商业地产实战手册-173doc

商业地产实战手册-173doc内容摘要：

批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。 由于城市发展和住宅郊区化的趋势，使三环路和四环路周边地区成为北京商业最 有发展潜力的地带。 《北京城市总体规划》中规划的市级、地区级商业中心约有 50%位于这一地带。 郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势，规划发展 1—— 2个地区级商业中心和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心为骨干，行业配套、布局合理、规模适当的商业体系。 新增加营业面积 17 在 5000 平方米以上的大中型零售商业设施，原则上只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。 每个地区级商业中心一般只能安排 1—— 2个营业面积 5000 平方米以上的大中型零售商业设施。 营业面积 1 万平方米以上的大型仓储式商场 只能布局在三环路以外的商业中心。 新发展 5000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超市之间的距离不得小于 4000 米。 北京市各级商业中心（区）的分布 根据北京的“十五”商业发展规划，将北京的商业区域划分为，城市中心区、商务中心区、中关村科技园区、商业圈、远郊区（县）中心城镇的商业中心、特色的商业街（区）社区商业中心。 北京市的发展重点是：提高三区，繁荣三圈，开拓十城，完善 400 社区，从而在总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以“两网三区三圈十城十街 400 社区”为骨干的商业网络新格局；以 四类发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。 三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门 —— 大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平； 三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈； 《北京城市总体规划》中规划的市级、地区级商业中心约有 50%位一这一地带（三环、四环），大 部分已基本形成或正在形成。 十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心； 十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街（区）； 400 社区，即完善市区和郊区城镇 400 个左右社区商业中心。 有关国民经济社会发展计划，发展规划，土地利用总体规划； 城市建设规划和区域规划，城市发展战略等。 在二，三级城市中， 如市政府迁移，新城区建立这种大型规划，对商业结构产生重大影响。 道路规划中如单行线的设立和道路中设置隔离带，从而使地面交错人流只有通过地道或高架桥相通，对两旁商业的边际价值大大减低，使在地道口或高架桥 两头商业物业价值因人流突增而升值。 单行线的设置使其中一边的商业因车流的单向行驶从而冷清。 道路规划中如大型城市地铁、轻轨的出入口的设立，使其地面物业因交通工具的便捷而形成新的商业热点，如北京原五道口，因轻轨站的设立，使轻轨出口处开的盈通大厦，沃尔玛入驻就是看出依靠轻轨便捷庞大的人流运输。 18 交通规划中常见的有立交桥的兴建，因为商业物业在很多地方都在十字路口，但随着经济的发展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交桥兴建，立交桥使地面车流在桥上而过，从而原很热闹的商厦，因门前车辆不易到达变冷落，另一方面横着一座桥 ，视觉影响很大，立交桥兴建在投资初期尤为关注规划。 某些区域因主干道贯通，从而使其原本商业很差，但因道路改变带来新的人流车流从而欣欣向荣。 此类例子举不胜举。 土地的利用规划：在商业地产中很多市场的土地来源属于政府划拨土地或临建物，例如全国各地在9 94 年，各地纷纷占道为市或封道为市的集贸市场，就是对土地利用的一种违规临建，通过土地规划，可以了解未来区域商业的拆迁量和未来主要商业区域的规划所在。 例如：北京雅宝路市场以前是临街小铁皮房，由街道办的，其土地规化为绿地，这就意味在不久将来这些大批临建铁皮房拆迁 ，将产生大的商机，于是雅宝路后来的吉利大厦的兴起，就吸纳了一大批这些拆迁户，同样的如秀水街，原建外街道的一条通往美国大使馆的路，因经济发展，而封道为市，哪怕秀水生意再好，违反土地利用规划，不能长久，于 2020 年拆了。 划拨土地改为商用土地，改变土地利用性质，或是工业、住宅用地改性为商业用地，此都是常见的一些案例。 人口未来规划。 在许多城市统计年鉴和未来发展计划中，常常可见未来规划区人口 万，在未来 年，城市规划人口可达 万人，此与城市经济发展速度联系一些，通过此可了解未来城市经济发展的一个总量 过程，了解商业的总需求的趋势。 行业特性及发展： 除区域性综合类市场外，对一些特殊行业，如通讯、古董、邮币卡、眼镜等，在考虑区域的共性外，还要考虑其行业的特殊性及其行业发展的特殊过程，以通讯行业为例：其产生从最初专卖店，到街头小店，从产品的高贵到平民化，从模拟到数字到 3G 的迅速更新换代，到产生二手手机市场以及水货、翻版机市场等，都有其商业发展的特殊性。 导致其营销渠道的改变，以及其商业模式的变革。 如家电业，最初在百货商场内零售，到后来产生家电市场，再由国美、苏宁、大中连锁店的遍地开花，其营销渠道也就逐渐转 为在家电连锁店内营销的模式。 19 五、宏观经济技术参数使用方法。 宏观、政策、法规及重大事件是用来界定趋势的，是研判区域的趋势上升或下降所用的（在某个阶段）。 区域的范围界定中 分核心区域与辐射区域。 在一、二级城市中辐射区域较大，在三级城市中一般较小，仅以核心区域计算，但要考虑商圈间隶属关系。 核心区域人口与人均 GDP 值是验证 GDP 总量的指标。 人口 人均 GDP=GDP 总量 辐射区域人口 辐射区域的 GDP=辐射 GDP 总量。 区域社会零售总额，人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额，与 GDP 总量是 得 出区域的总的商业消化量，即总的商业消费支撑量的参考值。 面积，人口密度 人口247。 面积 =人口密度 人均 GDP 与人均可支配收入是互相验证值 总的商业消费量247。 面积 =单位面积的商业消费量。 