房地产市场研究报告策源20xx年青岛市李沧区项目投资分析报告

房地产市场研究报告策源20xx年青岛市李沧区项目投资分析报告内容摘要：

800 单位建筑面 积 元 /平方米 1000 2 土地价格 万元 3708 土地楼板价 元 /平方米 750 包括土地出让金及土地契税 3% 3 前期费用 万元 336 占建安费用比例 % 7 4 基础设施 万元 480 占建安费用 比例 % 10 5 公共配套设施 万元 占建安费用比例 % 6 开发期税费 万元 单位建筑面积 元 /平方米 包括城市基础设施配套费255 元 /平方米和维修基金 元 /平方米 序 号 指标名称 平均单价（元 /平方米） 总 价（万元） 1. 销售收入 19200 小高层 4000 19200 2. 营业税金及附 加 1056 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 13 of 24 7 其他工程费用 万元 192 占建安费用比例 % 4 8 开发间接费 万元 0 占建安费用 比例 % 0 9 管理费用 万元 384 占收入比例 % 2 10 销售费用 万元 384 占收入比例 % 2 11 不可预见费 万元 96 占建安费用比例 % 2 12 财务费用 万元 375 利率 % 10 目前商业贷款利率为 %考虑到异地操作项目的风险及各种贷款成本，取 10%的利率 以基准地价为评估依据，测算出本项目的基础方案的各项经济指标为：  本项目销售收入为 万元，总投资为 万元；  利润总额为 万元，税后利润 万元；  投资利润率 %。 可见在土地基准价格条件下，本项目在财务上可行。 具体计算方式 序号 指标名称 单位 基本方案 1 土地报价方案 万元 3600 每亩地价 万元 /亩 60 土地楼板价 元 /M2 750 2 项目总投资 万元 4 营业收入 万元 19200 5 营业税金及附加 万元 1056 6 土地增值税 万元 7 利润总额 万元 8 所得税 万元 9 税后利润 万元 10 投资利润率 % 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 14 of 24 根据土地基础价格，按基础土地报价方案（方案 3）每亩地价（ 60 万元 /亩）以177。 5 万元的幅度变化，直至低于行业平均利润率 30%，共拟定出 8 个方案（详见下表）。 序号 指标名称 单位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 1 土地报价（单价） 万元 /亩 50 55 60 65 70 75 80 85 增幅 万元 5 5 5 5 5 5 5 2 土地报价（总价） 万元 3000 3300 3600 3900 4200 4500 4800 5100 增幅 万元 300 300 300 300 300 300 300 3 土地楼板价 元 / M2 625 750 875 1000 4 项目总投资 万元 5 营业收入 万元 6 营业税金及附加 万元 7 土地增值税 万元 8 利润总额 万元 9 所得税 万元 10 税后利润 万元 11 投资利润率 % 土地价格与投资利润率40 50 60 70 80 90单位：万元/亩单位：% 从上图中可以看出，该 项目的投资利润率和土地的价格成反比关系。  土地价格从 60 万元 /亩增加到 80万元 /亩时，项目的投资利润率从 %下降到 %，利润总额从 万元下降到 万元；  土地报价为 80 万元 /亩时，该项目获得行业平均投资利润率，为 %；  土地报价超出 80 万元 /亩，达到 85 万元 /亩时，项目的投资利润率为 %，低于行业平均利润水平 30%。 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 15 of 24 6 项目可行性评估 本项目所在区域 — 李沧区 是青岛市经济适用房的重点发展区域，在已开始销售的住宅中，只有 三个 楼盘 是属于商品房，其余都是政府指定的经济适用房。 以已开盘的商品房百通 馨 苑的销售价格 4000 元 /平方米为例，推测该项目未来的销售价格为 40004100 元 /平方米。 本项目在开发项目未来的售价测算中，选择市场参考售价 4000 元 /平方米。 但目前整个青岛市房地产市场处于高位运行，未来市场可能会有一定的调整。 考虑到本项目在该区域的品质及区域规划， 年后在本项目正式销售时，目前的销售定价还是具有一定的竞争优势，项目所测算的价格在未来市场上可行。 影响本项目投资财务效益的主要不确定因素为 ：地块获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。 根据地块目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是未来销售价格的变化对目前土地报价的影响。 因而，本报告根据售价的变化，选取 10%～ 10%的 范围 进行 分析、 计算了 4 个售价因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率 12%计算了土地价格临界点。 从中判断出，本项目在销售价格变化177。 