(2)营销经理操盘手册

(2)营销经理操盘手册内容摘要：

可 证 》 《建设工程 施工许可 证 》 是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 没有此证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 5）《 商品房预售许可证 》 浩华不动产机构 培训文集 — 营销经理操盘手册 ———————————————————————————————————————————————————地址：青岛市香港中路 68 号华普大厦 14A 电话： 05325708207 13954211099 传真： 05325708210 Email: 10 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程 施工许可 证》、《国有土地 使用证》和《商品房预售许可证》，简称 “五证 ”。 其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土 资源局 和房屋管理局核发。 一般购房者记不住 “五证 ”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。 您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这 “两证 ”就行了。 因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《商品房预售许可证》的。 开发商取得了《商品房预售许 可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《商品房预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。 在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商 “偷梁换柱 ”。 在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。 目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金， 在其领取的《商品房内 /外销预 /销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。 因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。 6）《住宅质量保证书》 7）《住宅使用说明书》 商品房交付必须具备“两书”。 宣传资料的准备 1）宣传资料制作的原则 制作宣传资料应注意以下几点原则： （ 1）卖点突出：即楼盘主打卖点应提前表现； （ 2）内容充实：有销售力，站在买家角度，更具吸引力。 制作楼书要考虑项目不同的消费群体和阅读习惯； （ 3）符合项目定位：楼书的制作和项目本身联系紧密 ； （ 4）文案配合：切合主题，有渲染力，避免平淡； （ 5）美案设计：要有贯穿楼盘主要特质，形象定位，即主色调或主标识物；标题设计醒目；选取最能表征或接近楼盘特色的图片，配以文字说明；户型平面图、墙线、标准层平面要对称和平衡等问题。 2）宣传资料的分类 一般来说房地产销售的宣传资料有形象楼书、功能楼书、折页、置业锦囊、宣传单张等形浩华不动产机构 培训文集 — 营销经理操盘手册 ———————————————————————————————————————————————————地址：青岛市香港中路 68 号华普大厦 14A 电话： 05325708207 13954211099 传真： 05325708210 Email: 11 式。 在进行资料准备时，一般要根据项目具体规模、档次、目标客户群来选择其中的一种或多种组合使用。 （ 1）形象楼书：楼书是向消费者介绍楼盘产品特性的书面资料，它包括楼盘的地理位置、周边 配套、小区配套、户型资料、交楼标准、物业管理等信息。 一般楼书的具体内容有位置图、总体规划、楼体形象、代表户型图、会所、物业管理介绍。 在项目确定产品定位及形象定位后，形象楼书的风格及色调也同步基本确定，在形象楼书中一般要用较抽象的手法将项目的品牌、档次、给目标客户的生活和工作（写字楼）带来什么影响、对未来生活的憧憬和事业的发展（写字楼）等表现出来，在展现项目卖点的过程中多采用图片及较易产生联想的语言来表述。 （ 2）功能楼书：功能楼书一般来说是对房地产项目各方面较全面的说明，可以理解为一本简单的“产品说明书”。 它将楼盘的开发商、整体规划、交通、建筑特色、各层功能分区，各种户型介绍等展现在客户面前。 让客户看后应对楼盘整体素质有一个较全面的了解。 （ 3）折页、置业锦囊、单张：折页主要是形象楼书和功能楼书的一种简要版本和补充。 在折页上，外表用来表现形象包装的内容而里页配以各种户型或楼盘的介绍。 其他方面内容的介绍也可以采用插页夹在其中。 置业锦囊则主要侧重于生活配套及目标客户关注问题的说明，它补充了楼书没有介绍的、有关产品和配套方面更为详细的内容。 单张一般用于大量派送如展销会或街头派送等。 3）常见的搭配使用方法 上述 资料不一定每一个项目都样样具备，一般可根据项目特点搭配使用，使其既能达到房地产项目的宣传效果，又能控制成本，以下是几种常见的方案： （ 1）功能楼书 +形象楼书 +单页 （ 2）形象楼书 +锦囊 +折页 （ 3）形象楼书 +功能楼书 （ 4）功能楼书 +锦囊 +折页等 案例：深圳“阳光四季”项目形象楼书 如深圳房地产项目“阳光四季”在形象楼书中除用大幅图片表达项目的品牌，较高档次、未来生活外，主打语为“阳光有多好，你就有多好”；又如“风和日丽”，用小主人公在大片绿地上沐浴阳光和放风筝，表现一种和谐的生活。 而主打语为“和谐的民风 ，亮丽的日子”等。 另一楼盘“美庐锦园”则是用大幅图片表现蓝色大海、绿色高尔夫及华侨城景观等生活环境，配以“海风轻拂，芳草绿，悠然在我家”等。 看完形象楼书，应该给人很多回味及想象的空间，将项目与自己未来生活的美好联系在一起。 例如，深圳阳光四季项目功能楼书内容包括： 2 页：开发商实力背景 4 页：建筑总体设计及总体规划资料 浩华不动产机构 培训文集 — 营销经理操盘手册 ———————————————————————————————————————————————————地址：青岛市香港中路 68 号华普大厦 14A 电话： 05325708207 13954211099 传真： 05325708210 Email: 12 6 页：楼盘地理位置及地段总体规划 8 页：社区内环境园林介绍 10 页：物业管理及服务介绍 1 12 页：楼盘品质及交楼标准介绍 1 17 页：各种户型介绍等 销售文件准备 1）客户置业计划 项目在推向市场时，不同的面积单位、不同的楼层、不同的朝向，总价都会不同。 应事先制定出完善的客户置业计划，这样可以明确地告诉置业者不同付款方式和金额。 案例：某项目的客户置业计划参考 阳光海岸置业投资计划 姓 名 ： 购买房源 ： 栋 单元 室 房 型 ： 建筑面积 ： 平方米 销售单价 ： 元 /建筑平方米 车 库 ： 元 /个 储 藏 室 ： 元 /间 房屋总款 ：人民币 元（ 165。 元） 付款方式 ： 一次性付款：房款总额 元 按揭付款：采用 ① 公积金贷款 ② 商业贷款 ③ 组合贷款方式 首 付 款： 元 贷款总额： 元 贷款期限： 年 月还款额： 元 分期付款： 其它代收费用： 可视电子对讲 元 暖气初装费 元 管道气开户费 元 浩华不动产机构 培训文集 — 营销经理操盘手册 ———————————————————————————————————————————————————地址：青岛市香港中路 68 号华普大厦 14A 电话： 05325708207 13954211099 传真： 05325708210 Email: 13 备注：办理按揭所需费用，参照国家有关规定执行。 置业顾问 ： 联系电话 ： 日 期 ： 年 月 日 注意事项 :制作单页时 .可在页眉页脚列入开发商名称 \地址 \电话 \传真 \账号等 2）认购合同 /预约房协议 在房地产销售过程中，当置业者选中了自己喜欢的单位，需交纳一定的定金来确定其对该房号的认购权，但此时还没有签订正式房地产买卖合同，这样就需签订认购合同来保障置业者和开发商的双方的合法权利。 案例： 某花园认购合同参考文本 花园认购合同 编号： 001 出售方（下称甲方）： 有限公司 地址 ： 电话： 甲方指定代理商： 有限公司 地址： 电话： 认购方（下称乙方）： 姓名： 身份证号码： 地址： 电话： 公司或机构名称 ： 法定代表人 ： 委托代理人： 代理人身份证号码 ： 电话： 公司或机构地址： 浩华不动产机构 培训文集 — 营销经理操盘手册 ———————————————————————————————————————————————————地址：青岛市香港中路 68 号华普大厦 14A 电话： 05325708207 13954211099 传真： 05325708210 Email: 14 甲方之出售物业“ **花园”位于 ，地块编号： 使用年限为 年。 乙方认购住宅为 栋 层 单元，建筑面积 平方米（以政府最后查丈核实面积为准）。 乙方认购住宅总价为人民币 元，现优惠 ，成交总价为人民币 元，大写人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整，并签署楼宇正式买卖合同。 余款人民币 元在 年 月 日前付清。 标准银行按揭 年 月 日。