房地产项目工程管理20xx年德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引

房地产项目工程管理20xx年德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引内容摘要：

不用降低顶棚和增加结构支撑的情况下安装于大楼内。 最后，但也非常重要的是，办公建筑的业主和开发商应积极应对租户们增加的对良好空气质量以下设计绿色建筑降低经营成本的要求。 第三部分 建筑规划设计指引相关建议一、 总体定位指引 项目整体形象定位：本项目的建成，将成为深圳CBD的新焦点——CBD超级商务航母，引领深圳全新的“集约式”商务模式，创造一个集商业、写字楼、酒店、公寓于一体的新型都市综合体，成就深圳最为完善、便利的会展核心配套。 商业定位：超越CBD区域商业的高度，成就深圳新商业的代言；建立时尚的、多元的生活、工作、商务、休闲、娱乐的复合多维度体验新商业空间。 l 商业目标消费群——三级幅射地带的精英时尚群体：一级幅射地带即满足项目自身约23万的消费群体；二级幅射地带即满足中心区约30万消费群体；三级幅射地带即满足深圳追求卓越生活、个性生活的消费群体。 l 商业规划目标——创造一个全天候、充满惊喜的、趣味、时尚主题概念商业空间。 写字楼定位：空间不可复制的、人性化的、传承文化的、智慧型的百年经典写字楼l 写字楼目标服务人群——中外大型企业和驻深机构，为他们提供全新的、高效的、舒适的商务平台，成为中外大型企业持续发展的腾飞基地：l 写字楼规划目标——创造深圳新世纪的新地标建筑，成就百年经典写字楼。 酒店定位：中心区个性精品五星级标准商务酒店 （Center Business Boutique Hotel）l 中心区：符合项目核心动力的区域特征l 个性精品五星级服务标准：另辟蹊径，避免中心区五星级酒店群的竞争；提供五星级服务，以完美的细节服务征服市场；l 产品设置： 商务酒店l 客户定位：往来深圳的商务旅行高端商务人士，会展最为便捷的酒店配套，提供优质、人性的、细致化的五星级精品服务，结合便捷的商务配套服务。 公寓定位：中心区类甲级百变商务空间——CBD商务港 l 中心区：符合项目核心动力的区域特征；l 类甲级：空间简约敞亮，设施先进全面，商务、办公两相宜；l 产品设置： CBD商务港（小面积开间写字楼）；l 客户定位：起点较高的创业型公司、处于快速发展期的深圳中小型公司、为大中型企业进行专业服务的公司、与会展中心有业务往来的客户、投资客。 中心区高级酒店服务式精品公寓 ——SOHO天地l 中心区：符合项目核心动力的区域特征；l 高级酒店式服务精品：设施先进全面，居家、商务、旅游三相宜；l 产品设置：SOHO公寓，小体量产权式酒店；l 客户定位：跨国公司外籍员工 、部分外国、港台企业（作为高级员工宿舍）、在中心区上班的白领、与CBD中心区商务关系密切的个人或团体、在中心区作中短期停留的商务人士。 二、 建筑规划设计总体指导原则 规划原则：2) 在深圳CBD的总体规划指导下进行规划设计，尤其是在城市天际线方面，遵从CBD规划的“双龙起舞”原则；3) 注重内、外环境的营造，创造人性化的办公、生活及商业环境，并注重与周边的环境和谐共生，突出国际化先进的商务办公生活理念；4) 创造不可复制空间、人性体验尺度，尽可能地优化空间，力求价值空间最大化；5) 本项目为一大型都市综合体，整体形象保持统一、协调，在统一中寻求变化，力求成就深圳乃至中国的百年经典建筑群；6) 由于项目的两栋超高层建筑，将以“兄弟楼”（或“姐妹楼”）的形象出现，因此，两栋超高层建筑的外观要求基本一致，其中高度、体量上无明显差异；7) 深圳属于亚热带气候，项目的规划与设计需要结合考虑自然气候条件、中国人尤其是东南沿海一带人们的生活习性等因素；8) 项目的规划设计，充分利用自然条件，坚持节能、环保的绿色生态理念；9) 注重建筑细节的设计与处理，以精益求精的态度，力求完美。 