耀江集团永州零陵项目市场调研报告

耀江集团永州零陵项目市场调研报告内容摘要：

2020 年底 2020 年6 月 一期三栋在建，二期四栋规划中 未出物业费 5 时代 旺角 多层 +商业 4 栋多层 约 60 套 三房两厅130，四房两厅 140150 2020 年底 2020 年初 住房已交房，商业已开业 一期商业 /月 /㎡ 6 柠檬商业街 多层 +商业 12 栋多层 住宅约300 套 主力户型80150 一期2020 年初，二期 一期 05年 9 月 二期 07年 6 月 一期交房，二期还未拆迁完毕 一期不清楚，二期尚未制定 7 御景 豪园 多层 10 栋 约 500 套 二房 100 三房 130150，四房150170 2020 年底 一期2020 年 分三期，一二期已交房，三期封顶中 三期物业费未定，预计60 元 /月 8 玉竹 花苑 多层 7 栋多层 一期约120 套，二期约150 套 二房 95，三房 120140，四房140170 一期2020 年底动工 2020 年5 月 一期 07 年底交房，二期建到 3 层 未确定，大约元 /㎡ /月 9 芙蓉苑 多层 3 栋 约 90 套 三房140150 ㎡ 2020 年 2020 年 基本封顶 20 元 /月管理费 10 建材 市场 多层 3 栋多层 +商 约 300 间店面 130180 ㎡ 2020 年初 2020年底 2020 年交房， 2020年初营业 商业 元 /月 /㎡ 16 分析： ① 在售楼盘较少， 8 个楼盘集中在河东，一个在河西，而其中有 5 个集中在市中心区（零陵路上、前进街一条线上）； ② 在售物业全为多层物业，无小高层，仅有的一个高层产品尚未开始销售； ③ 纯住宅小区少，仅有 4 个项目为纯住宅小区（部分底商），其他则多和商业步行街结合； ④ 多数楼盘接近尾盘，现存供应量较大楼盘仅有玉竹花苑、芝山大邸、圣世山庄三个楼盘，其中芝山大邸剩余高层，其他两个楼盘 总供应量为 350 套左右，供应量较少。 ⑤ 产品结构以三房两厅两卫为主，三房两厅一卫在早前的规划中多，在售楼盘的规划较少；四房两厅两卫为辅，二房占很少的比例； ⑥ 产品面积主要以 130150 ㎡ 的三房为主， 150170 ㎡ 的四房为辅； ⑦ 楼房全为砖混结构，楼板多以预制板为主（卫生间和厨房采用现浇）； ⑧ 楼盘外立面以涂料为主，部分楼盘（时代旺角、玉竹花苑）为面砖； ⑨ 楼间距狭窄，最多者为 15 米，少者仅有 78 米； ⑩ 多数小区无景观规划，楼宇仅仅只是种植少量树木而已，水景更是少见。 17 （ 3） 在售楼盘销售状况 项目名称 最低价格（元/㎡ ） 最高价格（元 /㎡ ） 均价（元 /㎡ ） 销售状况 中信嘉园 868 1058 980 仅剩一套复式楼 芝山大邸 600 858 700 多层剩余部分大户型，高层尚未销售，价位为 1500 圣世阳光 1050 已交房，底层商业已开业 圣世山庄 788 1100 950 一期 3 栋认购剩余不多，二期尚未开出 时代旺角 858 1068 980 住宅基本销售完毕 柠檬商业街 3000 14000 7000 一期销售完毕，二期认购中 御景豪园 900 1350 1200 仅剩一套一楼 130 ㎡ 玉竹花苑 788 1098 980 一期 4 栋销售中，其他尚未公开 芙蓉苑 500 700 600 多已销售完毕 建材市场 1000（二手住宅） 6800（外街商业） 300400（内街商业） 住宅已完全售罄 分析： ① 楼盘住房价格集中在 9001000 元 /㎡ ； ② 最低价格在河西，仅售 500 元 /㎡，河东最低价格则在芝山大邸，价位仅在 600 元 /㎡，最高价格则为号称“豪宅”的 御景豪园，为 1350元 /㎡，但实际其能售该价的房子早已销售，目前仅剩一套 1100 元 /㎡的底层住宅； ③ 24 层价格最高，且一般 没有太大的差价，如玉竹花苑 24 层为同一价格， 1 楼次之， 5 楼接着， 6 楼和 7 楼一般价位都跌破 800 元 /㎡； ④ 楼盘销售状况均不错，多数楼盘推出即被预定完； 18 3. 