房地产项目工程管理20xx年湛江市金辉煌海昌路住宅及综合楼项目申请报告

房地产项目工程管理20xx年湛江市金辉煌海昌路住宅及综合楼项目申请报告内容摘要：

资金实力、人才储备和开发商品住宅小区的营运能力。 1． 2 项目概况 1． 2． 1 项目的建设背景 我国房地产业发展概况 近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。 虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅有所回落，但据业内有关统计数据， 2020 年前三季度我国 70 个大中城市 房屋 销售 价格 同比 上涨 %，涨幅回落 个百分点。 其中， 9 月份房价与 2020年同期相比上涨 %；从分季走 势看，经历了宏观调控的房地产 市场，房价走势开始实现稳步下调。 70 个大中城市的销售价格指标，今年一季度涨幅为 %，二季度涨幅 %。 6 月至 9 月的月度涨幅则分别为 %、 %、 %和 %。 商用物业近年来需求呈现强劲的发展势头，越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北 京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；而我国零售业的全面对外开放，将掀起新一轮商用物业的投资热潮。 商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。 因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。 项目所在地房地产业发展概况 目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边 各县区城市化人员为主。 湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据湛江市房管局多年来的房屋成交量的分析统计，市区年新建商品房交易量在 60 万㎡左右。 根据湛江市中长期规划，到 2020 年市区建成面积达 110 平方公里，城市非农业人口规模为 110 万，年平均增加近 5 万人。 按人均居住面积 20 平方米计算，还需要建设 956 万平方米房屋，平均每年新增 95 万平方米。 而湛江市目前房屋年竣工面积仅 5070 万平方米，仅能满足市区新增人 口住房需求的 55%，市场空间还很大。 此外，湛江市及所辖的五县市目前的城市代水平仅为 24%， 2020 年城市化水平达至 35%以上，新增城市人口 73 万以上，年均增加近 15 万人。 湛江作为粤西地区城镇群的中心城市，其优美的环境、良好的居住条件、优质的教育条件及、医疗条件等等是周边市县无法相比的，必将吸引周边县市部分居民进入湛江市区投资置业居住，从而加大对湛江房地产市场的需求。 湛江市的商贸服务业发展迅猛，商贸服务业的发展增加了对商用物业的需求，加速了湛江市的商用物业建设的发展。 近几年，相继建设有国 贸A、 B、 C 座和世贸大厦、怡福国际等；零售业巨头沃尔玛也已落户湛江；市区内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的地上一、二层一般都是商用物业（商铺位），但商业营业用房价格不高，商业公寓、写字楼在数量、规模、价格上都存在着教大的潜力和发展空间。 项目所在地城市基础设施环境 近年来，湛江市紧紧围绕创建“国家园林城市”、“全国卫生城市”、“国家环保模范城市”和建设生态型城市的目标，充分发挥港口城市的优势， 积极整合资源，建成南国热带花园、中澳友谊花园、绿塘河湿地公园、滨湖公园、金沙湾观海长廊二期 工程等大型景观，努力把湛江打造成集饮食、娱乐、购物、观光、休闲、度假、商务、会议等诸多功能于一体的现代化滨海城市，加大城市基础设施的建设，城市环境、居住质量大大改善，将刺激居民对住房的投资热情，带动住宅产业的开发。 本项目建设正是处于这样一个大环境中，项目开发投资前景乐观。 1． 2． 2 建设地点 本拟建设项目用地位于湛江市霞山滨海居住区海昌路 29 号，综合楼东邻市审计局综合楼，南临海昌路，西面是中国人寿保险公司大楼；住宅楼北面是湛江市第二十五小，南邻市审计局综合楼；项目建设所在地向东延伸即临观海长廊，是不可 多得的商住地块。 其综合楼用地界址点坐标分别为：东南角： X ， Y ，西南角： X ， Y ，西北角： X ， Y ，东北角： X ， ； 其住宅楼用地地形不规则，主要的界址点坐标分别为： 东南顶角： ， Y ，西南顶角： X ， Y ，西北顶角： X ， Y ， 东北顶角： ，Y。 拟建用地具体地理位置详见图 21。 1． 2． 3 项目建设内容和规模 本项目规划总用地面积 3057 m2（其中住宅楼规划用地面积 m2，综合楼规划用地面积 m2），总建筑面积约 （其中住宅楼为 m2，架空层未计算在内；综合楼为 m2），其中地上建筑面积约为 9512 m2（住宅楼为 4007 m2，综合楼为 5505 m2），地下室建筑面积为 m2（住宅楼地下室为 m2，综合楼 地下室 m2），具体如表 121。 图 21 拟 建 项 目 地 理 位 置 图 表 121 项目建设内容和规模表 序号 项 目 单 位 数 量 备注 1 项目规划总用地面积 m2 3057 项目总占地面积 3057 m2 其中 住宅楼 m2 综合楼 m2 2 总建筑面积 m2 住宅楼架空层未计算在内 其中 住宅楼 m2 综合楼 m2 3 地上建筑面积 m2 9512 住宅楼架空层未计算在内 其中 住宅楼 m2 4007 综合楼 m2 5505 4 地下室建筑面积 m2 地下停车位 40个 其中 住宅楼 m2 其中 住宅楼 20个 综合楼 m2 综合楼 20个 1． 