房地产规章制度

房地产规章制度内容摘要：

........................................... 165 第 4 页 共 165 页 公司简介 中京地产实业有限公司在国家工商总局注册登记，注册资金 亿元，获得国家建设部批准为国家级房地产开发二级资质证书。 从事房地产综合开发经营、物业管理、水利水电站项目、市政道路桥梁、土石方建设工程的施工、城市绿化亮化光电节能工程、物流仓储业、科技创新型能源产品的研发与生产；环保消防项目、矿业项目、酒店娱乐业，电子商务业的投资；为企事业单位及个人提供征信业及经济合同履约，工程质量履约的担保业务。 公司成立于 2020 年，前身是湖南聚鑫源进出口有限公司与湖南聚鑫源房地产开发有限公司于 2020 年 6 月份合资成立的湖南鑫融 投资担保有限公司，暨现中京地产实业有限公司，公司自成立以来隶属央企行列省级都市综合实力最强，发展规模最大的民营企业之一。 本着“追求卓越，力臻完美，缔造百年中京”的企业使命理念定位，福利于人民，进行文化、商业、旅游、住宅房地产开发经营，截止 2020 年底公司实现签约金额 亿元。 拥有一批高素质开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，从选址规划设计、征地、施工管理、市场营销、售后服务等全过程综合开发的能力，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售实行了《商业住宅质量保证书》和《商 业住宅使用说明书》制度。 可独立承揽大中型城市商业、绿色建筑现代综合体住宅高端小区及开拓城市整体大规模公共设施和城市总规模性开发建设任务。 “管理创品牌，品牌促发展，诚信赢天下”是我们的经营信念，“打造绿色产业，引领精品潮流”是我们的经营方针。 近年来，公司在董事长及国家人民培育指引下，全体职员齐心协力、万众一心、奋力拼搏，积极开展各项开发经营工作，企业已取得了长足的发展与卓越的成绩，增强了企业的整体实力，展示了良好的发展前景。 公司旗下现已成立数家子公司：深圳华创力照明科技有限公司，深圳宝莲华光电工程有限公司，浩 天科技发展有限公司，并于 2020 年 7 月份成立中京地产实业江苏分公司， 2020 年9 月份成立郴州分公司， 2020 年设立了广西分公司。 坚持“发展才是硬道理”的指导思想，为适应市场竞争发展需要，公司按照“诚信为本，客户至上，市场畅导，实现共赢”的经营原则。 以先进的科学生产力、成熟的开发生产经验、诚实守信的经营作风，开拓创新，结合我国十八大三中全会改革创新的新思潮新常态方针，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创新发展高潮，把中京地产实业有限公司，建设成为我国最具竞争 力的上市集团企业之一，为改善人民的居住环境和美化城市面貌，更为打造惠民工程，创造美丽中国，实现中国梦做出更大的奉献。 第 5 页 共 165 页 第 1章 项目投资与开发方案 第 6 页 共 165 页 年度经营计划方案 房地产公司年度经营计划 房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力， 2020 年的各项工作取得了丰硕的成果，“”品牌得到了社会的初步认同。 总体上说，成绩较为喜人。 为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。 一、总体经营目标 1. 完成房地产开发面积万平方米。 2. 实现楼盘销售额万元。 3. 完成土地储备亩。 二、总体经营目标的实现 为确保 2020 年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。 （一）完成项目开发及后期销售工作 项目是省、市的重点工程。 市委、市政府对其寄予了殷切的期望。 由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。 因此，公司做出如下计划。 1．确保一季度工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务 项目一期工程占地面积为亩，总投资亿元，建筑面积万平方米。 建筑物为商业广场裙楼、大厦裙楼和一栋物流仓库。 （ 1）土地征拆工作 春节前后务必 完成第一期工程的土地征拆工作。 一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。 （ 2）工程合同及开工 一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。 二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。 三月份工程正式开工建设。 （ 3）报建工作 工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。 一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。 在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如 期开工。 2．全面启动细化项目招商工作 招商工作是建成后运营的重要基础。 该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。 因此，在新的一年必须实现招商户。 （二）加快项目、项目的施工速度 协调与施工单位的关系，加快项目、项目的施工速度，确保项目的一期工程、项目的二期工程在 4 月底前完成竣工验收。 （三）完成项目、项目的销售工作 项目、项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。 今年的目标销售额为万元，销售率达到％。 （四）参加土地招标 项目开发部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作，确保企业土地储备达到亩以上。 第 7 页 共 165 页 项目投资分析方案 一、项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表所示。 