西安某商业项目方案(编辑修改稿)

西安某商业项目方案(编辑修改稿)内容摘要：

会议室 /中 心：供入驻的中小企业召开各种会议使用； √ 电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足； √ 秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等； √ 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。 管理功能 管理是保证交易的正常化的基本保障 √ 组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会； √ 制定和修改 市场的管理规定； √ 解决市场纠纷和分歧； √ 检查、监督产品的质量； √ 决定非营业时间的进出货、防盗、防火； 企业 ()大量管理资料下载 22 √ 处理紧急情况的问题； √ 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动； √ 争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境； √ 成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。 公共设施、环境服务区 完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。 公共环境包括市场内部和外部。 外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。 商业业态定位 本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。 管理功能定位 中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，但在管理功能上还存在明显的不足。 首先，从发达国家来看，现企业 ()大量管理资料下载 23 代物流的功能是设计、执 行以及管理客户供应链中的物流需求，其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务。 而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的，企业服务内容多数仍停留在仓储，运输，搬运上，很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务，现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥。 我国的物流企业，无论是物流服务的硬件还是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能力、物流的专门知识，物流的统筹策划和精细化组织与管理能力都明显不足。 打破原有市场格局，集仓储、承 运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为一体，在提升西安物流业竞争水平的同时开创了一个全新的市场空间。 现代物流理念的综合物流平台，利用整合后的超强市场竞争力占领整体货运市场的业务主流，改变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的格局，最终提升货运市场的竞争层面，以确保最终的价值最大化目标的实现 商业经营业种定位 商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。 因此，我司在对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和同类市场的论证之上，具有很 强的市场竞争力和吸引力。 √ 主题物流定位 企业 ()大量管理资料下载 24 本项目处于西安市新城区，由于地处具有较高知名度的康复路商业圈内 ，同时西安为西北五省的中心城市，在交通运输与客流量上拥有独天独厚的优势。 对物流而言，具有强大的市场辐射力。 无论是传统物流，还是现代物流，物流的定义决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。 前在中国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设，基本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制了民间资本对物流的投资认识，这也正是国内物流建设之所以 “雷声大、雨点小”的重要原因之一。 为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位。 主题物流： 在现代物流基础上，依托地区产业经济，涵盖了产业产品 采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流的全过程。 经营业种定位 项目形象定位主要以中档为主，在空间设置上、物业装修风格 上、楼层业种分布、错位经营等方面均考虑其零售功能的必然性。 使其具备零售与批发双重特征。 以低、中档产品为主，由于以批发业态为主导，使之产品定位上不能过于高档，充分考虑到经营者的经营利润及批发市场经营产品价格低廉之特征。 因此，本案经营产品 为低、中档。 同时，结合商圈企业 ()大量管理资料下载 25 特征，本案所经营的产品仍以服饰为主。 四、项目竞争策略与方向 分析康复路商圈内的原有各大商业物业现况，继承原有商业物业的基本特征，提升本物业的核心竞争力。 同时，考虑到本项目的规模优势、地段优势、理念优势等特征，在定位、规划、招商、管理上寻找突破点，使之本案具备它的唯一性与稀缺性，确定它的投资价值与经营价值。 定位突破 确定本项目在康复路商圈整体商业市场中所应当扮演的地位与角色，同时也根据开发商的开发目标与宗旨，本项目承担着引领 西安批发市场商业模式升级、提升专业型批发市场商业环境的重要使命，而这也就是本项目自身所蕴含的价值所在，使命与角色的特殊性决定了本项目的定位： 以“ 集批发、零售、展示、交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大型现代化物流交易中心。 本项目整体定位依然是锁定批发市场消费群为核心，结合于批发市场的商业特征，另附零售功能的实效特征。 以其达到在项目定位上的突破，这一定位将有效地抑制对手的竞争，实现经营差异化、客户资源网络化、产品质量优质化等。 从而有利于提升项目整体竞争能力、商业特色的发挥及项目持续经营空间。 企业 ()大量管理资料下载 26 规划突破 完成项目内部功能的规划及组织，科学合理地进行业态、业种组合及分布，一方面最大程度地满足经营商户的经营价值之因素，另一方面也满足消费市场的消费特征。 