10%后 ，计算出的土地总价（投资收益率等于行业基准收益率 30%）的临界点在 3600— 6000 万元（折合 60100 万元 /亩）之间，本 项目的预期投资收益率受售价的变 化因素影响较大，目前青岛市房地产在高位运行，未来市场价格上升趋势有可能趋缓，因此，开发商应重点关注价格下降对项目的影响。 影响因素 指标名称 基本方案 变化次数 /变化后数量 1 2 3 4 售价 售价变化比例（ %） [小高层出售 ]开盘价 (元 /M2) 指标 方案 基准收益率（ %） 土地价格临界点（万 元） 利润总额（万元） 税后利润（万元） 投资利润率（ %） 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 16 of 24 7 项目建议  本报告经测算，该项目的投资利润率和土地价格成反比关系，投资利润率随着土地价格的上涨逐渐下降，开发商应充分了解区域土地市场价格 ，加强对土地报价的分析；  目前青岛的房地产市场处于高位运行，未来的市场价格走势存在不确定性，建议开发商加强对青岛市房地产市场的研究，做好对房价的研判；  本报告是在参考青岛市已公布基准地价的基础上进行投资评估分析，随着市场的变化，基准地价可能发生变化，影响项目的土地估价标准，建议开发商充分关注青岛市的土地市场政策的变化；  本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，测算结果难免存在偏差；  本报告由于无法获取更多的数据，因此未考虑容积率修正系数，开发商在实际操作时应充分考虑 容积率的变化对项目的影响。 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 17 of 24 8 附表 青岛市关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知（节选） 各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位 为进一步推进土地使用制度改革，加强政府对土地价格的宏观调控和地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，现就青岛市市内四区土地级别及基准地价有关问题通知如下： 一、此次公布的土地级别及基准地价为市南区、市北区、四方区和李沧区的城市国有土地。 二、此次公 布的基准地价是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等类用地土地使用权的平均价格，评估基准日为 2020 年 1 月 1日。 具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。 基准地价修正系数由市国土资源房管局另行制定。 三、今后，我市将根据国家主管部门的规定和本市实际情况，每隔 l 至 2年对基准地价进行一次调整更新。 在地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也将适时进行调整并予公布。 四、基准地价具体应用问题由市国土资源房 管局负责解释。 二○○三年一月十五日 青岛城区土地级别范围 (三 )住宅用地土地级别范围 一级地：西起团岛路，沿团岛四路、团岛三路、贵州路，再沿朝城路、费县路、兰山路、广西路、蒙阴路、湖南路、泰安路、北京路，再沿中山路、四方路、济宁路、观象一路、江苏路、胶东路、莱芜二路、红岛路，再沿京山路、延安一路、上清路、龙潭路、太清路、芝泉路、江西路，再沿南京路、太湖路、高邮湖路、宁夏路、市南区与崂山区交界直至海岸线；南侧至海岸线。 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 18 of 24 二级地：北起六号码头铁路沿线，沿普集路、青海路、青海支路、辽宁路、利津路、长春路，再沿延吉路、南京路、吴兴二路、绍兴路、敦化路，再沿市南与市北区界、宁德路、古田路直至宁夏路交接处；南侧至一级地地界；西侧至胶州湾海岸线。 三级地：北起杭州支路，沿孟庄路、杭州路、四流南路、萍乡路，再沿重庆南路、规划路 (河西村以北 )、劲松五路、银川西路直至与市北四方区界交接处；南侧至二级地地界。 四级地：第一片南侧至三级地地界；东侧至三级地地界；西侧至胶州湾；北止四方与李沧区界 (李村河 )第二片由书院路、青峰路、果园路、 南崂路、观崂路、福岛路、枣山路、浮山路所围成。 五级地：北起太原路，沿铁路北上至兴山路，再沿兴山路、文安路、重庆中路、金水路、宜川路、青银高速，再沿崂山与李沧区交界、三零八国道直至李村河；南侧至李沧与四方区界 (李村河 )。 六级地：北起滨海路，沿遵义路、重庆北路、山界、三零八国道、山界、青银高速、山界，再沿金水路、松岭路、李沧与崂山交界直至与青银高速交接处；南侧至五级地界；西侧至胶州湾。 七级地：南侧至六级地地界；东侧至崂山区界；西至胶州湾；北侧至城阳区界。 青岛城区基准地价的内涵定义 日 基准地价的评估基准日为： 2020 年 1 月 1日。 商业用地：七通一平 住宅用地：七通一平 工业用地：五通一平 商业用地： 40 年 ；住宅用地： 70 年 ；工业用地： 50年 投资评估部 Investmentamp。 Assessment Page 19 of 24 商业用地： ；住宅用地： ；工业用地：。