房地产开发报建流程全版

房地产开发报建流程全版内容摘要：

0 度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。 搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。 不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。 恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。 但是南方人对这种东西就比较不待见，我就 好这一口，你管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策说两句。 建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。 北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。 开间超过 6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时， 90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。 这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。 （我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。 ）但在 南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90 平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。 这个稍微在图上画一下就知道了。 房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。 本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070 的要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少吨血。 现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。 当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都 没有。 现实就是这么滴残酷。 客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避 这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。 在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。 我个人无言以对。 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。 现在开始说施工图审查。 施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。 施工图审查单位还必须对审查结果负责。 但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。 在这里讲一个本人曾经亲历的事情。 那一年在珠三角一个 三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。 那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。 该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。 这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。 首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。 于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。 两边就吵了起来。 最后两边都说服不了对方。 要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。 但是不违反强制性规范就表示安全合格吗。 我看 谁也不敢说这个话。 最 后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。 现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开 交。 最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。 施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。 我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。 但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。 余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的主要生财道路了。 运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。 但在很多时候，根本不可能这么规范。 尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。 余泥在运输过程中，很容易污染路面。 本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了 5 万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。 这个是环境保护部门管着的。 现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。 那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。 当然用锤击桩，那肯定是最经济的。 只要没人管，开发商绝对用锤击桩。 因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。 此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。 现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。 那是真管得不错。 无论怎么找关系都难批得下来。 如果居然胆敢不报批就夜间开工。 那是嫌自己钱多，想支援 政府的贫困官员了。 但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊。 结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。 嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗。 我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。 哼。 质量监督、安全监督 我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。 但是没法子。 程序是这么一步步走过来的。 施 工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。 放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。 这得写死我啊。 为什么我会突然发这种神经写这种东西 呢。 不明白自己啊不明白自己。 特牢骚百余字。 谢谢各位。 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。 拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。 这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。 在我看来，质量问题都是安全问题。 我就不明白为什么要搞两个站，分着管。 譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问 题还是质量问题。 我反正说不清楚。 总之两个机构都得好好的哄着。 当然在若干细节上这两部门还是有所区别。 比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。 但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。 由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。 收人 钱手软，云云。 安监基本不 收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等， 总之各有各的门路啦。 现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。 我见过最好的城市是广州。 做个桩检测的费用，只是周边城市的 3 分之 1。 恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。 检 测合格了，才能做承台，继续往上建。 各位的，明白。 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。 这个是建设部门的生财主道啊。 我要是局长我也不肯放。 嘿嘿。 施工招投标、监理报建 还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材。 我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。 但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。 这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。 我个人对此一直持非常反感的态度。 在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。 啥是私营企业证明呢。 去工 商局打一张股东结构书就行了。 在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。 黑得让人毛骨悚然。 搞施工的就没几只好鸟。 我在此随便讲个故事哈。 施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。 施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。 大 家知道一下就行。 有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。 本来这种新增技术人员备案实在是非常 简单的事情。 结果，连交件都交不进去。 总之就是不受理。 后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。 这个。