20xx长沙市市区基准地价技术报告

20xx长沙市市区基准地价技术报告内容摘要：

经济价值的主体部分。 因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。 规划理论 城镇规划就是为了使城镇有计划、有秩序地发展，根据其周围一定范围内的自然条件和经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。 在影响土地质量的众多因素中，城市规划对土地 质量有很大的影响。 城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。 因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低且极为明显。 城市土地基准地价更新必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在定级和估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好地利用地价这个极为敏感的经济杠杆，促使城市规划得到进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。 六、基准地价更新 的原则 城市基准地价更新是从土地质量及其货币表现两个方面衡量土地使用价值与价值的高低。 根据基准地价特点和长沙市市区土地市场的实际情况 ，基准地价更新主要遵循以下原则： 预期收益原则 预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。 估价时应了解估价对象过去收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的利益。 替代原则 土地价格遵循替代规律，某块土地 的价格，由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所牵制。 换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。 供给与需求原则 土地估价要以市场决定土地价值为依据，土地估价时要充分考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求结构性变化。 最有效使用原则 地价是以最有效使用土地为前提的。 尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。 所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。 因此，土地估价就在遵循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。 报酬递增与递减原则 经济学中的边际效益递增递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再与追加的投资成比例增加，利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。 因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。 贡献原则 按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。 对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。 其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体之间的关系。 就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。 变动原则 土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。 而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 因此应把握各因素之间的因果关 系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 管理信息化原则 基准地价更新时涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可缺少的重要组成部分。 在基准地价更新过程中，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，应全面建立基准地价更新成果的电子文档，并充分考虑与已有地籍管理系统的有机衔接。 七、基准地价成果更新的技术途径 据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价更新的技术途径有：（ 1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依 据，更新基准地价；（ 2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（ 3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。 近年来长沙市市区土地质量空间格局变化较大，土地市场得到较好程度的发育，为采用市场交易价格资料更新基准地价提供较充分的条件。 同时又因为采用土地收益更新基准地价操作性不强，调查难度大且容易导致价格失真；而长沙市市区较完善的地价指数系统尚未建立，故本次成果更新采第一条技术途径，即 “在划分均质区域的基础上，以市场交易价格资料为依据，分商业、住宅和工 业用地更新基准地价，以级控价，以价验级。 ” 技术路线的具体技术路线图 第二章 基准地价测算与确定 第一节 基准地价的内涵、构成及表达方式确定 一、基准地价的内涵 基准地价内涵不清是我国当前基准地价评估中所存在的普遍问题，也是基准地价成果应用的主要障碍。 在多年理论研究和实践探索的基础上，《城镇土地估价规程》对土地价格和基准地价内涵进行了描述，指出： “土地价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。 ”“基准地价是指导在 城镇规划区范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别更新确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。 ”对基准地价的这一定义进行剖析，我们认为，基准地价应该是： ① 设定土地级别或均质区域的平均土地价格； ② 设定时间的土地价格； ③ 设定用途的土地价格； ④ 设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格； ⑤ 法定最高出让年期的土地价格； ⑥ 设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格； ⑦ 设定开发程度下的土地价格； ⑧ 对商业路线价还应是一定深度上的土地价格。 本次基准地价 成果更新中的基准地价内涵遵循规程的要求，在充分调查的基础上结合长沙市市区实际情况，具体在下面几个方面来界定： 基准日 考虑到此次基准地价更新外业调查及资料收集时间为 2020 年 7 月 1 日开始，技术小组经讨论并征求领导小组意见后确定此次基准地价更新的基准日为 2020年 7月 1日。 土地用途 由于长沙市市区土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。 同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，根据国土资源部二 00 二年一月一日实 施的《土地分类》，结合长沙市市区的实际情况， 对于每种用途土地都选取了样点进行了地价测算，并通过与邻近的商、住、工三种用途土地基准地价的地价水平比较及影响地价因素分析，确定了市区每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表 21，使得成果具有广泛应用性，全域黑覆盖性及可操作性。 表 21 长沙市市区土地评估用地分类及参照表 开发程度 经过对长沙市市区调查，长沙市建成区开发程度普遍达到宗地红线外 “五通 ”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线长沙市市区商业 用地基准地价长沙市市区住宅用地基准地价内涵表 表 24 长沙市市区工业用地基准地价所有权价格 集体土地所有权价格 集体土地使用权价格 使用权价格 ② 从土地属性来看，土地价格表现为农用地价格和城镇建设用地价格 我国的已利用土地按照用途和功能可分为农用地和城镇建设用地，从广义上来讲，这两类用地分属于农村集体所有和国家所有，所以土地价格按照用途和功能可分为农用地价格和城镇用地地价两种。 ③ 从两种土地属性及土地所有权的单向流动来看，土地价格还有一种表现形式，既为农用地征用价格 《中华人民共 和国土地管理法》规定，国家为公共利益的需要，可以 依法对集体所有的土地实行征用，这种被征用的土地按用途和功能来分，一般为农用地。 国家征用集体所有的农用地，改变了土地所有制的性质，即把农民集体所有的农用地，转化为国家所有的建设用地。 土地是农民最基本的生产资料，农民在改良土壤和农田基本建设方面，花费了大量的劳动和资金；同时，土地又是农民最基本的生活来源，没有土地，农民就无法生存。 因此，农民集体所有的农用地转变为国家建设用地时，不能是无偿的，必须是有偿的，征地时支付给农民土地征用费用时，必须以土地价格 为基础，这个价格叫农用地征用价格。 城镇建设用地的成本价由农用地征用价格、基础设施配套费及农用地征转用变性税费三项构成 (见图 ) ① 农用地征用价格由两部分构成：农用地基本价和土地用途改变（建设用地）的增值收益分割值。 在我国，对一块土地的征转用至少意味着这块土地要发生几重改变：一是所有权的变化，从农民集体所有变为国家所有；二是使用权（包括经营权）的变化，由农民使用（或经营）变为建设单位使用（或经营）；对集体农用地而言，还有第三个变化，即土地用途的改变，从农用地转变为城镇建设用地。 从这三个变化来说，农用地 征用价格应该包含农用地的农用地属性所有权价格 (土地补偿费 )、农用地的农用地属性使用权价格 (安置补助费 )及土地用途改变的增值收益分割值；同时建设用地占用农用地时还要上用原农用地地上的地上建筑物、构筑物、青苗等财产，这样产生一个实物补偿价格，农用地的农用地属性所有权价格、农用地的农用地属性使用用权价格及农用地实物补偿价格可以合并为农用地基本价，再加上土地用途改变的增值收益分割值，共同构成农用地征用价格。 ② 基础设施配套费是农用地转用为城镇建设用地后，要达到建设用地的要求，必须投入基础设施建设费用，是把农用地从 生地变成熟地的市政基础设施投入，包括给排水、通电、通讯、通路、通气及土地平整的开发费用。 从土地估价的成本逼近角度还看，土地使用权的总价格由以下几个部分构成：土地使用费、拆迁安置与开发配套费、税费金、利息利润、土地增值收益，因此土地的地价构成本身应当包括开发配套费。 在现实经济生活中，基础设施配套费是我们通常所指的大配套，是指由政府投资在一 定区域内提供的道路建设、电力配套、电讯配套、供排水等，这些投资主体都是政府或政府指定的有关部门，而直接受益主体是一定区域的用地单位，市政基础设施配套的提供直接导致土地 使用者土地价格的提高。 根据《长沙市人民政府关于规范和统一建设项目行政事业收费按建筑面积计费的通知》（长政发[2020]10号）规定，市政基础设施配套费的性质为行政事业性收费，由。