人均可支配收入人口密度 =单位面积的支配收入 这两个值验证单位面积的商业消费量，即单位面积的商业支撑量。 总体规划与人均 GDP 增长率 经济增长率是推出未来的发展量，在现有基础上乘以增长率就是未来的放大量。 从商业的规划中得出商业面积的未来供应量 从以上几点的关系中得出区域总的商业消费量和单位消费量及未来放大量，针对区域 现量和未来放大量做比较。 就可以换算出区域是否饱和，及饱和度大小。 尤其是具有“盆地效应”的城市其特别明显 城市特性、支柱产业状况，城市化进程，人均 GDP 这四个参数是对区域商业运行特征及特殊性的 20 验证值。 恩格尔系数，百户汽车拥有量，与人均 GDP 验证值，是用来对城市性质进行互相验证做判断。 以上的参数中，最重要的是：面积、人口数、人均 GDP、增长率，这 4个参数值，是必须要参考的，其余的都可以从中延伸，任何一个项目的前期分析中，这 4个值的分析是必备的。 第二章 投资技术参数 一、地产方面 地产常用知识 解答： 什么是房地产之项目管理程序 答：房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。 一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。 前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。 房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。 项 目的生命周期可以分为四大阶段，即概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。 概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。 规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。 实施阶段是按计划启动实施项目工作。 结束阶段是项目结束的有关工作。 当然，项目的各个阶段没有严格地分开，在执行时经常是交叉进行的。 下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。 一、 概念阶段 1． 根据公司的整体战略规划选定项目（公司高 、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。 2． 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。 3． 通过公司决策层批准进入下一阶段。 21 本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。 二、 规划阶段 1． 确定项目总负责人（重点项目）。 2． 确定项目经理。 3． 确定项目组主要成员。 4． 确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、 实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估） 5． 提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。 6． 通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。 三、 实施阶段 1． 建立项目组织。 2． 取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。 3． 制订项目计划（专业性、可行性）。 4． 通过项目（规划）设计、工程 招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。 5． 通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。 6． 合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。 7． 项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。 8． 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。 本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项 目管理的技术严格控制质量 成本 进度、项目的销售等。 四、结束阶段 1．项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。 2．物业公司对项目进行接管验收。 3．配合物业公司交房。 4．项目清算。 5．资产清理。 22 6．文档总结。 7．对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。 8．解散项目组。 9．对项目组成员的考核延长 2～ 5 年。 本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。 当然，大多数地产商 是对项目群进行管理。 这就要求分管项目的总负责人有高超的管理项目群的能力。 同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。 现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、纯项目制和专业管理制等四种。 部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置拓展、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门，根据项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，也是大多数地产商所采用的一种模式。 公司制项目管理，多从事单一项目的运作。 纯项目制项目管理是地产商根据项目开发情况，设立若干个项目部。 项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责，这种模式 对地产商的规模要求很高，但这是以后的发展趋势。 专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。 以上模式的选用是根据地产商的实际情况来定的。 北京市房地产开发流程是怎样。 北京市房地产开发项目开发流程 选址研究 ,寻找合作伙伴 ,签定合作意向 ,协议及合同书 进行项目的初步可研评估 向规划管理部门申领规划要点 ,以获取规划要点通知书 , 编制项目建议书 向计委申报立项报告。