房地产公司财务制度

房地产公司财务制度内容摘要：

公司使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等列作固定资产。 不属于生产经营主要设备的物品单位价值在 2020 元以上，并且使用期限超过 2 年的，也应当列为固定资产。 50) 固定资产管理的基本目标是：正确进行固定资产投资，维护、保管好现有固定资产，保证公司固定资产的安全和完 整，提高固定资产利用率。 外购固定资产应按计划进行。 51) 实行固定资产归口管理。 在公司财务部统一管理固定资产的原则下，按照固定资产的类别和管理要求，由有关部门负责归口分管，根据固定资产的使用地点，由各使用单位负责具体管理，并进一步落实到部门和个人。 做好固定资产的日常维护、保养和修理，坚持 “谁使用、谁维护、谁保养 ”的原则。 财务部对各项固定资产的安全、完整和有效使用负有协调、监控、组织管理的责任。 公司固定资产的归口管理部门可设定为： 1) 房屋、建筑物：由行政管理部负责 管理 2) 办公用家具、其他设备、机动车辆：由行政管理部负责管理 3) 计算机类设备：由信息资源部负责管理 各归口管理部门在固定资产的日常管理中应进行以下工作： 1) 与固定资产技改、更新、购置及大修理项目调研 2) 参与选型立项 3) 负责验收 4) 提出转移、报废处理意见及参与清理 5) 负责组织招标 6) 参与组织资产清查等 52) 对固定资产实行预算管理，未列入预算的购置不 予以批准。 新增的固定资产要有可行性分析。 在购置之前，要写出请购报告。 经归口管理部门初审后，上报公司财务部．预算外项目确为经营活动急需，需报经财务部、归口管理部门会签后，报公司主管财务的副总经理和总经理会签。 购置固定资产，各部门经理必须提交书面报告，交财务部审核预算，经主管财务的副总经理 和总经理审批后方可用款。 公司办公用固定资产由行政管理部统一购买． 53) 各部门的固定资产统一由公司财务部建帐管理，财务部门根据固定资产的购置发票、领用单据及时登记固定资产帐，统一提取折旧．建立固定资产卡片或台帐， 固定资产卡片一式两份，一份留在公司财务部，一份给使用部门。 固定资产的实物管理实行 “部门经理负责制 ”，任何部门经理的调动、离任等都必须将固定资产的管理纳入审记范围。 对于账实不符的，应查明原因，分清责任。 固定资产领用人应当妥善保管本人领用的固定资产 ,发生丢失或毁损必须照价赔偿。 54) 调离公司的员工 ,不论其领用的固定资产是在哪个部门时购领的，均须完整地交出所领用的固定资产，否则不予办理调动手续。 未调出公司，同时又必须随调动人转移的固定资产，应由本人提出申请，经主管副总经理批准，办理固定资产的转移手 续。 55) 定期对固定资产进行清查 1. 固定资产清查是从盘点实物开始的。 在盘点过程中，要认真核对帐面价值，重新鉴定质量，查明存在的各种问题。 合理计提固定资产减值准备． 2. 公司的固定资产每年实地盘点一次，如果发现盘盈、盘亏和毁损固定资产，由负责保管或负责使用的部门查明原因，写出书面报告，固定资产盘亏、毁损发生的净损失不超过 100 万元的，由总经理和财务经理双签审批，超过 100 万元的报董事会审批。 3. 公司出售固定资产的收入减除清理费用和固定资产净值的差 额，计入当年损益。 4. 对于经过清查核实的固定资产，属于需要进行清理的，应及时清理，该入账的要入账，该报废的要报废。 做到手续完备，账目清楚，一般应在年度决算前处理完毕。 56) 正常报废的固定资产，由使用部门书面报告，说明该项资产的购领用时间或调入时间、规格型号、原价及残值处理情况等，经财务经理审核，总经理批准后，办理注销。 非正常报废的固定资产分不同情况进行处理： 由于意外事故或不可抗力造成的固定资产报废，以固定资产账面净额与清理费用之和扣除保险公司赔偿金额和残料价值后的余额计入 当期损益。 由于有关人员故意或过失造成的固定资产报废，应追究相关人员责任，令其全部或部分赔偿。 固定资产账面净额与清理费用之和扣除责任人赔款、保险公司赔偿金额和残料价值后的余额计入当期损益。 非正常报废的固定资产处理的审批权限见第五十二条第二款。 57) 公司的固定资产由财务部、行政管理部统一管理，各部门暂时闲置和不需用的固定资产应报财务部备案，可以办理固定资产退还手续，由行政管理部统一保管，重新调配或处置。 固定资产出租或出借，固定资产管理部门应填写固定资产出租或出借申请表，通知财务部门，然后按程 序报主管财务副总经理、总经理批准后方能办理，并应签定合同，副本送财务部门以备核对、监督合同的执行。 合同内容应包括双方如何负担固定资产的修缮保养费用及税费，租金金额、支付时间、支付方式等，运输费用由谁负担，归还期限，必须保持固定资产原状，附属设备明细表，违反合同的惩罚条款等。 固定资产出售，固定资产管理部门应填写固定资产出售申请表，并附详细情况说明，包括固定资产现使用部门（须经现使用部门经理签字，直接使用人或管理人签字），固定资产原值、已提折旧、固定资产净值、已提固定资产减值准备、固定资产净额、固定资产现使 用状况、出售原因、售价、对方单位、付款方式、付款时间、交货方式等内容。 送财务部审核备案后按报批程序报领导审批。 固定资产出售必须签订正式合同 第八章 资金筹集管理 58) 资金筹集的原则 1. 