通过对市场、对消费者及对商业项目的基本特征，以最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营性，确定项目的整体规划与单层规划的实效性与利益最大化。 整体商业项目规划 ：本案为批发与零售双重业态相结合的商业物业，在购物空间、人流动线、货品仓储、货车停放、产品摆放等各类问题上切合实际的考虑到零售与批发的需求。 以引导消费为核心，以促进交易量或人流量为前提。 满足购物、休闲、餐饮、娱乐、展示等多功能的需求是本案在整体项划所需考虑到的。 个别楼层规划 ：除其正常的人流动线、休息空间、购物环境等需求。 还需充分考虑零售功能的实质性，建议在每一个楼层设定餐饮功能，解决经营户的用餐与休息需求。 在个别楼层设定小型咖啡厅或西餐厅等，在儿童楼层内设置一个小型儿童游乐场所等相关建议。 招商突破 即引进大商户提升本案的商业价值是本案招商成功与否的关键，本案的规模、价格、经营价值、产品定位及商业组合等企业 ()大量管理资料下载 27 各要素均影响到招商工作进展的实质性。 因此，本案在招商策略上需突破，一方面通过行业 协会推荐具有实力或品牌性 的大客户，以大客户带动小客户刺激入驻率。 另一方面则展开异地招商，主要是以经营户为主，以外地商户刺激本地商户为核心（包括具有实力的本地商户）。 在展开招商工作前期，应多角度的考虑到招商范围的最大化（主要以江浙一带的客户为主），在招商过程中也着重强调本案的多功能性，多层面的吸引各类商户对本案的青睐。 本案的招商，一方面突破单一的批发性客户（含零售客户），另一方面突破本地性客户（力求异地客户最大化），第三方面突破不具备经济实力或信誉的客户（客户优质化是本案改变的目的）。 经营突破 在传 统的概念里，批发市场都是“走量”（也为交易量）的性质，他们都有着固定的客户网络。 同时对于经营方面没有太多的要求，而作为本案则需要在经营方面实现突破，一方面以西北地区为首要销售网络，大至全国各地的主要城市，同时也需拓展国外市场。 对于这类范围的定义，不是单靠一个目标则可以实现的，而是关系到多方面因素。 首先最为重要的则是经营战略上的突破，而作为经营战略的核心就是以商户为核心目标，商户的销售产品是否达到销售网络的最大化就极其重要。 作为本案，时刻关注商户的经营状况，及时调整经营战略，与核心销售网络的行业协会保持密切关 系。 展开各类活动，如订货会、新品展示会、行业交流会、产品博览会等活动促进经营状况的甚佳是本案的经营突破。 企业 ()大量管理资料下载 28 管理突破 管理是四个元素的核心，是决定一个项目成败的关键，也是项目未来可持续经营的内在动力。 通过引进专业的商业经营管理公司，实现经营管理的实效性、持续性、有序性，从而保证项目物业的未来可持续性经营、效益最大化及实现物业的保值、升值作用。 而更深一层的提升了产权式商业物业的管理模式，实现三权分离之原则。 而作为本案，管理更为关键，因本案是批发与零售双重业态均具备的商业物业。 在管理上，突破单一性的安全管 理、秩序管理或车辆管理等，而则需在经营管理上寻找突破，扩大管理范围、提高管理质量、补充管理要件等。 企业 ()大量管理资料下载 29 五、提升本案定位之思路 经营理念的领导者 现西安的商业状态还处于白热化阶段，各个方面的商业形势良好，但在商业环境与模式上还需要完善、提升与创新。 特别是批发市场商业物业，现处于兴起阶段。 本项目的经营理念则是重点，就是打造具有代表性（康复路的代表者）与创造性（新康复路的商业巨头）的地标级商业项目，一个代表着原康复路的商业势气与一个铸造新康复 路商业巨头项目的有机给合，形成了一个世人关注的西北商贸中心。 导入商业与文化（西安以古文化深厚而闻名）的嫁接，以文化内涵来提升它的商业价值。 本项目不做跟随者，而是实现领导者之作用。 从商业业态、商品品种、商业模式、购物环境、推广手法、营销理念上进行创新与突破，使其具备真正意义上的商业领导者。 批零兼营的承传追随者 据市场调研的清晰化，本案的大规模则具有相应的优势与劣势，同时也结合于市场的特性，本案必须以“批零兼营”的业态模式进行消化规模的庞大性。 在固有的批发市场特性中，以批发单一功能而铸造，欠缺零售功能。 而作为本案，批零双重业态模式并肩齐行。 这种业态模式的提出，一方面由于规模化的支持，另一方面也由两者客户相互促进的效果。 使其在每一个楼层的商业氛围都得到更好的烘托，每一个商户的交易量都得到更大的提升。 作为本案，即将成为西北地区企业 ()大量管理资料下载 30 首个以“批零兼营”的业态模式而著称的商业物业。 它在不久的将来，即将成为西安各大商业物业承传追随的对象。 这是一种新型理念的提出，更是一种未来趋势的所在。 它在于创新，在于被后来者所追仿的理念，更在于它应势于市场需求而早先存在。 现代物流的挑战者和补缺者 物流的专业化分工特点虽然日益明显 ，但是物流的组织和管理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越紧密。 但是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制。 与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。 依据这种条块管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规划，妨碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步发展。 而作为本案的建造目的，一方面使其本案在产品引进、定位、特性上均符合的批发市场的特征，进一步促进物流的必然性。 同时，在物流管 理、格局上进行打破，使其成为西安首个以“主题物流”为中心的成功典范商业项目。 真正做到现代物流定位的挑战者与补缺者是本案的最终目的。 市场分体定位与产品规划 企业 ()大量管理资料下载 31 一、 项目基础状况与商圈概况 西北商贸中心项目占地面积 亩，建筑面积 21 万平方米，总投资达 8 亿人民币，是目前国内民营企业在西部投资规模最大的商业项目。 建筑风格新颖，商业气息浓厚。 “西北商务中心”主体高 40米，面宽 150 米，单层建筑面积为 2万平方米，拥有观光电梯，自动扶手梯 90多部；外立面装饰豪华，色彩 明丽；广场人流与车流分离，规划合理、科学；长 200 米，宽 50 米，面积 6000 平方米的大型停车场，可容纳车辆 300 辆之多的大型商业物业项目。 在康复路批发市场建成初期，有 60％ — 70％的商户来自江浙一带，这个数字即使到现在，也不低于 55％。 同时又由于康复路市场面临着 周边 新 市场 的 形成， 将 导致康复路市场经营状况受到一定影响。 由于忽视硬件设施建设，使得市场竞争力和对商户的吸引力明显减弱，同时电力、通讯等配套设施也相对滞后。 面对着现有康复路种种状况的现有局面，新 康复路 市场 的使命则在于向西安为圆心的周边地区实现物资集散。