2． 4 产品和工程技术方案 项目建、构筑物方案 依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建 设条件，本项目拟按表122 所列规模进行建设，建成后，将推出商业办公面积 5505 平方米，住宅面积 4007 平方米的房产产品。 项目规划要求建筑色彩造型新颖大方，与周边建筑和滨海环境相协调，尊重自然生态环境，结合地域、地区特点，采用高起点的环境艺术及景观设计。 表 122 项目建设规模和产品方案表 序号 项目名称 建设规模（㎡） 用途 备注 1 住宅楼 4007 商住 架空层未计算在内 2 综合楼 5505 商业、办公 3 地下室 停车等 地下停车位 40 个 其 中 住宅楼 其 中 住宅楼地下停车位 20 个 综合楼 综合楼地下停车位 20 个 4 合 计 住宅楼架空层未计算在内 总平面布置 本项目为新建工程，建筑平面拟设计综合楼主要入口向南面海昌路，住宅楼主要入口向东面的小区内道路；综合楼主要入口前方退缩 10 米，设置绿化场地，住宅楼也因地制宜设置绿化场地；两建筑物周围均设有环行消防车道；主要利用地下车库解决车的停放。 绿化设计：主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次 的环境空间。 主要经济技术指标（见表 123） 表 231 主要经济技术指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 总用地面积 m2 3057 其 中 住宅楼地块 综合楼地块 2 规划用地面积 m2 3057 其 住宅楼 中 综合楼 3 建筑基底面积 m2 其 中 住宅楼 501 综合楼 4 总建筑面积 m2 其 中 住宅楼 架空层未计算在内 综合楼 5 建筑密度 ％ 住宅楼地块 综合楼地块 6 容积率 住宅楼地块 综合楼地块 7 绿地率 ％ 住宅楼地块 综合楼地块 项目建筑设计方案 （ 1） 平面功能布局 综合楼用于商务及办公；住宅楼首层部分作商务用途，二至八层为住宅。 （ 2）竖向设计、交通及流线 综合楼九层，地下层层高 ，一层层高 ，标准层层高 ；住宅楼八层，地下层层高 ，一层层高 ，标准层层高。 综合楼、住宅楼均设电梯二部；两建筑物周围均设有环行通道，兼作消防车道。 （ 3）建筑造型和空间设计 分别按综合楼、住宅楼建筑的具体功能进行功能分区，运用几何形体产生丰富平面组合空间，建筑立面色彩造型新颖大方、简约、明块，与周 边建筑和滨海环境相协调。 综合楼室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理；住宅楼室内空间设计以舒适、美观为宗旨。 结构设计 （ 1）上部结构 采用框架一剪力墙结构。 底层地下室结构采用 框一剪结构。 （ 2）基础 根据荷载估算，基础需要采用桩基础。 其它工程设计（略） 1． 2． 5 投资规模和资金筹措 投资规模： （ 1）项目总投资约 2184 万元（其中土地费用 500 万元），其中固定资产投资总额 万元，建设期贷款利息 万元，基本预备费 万元；（ 2）投资人：湛江市金辉煌房地产有限公司；（ 3）出资方式：资金投入。 资金筹措： 项目所需资金（总投资）的 ％ ，即 800 万元为湛江市金辉煌房地产有限公司自有资金，其余 1384 万元，即项目总投资的 ％ 通过向湛江市霞山区金辉煌酒店借款解决。 资金运用： 总投资 万元中，除土地费用 500 万元、基本预备费 万元及建设期利息 万元外 ， 约 万元用于建设投资（建设投资 万元中包括建筑工程费 万元、安装工程费 万元、工 程建设其他费用 万元）。 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2． 1 发展规划分析 2． 1． 1 项目建设符合国家房地产业、商贸服务业发展规划 我国房地产行业发展规划概况 房地产业是国民经济的重要组成 部分，房地产业创造的增加值在 GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。 据有关部门的统计数据， 19531978 年，我国 GDP 年均增长 %，其中房地产业年均增长 5%，对经济增长的贡献率为 %。 19782020 年，我国房地产业增加值占 GDP 的比重平均为 %，比改革开放前提高了 个百分点，期间我国 GDP 年均增长 %，房地产业年均增长 %，对经济增长的贡献率为%。 房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出 表的 40 个部门中，有 38 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系 ， 从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为 ，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等 7 个行业。 从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为 ，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等 16 个行业。 