合法性原则：资金筹集必须遵守国家的有关法律、法规、规章，接受国家的宏观调控； 2. 适量原则：合理 预测资金需要量，防止盲目筹资； 3. 时效性原则：安排好资金供应时间，确保资金筹集与生产经营的协调一致； 4. 最低资金成本原则：综合分析各种筹资渠道，分析各种筹资成本，求得各种筹资方式最佳组合； 5. 资金结构合理原则：将财务风险与获利能力控制在最合理的水平。 59) 资金筹集渠道及审批程序 1. 向银行等金融机构借款：由财务部提出方案，财务经理复核，总经理批准； 60) 公司实行统一融资管理，借款和以其他方式筹集资 金的权力集中在公司，其他任何部门无权对外借款和融资． 61) 公司负债分为流动负债和长期负债． 流动负债，是指将在 1 年 (含 1 年 )或者超过 1 年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。 长期负债，是指偿还期在 1 年或者超过 1 年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。 各项长期负债应当分别进行核算，并在资产负债表中分列项目反映。 将于 1 年内到期偿还的 长期负债，在资产负债表中应当作为一项流动负债，单独反映。 62) 公司计财部根据经批准的各部门收支计划编制资金计划，在预计公司将发生资金短缺时提出融资申请，拟定融资方案，报财务经理审核后，报总经理批准，并负责办理相关融资手续． 63) 公司应该加强对长短期借款的管理，必须建立长、短期借款台帐，据实登记每笔借款的合同编号、贷款单位名称、借入金额、借款日期、还款日期和借款利率等事项．及时计算、提取应计利息，准确反应利息支出． 64) 各项借款的利息支出应该按照《 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》中的相关条款处理。 65) 加强预收款管理，原则上预收销售款应直接存入公司账户，再按照合同规定向销售公司支付应支付的销售佣金及其他合同规定应由公司负担的费用． 66) 加强应付款项管理，按应付单位、部门或个人分别设立明细账，及时掌握应付金额和已欠款的时间，以及各应付单位给予我公司的信用期限，在保证公司信用的前提下，最大程度地利用商业信用进行融资． 67) 公司应按期偿还各种负债，如发生因债权人原因确实无法偿还的负债， 应书面详细说明原因，经公司领导批准后转入资本公积． 第九章 所有者权益 68) 所有者权益，是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。 所有者权益包括实收资本 (或者股本 )、资本公积、储备基金、企业发展基金、利润归还投资和未分配利润等。 69) 企业的实收资本是指投资者按照企业章程，或合同、协议的约定，实际投入企业的资本。 企业实收资本应按以下规定核算： 1. 投资者以现金投入的资本，应当以实际收到或者存入企业开户银行的金额作 为实收资本入账。 实际收到或者存入企业开户银行的金额超过其在该企业注册资本中所占份额的部分，计入资本公积。 2. 投资者以非现金资产投入的资本，应按投资各方确认的价值作为实收资本入账。 为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按该项无形资产在投资方的账面价值入账。 3. 投资者投入的外币，合同没有约定汇率的，按收到出资额当日的汇率折合；合同约定汇率的，按合同约定的汇率折合，因汇率不同产生的折合差额，作为资本公积处理。 4. 中外合作经营企业依照有关法律、法规的规定， 在合作期间归还投资者投资的，对已归还的投资应当单独核算，并在资产负债表中作为实收资本的减项单独反映。 70) 企业实收资本除下列情况外，不得随意变动： 1. 符合增资条件，并经有关部门批准增资的，在实际取得投资者的出资时，登记入账。 2. 企业按法定程序报经批准减少注册资本的，在实际发还投资时登记入账。 采用收购本企业股票方式减资的，在实际购入本企业股票时，登记入账。 3. 企业应当将因减资而注销股份、发还股款，以及因减资需更新股票的变动情况， 在股本账户的明细账及有关备查簿中详细记录。 4. 投资者按规定转让其出资的，企业应当于有关的转让手续办理完毕时，将出让方所转让的出资额，在资本 (或股本 )账户的有关明细账户及各备查登记簿中转为受让方。 5. 企业办理增资手续后，财务部应及时缴纳印花税。 71) 资本公积包括资本 (或股本 )溢价、接受捐赠资产、外币资本折算差额、其他资本公积等。 72) 储备基金，是指按照法律、行政法规规定从净利润中提取的、经批准用于弥补亏损和增加资本的储备基金； 企业发 展基金，是指按照法律、行政法规规定从净利润中提取的、用于企业生产发展和经批准用于增加资本的企业发展基金； 利润归还投资，是指中外合作经营企业按照规定在合作期间以利润归还投资者的投资。 73) 公司计财部按照有关法律法规的规定，如实核算资本公积金、计提储备基金、企业发展基金，并合理使用。 第十章 收入管理 74) 收入，是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入。 收入不包括为第三方或者客户代收。