西安万华园琳苑小区案(编辑修改稿)

西安万华园琳苑小区案(编辑修改稿)内容摘要：

售员表现 很好 外部营销气氛营造 一般 营 销 推 广 项目定位 高档 推广强度 一般 客户群 定位 客 源 金花路及 周边生意人 购买动机 自住 投资 购买抗性 期房 价格高 主打广告语 新加坡式城市花园洋房 优惠活动 1万诚意金抵扣房款 ，送一年物管费 工程现状 九层 物业管理 明威物业管理有限公司 优劣势 分析 优势 交通便利 综合品质高 劣势 价格高 期房 最具威胁的项目 —— 珠江投资辛家庙项目 2020 年，传说已久的珠江投资真的进入新北城区域，整个项目占地 1800 亩，计划 6— 7 年完成，未来居住人口可达到 7 万 3 千人， 能满足两万零四百户家庭的居住需求。 首 期经济适用房 项 目目前已进入实施阶段。 珠江投资这一大盘的启动，对市场的冲击目前难以估计，对市场的刺激和影响将会非常深远，它的出现必然改变人们对北城楼市的认知。 四、项目分析 (一 )项目区域图： （略） （二）周边配套： 规 划 政府规划中的住宅区 交 通 27 路、 28 路、 47 路、 401 专线、 409 路、 707 路石家街站 环 境 路桥公司、小型钢材厂、钢材交易市场、村宅及单位老家属院、八府庄小区、水泥制管厂等闲散人员多安全性差 景 观 政府规划中的十四大水景广场之一在北二环 单 位 新城区法院、物流中心、大 明宫建材市场等 学 校 陕重子校、西煤子校、三十八中市重点、八府庄小学 医 院 大华医院、西京医院、铁职医院 商 场 大家润购物商场﹝太华路﹞ 银 行 工商银行、建设银行 邮 政 八府庄邮电所 通 讯 长乐路电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅 票 务 金花路民航售票处、太华路民航售票处 市政配套 水 、电到位，天然气管网、集中供热管网没有接通 餐饮休闲 区域无较大的餐饮休闲场所 污染状况 车辆尘土污染较大 （三）项目 SWOT 分析： 优势（ S）： 发展商在成功开发了“万花园小区”、“万 花园旺雳小区”等项目后，在消费者中形成了良好的口碑，树立了良好的企业品牌知名度和认知度。 东邻二环路 50 米，交通便利且闹中取静。 超大楼间距，提供了社区居民广阔的活动空间。 户型面积适中，区域购房者接受度高。 劣势（ W）： 临近城中村，区域生活环境较差。 区域居民对高层住宅的接受程度偏低。 入市价格偏高，市场接受程度低。 区域市政配套不齐全。 机会（ O）： 西安房地产市场目前正处于供需两旺的局面。 8 月 31 日划拨用地停办 “ 大限 ” 的临近 ,将可能使房地产市场面临洗牌，通过拍 卖获得土地的发展商机遇凸现。 周边项目多定位于中高档社区，户型面积较大导致总价高，琳苑项目档次也较高，但 户型面积适中总价低，区域市场竞争相对较弱。 威胁（ T）： 区域拆迁、发展速度缓慢，项目销售阶段不得不面对恶劣的 区域环境。 珠江投资辛家庙 1800 亩经济适用房项目启动，给区域带来巨大的市场威胁。 综合分析： 通过 SWOT 分析，本项目机会与风险并存，我们应扬长避短，通过整合营销推广，使项目达到预期的目标。 五、项目定位分析 （一）目标客户定位： 职业类别： △个体经营户 △ 私企小老板 △中 小型企业级管理者 △白领阶层 △教师 △政府公务员及各类投资者 △ 周边城中村村民 △ 陕北及其他地市客户 年龄： 25 岁 45 岁 家庭构成： 以三口两代之家为主流。 客户区域： △以项目所在西安东北区域为主 △部分来自西安其它区域 △少量客户来自省内外其它市、县 收入状况： 家庭月收入 3000 元以上或有良好的家庭经济背景。 置业次数： 首次置业为主，部分二次置业和多次置业。 行为特征： （ 1）收入较稳定或有一定的积蓄。 （ 2）普遍受过中等程度的教育。 （ 3）关注子女发展。 （ 4） 具有一定的投资意识。 （ 5）喜欢成熟的社区文化生活。 购买目的： （ 1）个体经商者解决就近居住问题。 （ 2）区域居民及拆迁户改善居住环境。 （ 3）外来人士中成功者安家立业。 （ 4）家庭、个人投资。 理想居住形态： 地 段 离城很近、离繁华不远，追求都市化生活。 社区环境 良好的社区大配套和社区高尚居住氛围。 会 所 社区会所与外部经营场所完美结合，能够满足居家、社交需求。 户 型 以二室二厅为主流，要求功能齐全、布局合理、舒适健康。 智 能 化 与时代发展合拍。 子女教育 有众多的优秀学校可供选择。 社区文化 较高的社区文化品味。 选购动机： 地段、户型、品质、品牌、性价比。 1 排斥理由： （ 1）临街部分较嘈杂； （ 2）产品（户型、装修、配套）设计有大的缺陷； （ 3）产品整体素质与售价差异较大。 （ 4）小区内外部人文环境差。 1信息来源： 华商报、西安晚报、户外路牌广告、项目现场包装、电视房地产专栏、房展会、互联网、口碑等。 （二）项目市场定位： 通过分析我们不难发现： 琳苑小区能够向市场提供舒适的区内活动空间和适宜的户型面积； 区域存在大批量的需 要购买中等价位、面积的购房人群； 区域竞争项目普遍定位较高，中档收入人群的。