《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发施行后，经过 20 多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业，对 于 房地产业的 发展，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要》以及《中华人民 共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》都肯定的提及。 我国房商贸服务业发展规划 随着经济全球化进程的加快，全球产业结构发生了巨大变化，在知识技术和全球化力量的推动下，商贸服务业已经成为越来越多国家新的支柱产业，发展商贸服务业已经成为促进经济增长、调整经济结构和产业结构升级、缓解就业压力、改善市民生活质量的有效渠道。 因此，提升和大力发展商贸服务业是我国经济发展工作的重点之一。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第 十一个五年规划纲要》中就明确提出“鼓励发展所有制形式和营业态多样化，诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。 积极发展连锁经营、特许经营、物流配道等现代化流通方式和组织形式。 按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局”。 近年来，一些外资大型综合购物中心纷纷到我国各大中城市落户，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业也将掀起新一轮的投资热潮。 本项目的建设将为社会提供较高质量和较高层次的商务办 公楼和商住楼产品，对项目所在城市商务网点的合理分布、城市功能的提升和优化都将产生积极的影响和促进作用，是符合国家扩大国内需求的宏观经济政策的，也是符合国家房地产业和商贸服务业发展规划的。 2． 1． 2 项目建设符合湛江市发展规划 湛江市城市发展和规划概况 湛江市近年来加快实施“工业立市、以港兴市”发展战略，综合经济实力跃上新台阶。 2020 年全年实现生产总值（ GDP） 亿元， 固定资产投资 亿元，增长 %。 其中，基本建设投资完成 亿元，增长 %；更新改造 投资完成 亿地，增长 %，房地产开发投资完成 亿元，增长 %。 湛江市十一五规划提出，到 2020 年，湛江市综合经济实力要上新台阶。 经济增长质量明显提高，增长方式进一步转变。 全市生产总值增长 10%，到 2020 年达到 1200 亿元，固定资产投资年均增长 %，累计 1300 亿元。 根据湛江市中长期规划，到 2020 年市区建成面积达 110 平方公里，城市非农业人口规模为 110 万，年平均增加近 5 万人；湛江市及所辖的五县市目前的城市化水平达至 35%以上，新增城市人口 73 万以上，年均增加近 15 万人； 2020 年市域总人口达到 700－ 750 万人，城市化水平为55%， 2020 年市域人口达到 870－ 920 万元，城市化水平提升至 65%，逐步提速的城市化进程。 这必将带来对住宅和各类商业物业的旺盛需求，为房地产业提供广阔的发展空间。 湛江市房地产行业简况 据湛江房产管理局的统计数据， 2020 年湛江市批准预售的商品房项目共 50 个，可预售商品房面积为 万平方米，其中可预售商品住宅 万平方米；可预售住宅套数为 5068 套。 商 品房销售额 亿元，商品房面积 万平方米，其中住宅商品房销售额 亿元，住宅商品房销售面积 万平方米，住宅商品房平均均价是 2268 元 / 平方米。 据此分析，湛江市今后一段时间内房地产销售逐步增长，价格仍将有所上升。 项目与城市总体规划的衔接 （ 1）该拟建项目布局符合土地使用功能的规划，该地块的使用功能是作为商业、住宅用途的； （ 2）该项目的规划布局符合城市公共建筑的设置规划，符合商业网的规划分布； （ 3）项目建设选址符合湛江市城市总体规划。 湛江市湛江市金辉 煌房 地产有限公司已就有关方案向湛江市城市规划局提出申报，湛江市城市规 划局对此以湛城规（规划） [2020]665 号文作出批复。 项目的建设符合房产市场和商贸服务业发展的需求 当前，全国写字楼（商用物业）市场的需求和供应呈现强劲势头，越来越多的国内投资者和海外基金关注商用物业的投资。 湛江市的商用物业十分抢手。 国际零售业巨头沃尔玛置地落户湛江；位于开发区龙潮东路与海滨路交汇处东南侧的湛江美食广场正在兴建；包括国贸 C 座在内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的商用物业（商铺位）均已被预售、预定一空， 售价和租金十分可观。 据湛江市统计局统计资料， 2020 年湛江市全年批发零售业发展迅猛，全年社会消费品零售总额达到 亿元，增长 ％，扣除物价因素，实际增长 ％；全年外贸进出口总额 亿美元（其中：进口总额 亿美元，下降 ％；出口总额 亿美元，增长 ％）。 商贸服务业发展神速，对商用物业的需求也大大增加。 随着大批中小型公司完成原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅和公寓中办公，开始寻找真正意义上的办公场所；湛江招商引资工作开 展及珠三角的产业转移，众多国内外知名的 制造业厂商及房地产商纷纷进驻湛江发展，这也增加了对商用物业的需求。 可见，项目的建设符合房产市场和商贸服务业发展的需求 从以上分析来看，由于湛江市城市经济的发展，湛江。