三、 建筑规划方案的设计方向指引 项目概况：1) 项目地块概述：项目地块位于深圳CBD南区东南部；北临福华三路，正对着200米高的写字楼项目——财富运筹中心；西北面是晶岛国际商业项目及CBD南中轴景观——城市客厅，其中紧临项目西北角是星河丽兹卡尔顿酒店；地块东面是海田路和多层住宅小区——辛城花园，稍远即为CBD的东面边缘——彩田路；南面是福华四路，与滨河大道相隔的是皇岗中学，东南面是高层住宅小区——港丽豪庭；地块的西面紧邻的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心。 整个项目用地被市政路分割为东西两宗地。 2) 项目地块示意：福 华 三 路福 华 四 路海田路金田路会展中心财富运筹中心岗厦中学辛城花园港丽豪庭岗厦西星河丽兹卡尔顿酒店1号2号4号3号 3) 项目地块概述：项目地块位于深圳CBD南区东南部；北临福华三路，正对着200米高的写字楼项目——财富运筹中心；西北面是晶岛国际商业项目及CBD南中轴景观——城市客厅，其中紧临项目西北角是星河丽兹卡尔顿酒店；地块东面是海田路和多层住宅小区——辛城花园，稍远即为CBD的东面边缘——彩田路；南面是福华四路，与滨河大道相隔的是皇岗中学，东南面是高层住宅小区——港丽豪庭；地块的西面紧邻的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心。 整个项目用地被市政路分割为东西两宗地。 4) 项目经济技术指标：占地：㎡容积率：约为11建筑面积：㎡其中：办公+公寓：㎡商业：36000㎡会所：1500㎡还建面积（2号地块）：100000㎡（写字楼50000㎡、酒店25000㎡、公寓25000㎡）物业管理用房建筑面积：500㎡（可分散布置）5) 建筑高度或层数：2号地块建筑塔楼高度：300米；4号地块建筑塔楼高度：120米 6) 机动停车配置标准：停车方式及停车位：以地下停车为主，总停车位约为1550个；停车配置标准：办公+公寓：㎡；酒店：商业：㎡7) 出入口配置：车行出入口：由东、西侧市政路进入，设于小区路并避开广场位置；人行出入口：基地四周适当考虑8) 项目周边交通指引： 功能分布a) 地下层：停车库、设备房（兼人防）；地下一层可考虑作为地下商业；b) 中心广场c) 地面群房:商业（复合多维度体验新商业空间），充分挖掘沿福华三路的商业价值，引入类MALL的现代商业规划理念，并协调商业与其他功能物业的空间关系；d) 1超高层塔楼（西北侧）：不可复制空间的经典写字楼，标准层面积控制在18002000㎡之间；e) 2超高层塔楼（西南侧）：为一座集写字楼、酒店、公寓于一体的多功能建筑综合体，标准层面积控制在18002000㎡之间，因功能的复杂性，需要考虑各功能空间关系的协调；f) 3高层塔楼（东南侧）：近100米的高层塔楼为公寓，以居住功能为主，其中有宜商宜住的SOHO产品，亦有星级酒店服务的精品公寓，部分产品可考虑引入LOFT的概念，丰富产品空间；g) 4高层塔楼（东北侧）：近100米的高层塔楼为公寓，以纯办公为主的商务公寓（即附有洗手间的小面积写字楼）. 总图原则：a) 价值体现：商业价值、景观价值、社会价值、城市价值；其中商业价值尽可能最大化。 b) 总图设计要点：空间优化； 不可复制空间；合理、顺畅相对独立的交通微循环系统；营造可聚集大量人气的室内外商业文化广场；富有惊喜的、趣味的、高商业价值的新型体验商业空间。 c) 总平面规划指引建议① 总平面规划建议指引一半下沉广场半下沉广场星河丽兹卡尔顿酒店岗厦西财富运筹中心1楼超高层写字楼主入口4楼CBD商务港主入口金田路海田路福 华 三 路2楼超高层写字楼主入口4中心广场1辛城花园3楼酒店式公寓主入口2楼酒店式公寓大堂入口会展中心3楼SOHO天地主入口232楼酒店式大堂主入口福 华 四 路港丽豪庭岗厦中学为了协调2“兄弟楼”的形象，建议将2塔楼的东北角部分掏空（约300500㎡/F），以满足在2楼近2万㎡面积差距的前提下，体量、高度无明显差异，且不影响主要立面的整体统一性。 小结：252。 由于项目东西向的景观面较为开扬（尤以邻近会展中心的西面表现突出），因此2超高层塔楼平面呈长方形，东西向较南北向长，以达到两栋超高层塔楼的景观价值最大化（参考英国奥雅纳投标方案）；252。 