市场主要购房客户群 1) 本地人 ① 零陵区的个体户 根据不完全统计，零陵有将近 20200 户的个体户，从实地调研来看，他们的收入状况在当地较高，而该部分群体一般观念不保守，市场上现有好的产品（御景豪园）其主力购买人群之一是这部分人群。 ② 零陵区事业单位职工 零陵区拥有 1 所本科院校， 18 所大中专院校， 14 所中小学， 33 所幼儿园， 4家市级银行， 3 家保险公司以及 3 家市级医 院，而这些事业单位的住房条件较为紧张，多数职工走上购买商品房的道路。 其中仅中学教师就有 4000 人，大学教师达 2020 人，这些数据还不含退休人员。 且因目前学校均为通过考试择优录取，各镇到市区的交通较为方便，目前陪读现象也有存在，该部分人员也是一类购房群体。 ③ 零陵区的年轻结婚人群 随着观念的改变，零陵区的年轻人结婚也开始流行不与父母同住，该部分群体目前也成为零陵区的主要购房力量之一。 ④ 零陵区部分公务员 区级公务员的收入状况较好，而随着集资建房的取消也导致部分公务员开始购买商品房，特别是单位附近的住房成为他们首 选。 2) 外地人 ① 零陵区各大乡镇外出务工人员 永州属于劳务输出大省，每年都有接近 100 万人口在广东、深圳一带打工，而根据了解零陵区下属几个乡镇的群众对零陵普遍有较深的感情，购房愿意到零陵区，像芝山大邸的多层都为这一拨客户群体购买。 ② 为孩子教育而来的各农村进城群体 根据实地调研，零陵区的一中、三中、五中都属于永州较好的中学，而农村家庭都对孩子教育的重视，因此目前在零陵也出现了一批陪读的家长，他们刚开始时，一般租房住，但部分居民在零陵区稳定之后就开始购房，而且对 19 学校周边的房子特别有好感。 ③ 各个乡镇来零陵区做生意的个 体户 根据实地调研，在零陵区做生意的个体户有三分之一为外来者，他们多数在零陵区做长久的生意，随着生意的稳定，他们开始购房，像圣世阳光、圣世山庄的客户群体多为此类群体。 ④ 零陵区各大乡镇外出做生意的小老板（主要以珠山镇和水口山镇一带去南宁的包工头） 珠山镇以及水口山一带的居民在广西南宁已经扎稳脚跟，他们形成了一股“帮带帮”的力量，而这两个镇的居民一般都在零陵区购房，他们喜欢群聚，而且具有较强的购房能力。 ⑤ 零陵区各大乡镇的矿主（少量） 珠山镇、水口山镇以及黄田铺镇，有着较多的矿产（锰矿），这两个镇的居民一般都在零 陵区购房，同样的他们也有较强的购房能力。 四、 消费者调研分析（详见附件） 购房意愿调查分析 1) 居民购房意愿一般，其中较为购房意愿较为强烈者主要有个体户和事业单位职工，以及农村进城群体； 2) 居民目前的住房主要为三房一厅为主，居住环境较差，因此本地人购房动机主要是为了改善住房以及结婚用房，而外地人进城购房则主要是为教育购房以及农村进城群体。 3) 零陵区的群众对零陵区还是具有较深的感情，首选购房区域为零陵的占了近80%，但高端群体选择冷水滩居多。 购房偏好调查分析 1) 多层依然是主流，小高层也有需求，而受冷水滩影响，高层住宅也占 了少量； 2) 选择面积偏大，选择面积在 130 平米以上的市民占了 50%，而 110130 平米仅仅占了 25%； 3) 三房两厅两卫两阳台是主流选择，占了近 65%，四房两厅两卫则其次，占了 20%，而二房则基本不受欢迎； 20 4) 中心花园和一般的体育健康设备是居民最希望有的小区配套，另外居民对商业购物场所也比较重视，希望居住在热闹区域； 价格接受度调查分析 1) 市民对总价的接受度较高，接受在 1015 万的占了 32%，而在 15 万以上的群体也占了 10%。 