房地产销售员工作手册

房地产销售员工作手册内容摘要：

付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件： （一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材 料； （二）营业执照和资质等级证书； （三）工程施工合同； （四）预售商品房分层平面图； （五）商品房预售方案。 第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起 10 日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。 同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。 第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。 第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起 30 日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。 合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。 第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。 中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应 当实行政府指导价或者政府定价。 第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。 房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保 16 修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。 经核验，确属主体结构 质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 第三十三条 预售商品房的购买入应当自商品房交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 房地产开发企业应当协助商品房购买入办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 第一条 为 加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。 第二条 本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。 第三条 房地产开发企业在向用房交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。 第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证 书》中明示所委托的单位。 第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容： ； 2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 屋面防水 3 年； 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年； 墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年； 地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年； 门窗翘裂、五金件损坏 1 年； 管道堵塞 2 个月； 供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期； 卫生洁具 1 年； 灯具、电器开关 6 个月； 其它部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户 自行约定。 4．用户报修的单位，答复和处理的时限； 第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。 房地产开发企业可以延长保修期。 国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。 第七条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。 用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 第八条 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、 17 标准等作 出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 2．结构类型； 3．装修、装饰注意事项； 4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6．门、窗类型，使用注意事项； 7．配电负荷； 8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9．其他需说明的问题。 第九条 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 第十条《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。 第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。 每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 第十二条 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住房合理使用住宅应有提示。 因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住房使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。 第十三条 其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。 第十 四条 本规定由建设部负责解释。 第十五条 本规定从 1998 年 9 月 1 日起实施。 《成都市新建住宅质量保证书》 为加强商品住宅的质量管理和售后服务，维护商品住宅消费者的合法权益，本公司对提供销售的 ，建筑面积为 平方米的住宅，在其结构、部位、部件、设备、设施、配套及维修等方面作出质量保证和承诺： 一、符合国家、省住宅建筑设计标准。 二、通过市（区、县）工程质量监督部门的验收，质量等级为。 三、住宅交付 使用时，主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设施、设备运转正常。 四、自住宅交付之日起，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 1．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内，承担保修； 2．屋面防水 3 年； 3．墙面、厨房和卫生问地面、地下室、管道渗漏 1 年； 4．墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年； 5．地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年； 6．门窗翘裂、五金件损坏 1 年； 7．管道堵塞 2 个月； 8．卫生洁具 1 年； 9．灯具、电器开关 6 个月； 10．其他部位、部件的保修约定： 18 上述部位、部件在保修期内，由本公司兔费承担维修责任。 五、因用户不遵照《住宅使用说明书》，使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成 的质量问题，本公司不承担保修责任； 用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 六、经有关专业主管部门鉴定，属质量不合格的商品住宅，将予以退还或协商调换。 七、有关质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予答复，并在 日内妥善处理。 报修地点（公司地址） ，电话：。 八、如对本公司的答复或处理有争议，凡属住宅工程质量问题的，可向原建设工程质量监督站申请协调。 对协调意见仍有分歧的，可向建设行政主管部门申请裁决，也可直接向人民法院提起诉讼。 九、本公司愿承诺的其他内容（见附页）。 十、本保证书和《住宅使用说明书》作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。 保证单位： 法人代表： 年 月 日 《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（试行） 第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。 第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。 第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 第五条 商品房“ 套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积：套内建筑面积十分摊的公用建筑面积 第六条 套内建筑面积由以下三部分组成 1．套（单元）内的使用面积； 2．套内墙体面积； 3．阳台建筑面积。 第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下： 1．套（单元）内的使用面积； 住宅按《住宅建筑设计规范》（ GBJ96 一 86）规定的方法计算。 其它建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 2．套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 19 （包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计人套内墙体面积。 3．阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 4，套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积 第八条 公用建筑面积由以下两部分组成 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅 和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计人公用建筑面积部分。 作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系统。 第十一条 公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系统，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积 =公用建筑面积分摊系数 X 套内建筑面积 第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。 第十三条 本规则由建设部解释。 第十四条 本规则自 1995 年 12 月 1 日起施行。 《商品房销售面积测量与计算》 商品房 销售面积测量与计算 （国家质量技术监督局 1998 年 12 月 22 日批准实施） 一、概述 范围 本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。 引用文献 20 本规范引用下列文献： 、 GBJ96 一 1986 住宅建筑设计规范； 建设部建房 [1995]517 号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则； CH5001 一 1991 房产测量规范。 使用本规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。 定义 本规范采用以下定义： 3． 1 商品房销售面积 —— 商品房整 幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 —— 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 3． 2 整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（往）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2． 20 米以上（含 2． 20米）的永久性建筑。 3． 3 套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体。