4楼分别平行于福华三路、福华四路南北向布置，达到公寓的南北通透，但4高层塔楼的南北向布置，影响了沿福华三路裙楼商业空间的最大化，尤其是较为集中的商业空间布置（参考美国LEO A DALY、中建国际、拉梅拉三个投标方案）；252。 4塔楼的各项功能主入口布置原则：尽可能满足南向主入口，2楼（皇岗大厦）在其东面需设入口；252。 为了协调2“兄弟楼”的形象，建议将2塔楼的东北角部分掏空（约300500㎡/F），以满足在2楼近2万㎡面积差距的前提下，体量、高度无明显差异，且不影响主要立面的整体统一性（如上图示意）；252。 中心广场将是商业空间的亮点及聚合点（营造成人们极富参与性的休闲商业广场），为了尽可能地挖掘商业空间的价值，达到双首层的效果，在中心广场与3裙楼商业的契合处营造两个半下沉式广场，以下沉广场活跃负一层商业氛围，并成为联结地面与地下商业的互动的枢纽；252。 通过合理的交通规划和有效的组织，尽可能满足人车分流的要求。 ② 总平面规划建议指引二半下沉广场半下沉广场4楼CBD商务港主入口3楼酒店式公寓主入口1楼超高层写字楼主入口2楼酒店式大堂主入口2楼超高层写字楼主入口2楼酒店式公寓大堂入口岗厦西财富运筹中心福 华 三 路14金田路海田路中心广场辛城花园会展中心233楼SOHO天地主入口福 华 四 路港丽豪庭岗厦中学为了协调2“兄弟楼”的形象，建议将2塔楼的东北角部分掏空（约300500㎡/F），以满足在2楼近2万㎡面积差距的前提下，体量、高度无明显差异，且不影响主要立面的整体统一性。 小结：252。 由于项目东西向的景观面较为开扬（尤以邻近会展中心的西面表现突出），因此2超高层塔楼平面呈长方形，东西向较南北向长，以达到两栋超高层塔楼的景观价值最大化（参考英国奥雅纳投标方案）；252。 3楼平行于福华四路南北向布置，达到住宅公寓的南北通透；以商务办公为主的4楼则垂直于福华三路东西向布置（通过市场调查发现办公商务公寓对朝向要求不高），为了在沿福华三路腾出更多的高商业价值空间，尤其可以满足较为集中的大商业空间设计要求（参考英国奥雅纳投标方案）；252。 4塔楼的各项功能主入口布置原则：尽可能满足南向主入口，2楼（皇岗大厦）在其东面需设入口；252。 为了协调2“兄弟楼”的形象，建议将2塔楼的东北角部分掏空（约300500㎡/F），以满足在2楼近2万㎡面积差距的前提下，体量、高度无明显差异，且不影响主要立面的整体统一性（如上图示意）；252。 中心广场将是商业空间的亮点及聚合点（营造成人们极富参与性的休闲商业广场），为了尽可能地挖掘商业空间的价值，达到双首层的效果，在中心广场与3裙楼商业的契合处营造两个半下沉式广场，以下沉广场活跃负一层商业氛围，并成为联结地面与地下商业的互动的枢纽；252。 通过合理的交通规划和有效的组织，尽可能满足人车分流的要求。 ③ 总平面规划建议指引三半下沉广场半下沉广场4楼CBD商务港主入口2楼酒店式大堂主入口2楼超高层写字楼主入口1楼超高层写字楼主入口岗厦西财富运筹中心福 华 三 路14金田路海田路中心广场3楼SOHO天地主入口辛城花园会展中心2楼酒店式公寓大堂入口233楼酒店式公寓主入口福 华 四 路港丽豪庭岗厦中学为了协调2“兄弟楼”的形象，建议将2塔楼的东北角部分掏空，以满足在2楼近2万㎡面积差距的前提下，体量、高度无明显差异，且不影响主要立面的整体统一性。 小结：252。 由于项目东西向的景观面较为开扬（尤以邻近会展中心的西面表现突出），因此2超高层塔楼平面呈长方形，东西向较南北向长，以达到两栋超高层塔楼的景观价值最大化（参考英国奥雅纳投标方案）；252。 3楼呈L形出现，将3楼两种不同的产品形态以相对独立的形式表现，平行于福华四路南北向布置的是SOHO产品（宜商宜住），满足住宅公寓南北通透的优良性，而垂直于福华四路的部分，则是精品酒店式服务公寓（参考西班牙拉梅拉投标方案）；以商务办公为主的4楼则垂直于福华三路东西向布置（通过市场调查发现办公商务公寓对朝向要求不高），为了在沿福华三路腾出更多的高商业。