2) 市民对单价的接受度则较低，超过 60%的居民接受 1000 元 /㎡以下的住房，接受 1100 元 /㎡以上的群体仅有 14%； 3) 市民对地块的接受度较低，多数市民认为该地块价值在 800 元 /㎡左右，接受1100 元 /㎡以上的群体仅有 8%。 购房方式调查分析 1) 市场已经接受期房概念，楼盘供应量少，多数市民买套房不易； 2) 一次性付款和分期付款较为流行，按揭贷款在零陵并未成为主流。 五、 项目分析 1. 项目地理位置 1) 项目北依宗元路，南靠芝麻坪路（红豆路），西临永州大道（南津路），东望阳明大道（环城路）； 2) 地块整体呈现西高东低，北高南低的现象，其中西北、东南以及西南角各有一个较大的山坡，而中间则为洼地，洼地与宗元路高差大约 10 米左 右，而宗元路与山坡高差大约 12 米，总高差在 2025 米之间； 3) 地块内多为农田和建筑垃圾集中处，另外还有几户农民尚未搬迁； 2. 项目周边环境 1) 地块西面为公路交警支队以及白云职业技术学校以及五建的住宅楼，三者的地势相对本地块都较高； 2) 地块东面则为尚未开发的土地，目前规划未知，但从城市发展规划图来看，也应属于住宅用地； 3) 地块北面为建材市场二期开发用地，目前建材市场一期已经开始营业，而且入住率较高，近 400 个经营店面均已经开业，目前其开发商酝酿开发建材市场二 21 期； 4) 地块南面同样是尚未开发的土地，目前规划未知，且芝麻坪路目 前仅有雏形，尚未修建； 5) 项目一公里范围内，有着较为教育完善的配套资源，在项目的西面有零陵最好的中学市一中（高中部）和市九中（初中部）以及民办小学（清华源），而在项目的北部和南部则有零陵卫校和零陵商校，两者都为永州市较为有名的大中专院校； 6) 而其他配套资源如医院（附属医院）、金融（工行、建行、农行）均在项目周边一公里范围内可以得到满足； 3. 项目 SWOT 分析 1) S： ① 地块规模大，土地成本低 目前零陵的住宅建设规模都相对较小，往往不足 10 栋，开发规模小、规划水平较低；本案地块面积达 亩，地块方正，形状完整，利于 规划，突破目前市面上的小区规划，形成产品优势。 ② 周边教育配套较好，文化环境优良 项目一公里范围内，有着较为完善的教育配套资源，在项目的西面有零陵最好的中学市一中（高中部）和市九中（初中部）以及民办小学（清华源），而在项目的北部和南部则有零陵卫校和零陵商校，两者都为永州市较为有名的大中专院校，其中九中和清华源幼儿园距离项目用地仅为 500 米。 ③ 地处城北，符合零陵区的规划发展方向 从永州市的城市发展规划来看，永州城要 实现零冷中心城区的合拢，城区范围 必然 沿永州大道向纵深发展 ，而临近永州大道，从整个城市来看，位于城北 ，是零陵区与冷水滩接轨的必经之路，位于城市的发展方向上。 2) W： ① 位置偏 项目距离城市中心区大约 公里路程，但零陵目前的发展水平，仅为一个小县城，对于县城来说， 3 公里的路程已经远离城区，从消费者对该地块 22 价格的接受度来看，该地块并不受人欢迎，多数居民认为项目地块偏了一些。 ② 地形高差大，属于洼地 项目最大高差大约达到 25 米，整体趋势为北高南低，项目兴建时需回填土，成本较高，以及还需要考虑排水等问题，特别是西侧临近公路交警大队处，由于其房屋地势高，对项目影响较大。 ③ 周边环境差 项目北侧为建材市场，建材市场对 项目的环境有较大的威胁，包括了建材垃圾以及运输建材的车辆都将对项目构成较为严重的污染，项目东侧为快速道。 目前整个地块周边较为空旷，因此汽车路过时噪声大，。