共通讯线路、电话 DP 箱、有线电视接线箱。 卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。 公共防盗 设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。 道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。 停车场及设施，包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场（含排水泵及自动控制装置）、道路标识系统。 电梯（含机房） 其他公共设施，包括阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。 年度公共设施改造及维护维修计划（以下简称年度计划）的制定 每年 12 月 30 日前服务中心经理组织相关主管根据公共设施运行情况、日常的巡 视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。 提出该计划时可考虑如下内容： 需要增加、更新、改造、维护、维修的公共设施项目及时间和周期。 其他有关事项。 总经理在次年 1 月 30 日前审批完毕年度计划。 必要时，总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。 年度计划的实施 总经理批准的年度计划由服务中心经理安排工程主管实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变 更时亦需经总经理审批。 实施年度计划时，应注意以下几点： 按计划规定的时间和周期开工、完工。 外包项目和原材料的采购，应按程序文件中服务外包商控制程序执行、《采购及分包控制程序》进行。 一般情况下的维修工作由服务中心安排自修，在服务中心不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由总经理决定委托外部维修。 对于涉及到经费（ 500 元以上，含 500 元）的自修、外委项目，需提交《工程立项呈批表》经服务中心经理审查后提交业务部，品质部审核后呈总经理批准。 对施工过程进行监控。 遇有疑难问题，及时报告物业服务中心经理。 对外包项目由工程组会同品质部按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。 外包项目施工过程监控 服务中心应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改，直至符合要求。 对施工项目，工程组主管每天至少巡视一次，对重要改造、维修项目应适当增加巡视频率，巡视检查情况记录于《设备设施检查记录表》上。 对 施工完毕的工程由服务中心按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，并做好验收记录。 公共设施的抢修 服务中心经理当班时，由经理组织实施抢修；经理不在时，由工程组。