20xx房地产营销策划方案

20xx房地产营销策划方案内容摘要：

地段价 值 社区品质 1． “阳光化 ”的生活 由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种 “阳光化 ”的 生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿 化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。 2．优美的人文环境 百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。 在我们的调查中了解到，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区 的环境、配套都要满 足居民 “人性化 ”的要求。 但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居 民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是 “好的生活 ”，什么是 “高品质生活 ”。 我 版权所有 请勿擅用 22 楼盘项目整合营销策划方案 们在 小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清 新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质 的生活。 3．提供大众运动空间、创造健康生活 社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新 生活。 总体规划构思 小区的规划及建筑设计以创建 21 世纪居住水准为目标，充分体现 “以人为本 ”的设计理念，创造出具有良好 居住环境、配套设施齐全的 “百花汇聚，诗情画意 ”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景 观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。 住宅室内外功能齐全的环境综合体，使 “人、建筑、环境 ”这三者有 机统一。 考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与 判断，总结确立了以下几条设计原则： 1．以人为本 贯彻 “以人为本 ”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、 绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。 注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资 源，全面 体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。 充分考 虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。 2．尊重自然 版权所有 请勿擅用 23 楼盘项目整合营销策划方案 贯彻 “尊重自然 ”与 “可持续发展 ”的思想。 贯彻生态原 则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活 动的融合。 以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发 挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续 发展原则。 3．经济开发 规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经 营，形成良性循环、滚动发展的机制。 4．人文内涵 通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。 唐宋是中国古典文化的全盛 时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。 通过寓意唐诗宋词的景观小 品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。 5．科技生活 强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步， e 生活（宽带等） 不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。 6．安全节能 为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影 响环境。 此外，在建筑 材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环 境资源的破坏。 7．配套完善 版权所有 请勿擅用 24 楼盘项目整合营销策划方案 项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。 根据 **（地区）市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为 客户提供舒适 、便捷的生活环境。 8．管理周全 对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。 因此，本案的 物业管理分两步走。 ⑴ ．硬件 在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。 ⑵ ．管理公司的提前介入 在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入 时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。 同时兼顾 1．多样性 在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅 类型多样化；住宅形式多样性；小 区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、 水域媒体、音乐媒体、光媒体等。 2．合理性 理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作 等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。 合理规划商业、会 版权所有 请勿擅用 25 楼盘项目整合营销策划方案 所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。 3．安全性 为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅 与周围环境的关系。 在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数 量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。 闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控 制系统 、 24 小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。 4．生态性 对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。 人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它 是一种复合人工生态系统。 自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的 框架。 而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。 应充分考虑区域气候特点和项目地形 地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。 以及结合地域气候特征，注 重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结 合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。 差异化选折 ——产品规划 1．产品定位 ⑴ ．品质定位 根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中 档偏上价格的商品房。 版权所有 请勿擅用 26 楼盘项目整合营销策划方案 ⑵ ．形象定位 1 ． 政务别苑 ——针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。 2 ． 文化宅苑 ——针对富裕阶层，利用其对 “权利、文化 ”的特殊情结，满足其 “与官亲近、附庸风雅 ”的 心理需求。 3 ． 都市花园 ——针对工薪阶层，迎合普通民众的 “趋同、攀高 ”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、 花园的新生活空间。 4 ． 精神家园 ——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已经形成的家园氛 围，为其带来强烈的 “自豪感、满足感和归属感 ”。 ⑶ ．形态定位 开发多 层为主，小高层为辅，多层以 6+跃层为宜，小高层 11+跃层。 为了小区的环境优美，日照充足，应适 当降低建筑密度，把容积率控制在 —，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部， 充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。 建筑的层数要结合天际线美观错落设计。 ⑷ ．功能定位 由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿解放路南、北二端适当放大商业面积，内部商业以背 靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。 2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流 到支路上进入各组团。 3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。 小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。 版权所有 请勿擅用 27 楼盘项目整合营销策划方案 4．社区生活理念： “文化、阳光、自然、金色生活 ” 与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人 与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有 着浓郁文化气息的高品质社区 (详见产品规划设计建议书 )。 卖点梳理 1．卖点提炼 ⑴ ． **（地区）规模最大的社区 ——本项目是 **（地区）目前规模最大的住宅社区，也将成为 **（地区）房 产开发项目的典范。 ⑵ ．区位 ——位于政务新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具 有较高的投资价值，市场前景看好。 ⑶ ．建筑规划设计 ——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景 观系统明确，公建配置完善。 ⑷ ．户型 ——大社区，多样 化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。 ⑹ ． 品牌开发商，品质有保障 ——华泰集团在全国具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是 版权所有 请勿擅用 28 楼盘项目整合营销策划方案 购房者愿意接受的信息。 ⑺ ． 人文 ——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期， 为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅 俗共赏的人文画卷。 ⑻ ． 配套 ——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。 ⑼ ． 管理 ——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、 宁静又不失私密的生活空间。 2．卖点营造：客户聚焦 版权所有 请勿擅用 29序号 阶层 卖点 一 公务人员阶层 ⑴ ．塔尖阶层人群的聚居地 ⑵ ．政务新区理想的居所 二 富裕阶层 ⑴ ．与政府官员为临，有事业发展基础 ⑵ ．购买能力强 三 工薪阶层 ⑴ ．一次置业享受一生 ⑵ ．社区品质与自身生活需求相匹配 ⑶ ．受口碑宣传影响大 四 劳务输出阶层 ⑴ ．强调性价比 ⑵ ．跟风及攀比心理 ⑶ ．虚荣心强 ⑷ ．渴望被尊重和认同 楼盘项 目整合营销策划方案 ⑴ ． 针对四大阶层的不同心理 需求，结合每期推出的迎 合某一特定阶层心理需求 的不同产品； ⑵ ． 考虑到小城镇大众的心理 趋向（对政府服务人员的 先天好感），一期推广以公 务员为核心人群，塑造 “政 务别苑（新政务中心后花 园） ”的项目形象，即气质 高贵，又不失浪漫主意情 调。 ⑶ ． 在 一 期 项 目 形 象 确 定 之 后，利用 “官、商 ”之间 的微妙联系，吸引富裕阶 层，以 “文化宅苑 ”的二 期形象，即有助于事业发 展，又满足其附庸风雅的 心理，一举数得。 版权所有 请勿擅用 30 楼 盘项目整合营销策划方案 ⑷ ． 三期以百花为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的 “趋同和趋高 ”心理，同时糅合现代时尚元素， 塑造一个 “都市花园 ”理想生活空间。 ⑸ ． 由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此 时以 “精神家园 “为题，营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归 属感。 版权所有 请勿擅用 31 1．先期以 1600 元 /m 的价格投放市场 5 套单位，但仅限于 VIP 客户； 2．以 5 套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以 10 元 /m 为一涨幅（ 16 16 16 16 楼盘项目整合营销策。