预期工程资金投入测算表 时间 工程内容 预计投入资金 年月日～年月日 项目取得；外立面、样板层、环境绿化方案、设备招标确定 万元 年月日～年月日 门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购 万元 年月日～年月日 外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热 万元 年月日～年月日 设备采购、安装工程施工、外立面竣工， 强势宣传推广，公关活动促销 万元 年月日～年月日 竣工验收、交付使用 万元 合计 万元 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表所示。 项目月度投资计划 单位：万元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 投资 累计 二、项目销售分析与预测 1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的项目、项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项 第 8 页 共 165 页 目定价在元 /平米～元 /平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在 12 个月的销售周期内（即年月初至年月底），按分阶段销售均价基本上可完成约 80%的总销售量。 预测项目销售条件及销售回款如表 33所示。 项目销售额月度回款表 时间 均价 总价值 销售率 回款额 累计回款额 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，工程预期投资运用（现金流出 /流入）平衡表如表 34 所示。 项目投资流量平衡表 单位：万元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 第 9 页 共 165 页 项目 流入 流出 差额 累计 综合表 34 分析，在考虑企业提供的万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。 项目拆迁安置方案 一、总体规划 （一）工作目标 项目已经由市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工 进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。 （二）拆迁范围 路与路交叉地带。 （三）主要工作及部署 1．项目开发部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。 2．项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。 （四）拆迁安置的工作要求 1．对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。 2．对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。 3．拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予补偿。 4． 住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以《房屋所有权证》所载明的为准。 未办理《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、《个人建房用地申报表》、《营业执照》和《税务登记证》等相关法定手续为依据综合认定。 二、拆迁工作的实施 按照项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。 1. 准备阶段 第 10 页 共 165 页 该阶段的主要工作是成立拆迁安置组织机构和工作部门，确认拆迁范围，召开拆迁工作协调会。 时间要求：月日前。 2. 调查勘丈阶段 该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。 建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。 时间要求：从月日～月日。 3. 实施拆迁阶段 该阶段的主要工作是按照《占地拆迁工作方案》和《拆迁安置补偿标准》签订《拆迁补偿协议》，赔付被拆迁人补偿费，拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地。 时间要求：月日～月日。 4. 实施土方工 程阶段 该阶段的主要工作是按照工程设计标准实施土方工程。 月日起，开始分阶段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫，其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程的完成跟进实施。 三、拆迁补偿 （一）拆迁补偿方式 1．产权调换 （ 1）被拆迁人选择产权调换的，以原有房屋面积为依据在本项目建设用地规划红线范围内进行安置。 （ 2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的，按拆一还一的原则还房，同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补结构、使用年限等市场价差。 其标准为：普通多层住宅房元 /平方米，高层住宅房为元 /平方米，非住宅房元 /平方米。 普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购买，价格为多层住宅房元 /平方米，高层住宅房元 /平方米；非住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买，价格为元 /平方米。 2．货币补偿 被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）根据原房屋的区位、用途、建筑面积等，以具备相关资质的评估机构出具的估价结果进行一次性货币补偿。 其具体补偿标准如表 35 所示。 第 11 页 共 165 页 表 35 项目拆迁货币补偿标准表 类别 补充标准（元 /平方米） 分类 说明 住宅房 砖混一等 承重墙为 24 墙，非承重墙为 18 墙，有完好铝合金窗，水电配套设施齐全，内墙为大白浆，外墙有瓷砖及水刷石装饰的房屋 元～元 砖混二等 承重墙为 24 墙，非承重墙为 18 墙或 12墙，有完好门窗，水电配套设施齐全，内墙为大白浆，外墙为水泥清光的房屋 元～元 砖混三等 承重墙为 24 墙或 18 墙，非承重墙为 12墙，有完好门窗，水电配套设施齐全，内墙为大白浆，外墙有适当装饰的房屋 元～元 非住宅房 临街门面 临近路或路门面 元。