汉嘉：复地花园商贸城项目阶段性提报--供给调研

汉嘉：复地花园商贸城项目阶段性提报--供给调研内容摘要：

1－ 8 层 扶梯数： 2 个 车位数： 无 基本情况： 于 1998 年开业的银泰百货，是杭州百货业的后起之秀。 银泰百货以“传递新的生活美学”为经营理念，以年轻、时尚的都市白领和新型家庭为主力客层，力求走在潮流的尖端，及时传递最新的流行资讯。 百货典型个案分析 —— 银泰百货（ 2） 银泰百货营业额从开业之初的 亿元，增加到 2020 年的 亿元，创造了杭州百货业的奇迹。 2020 年 11 月 16 日，日营业额高达 7500 万元，刷新了全国百货商场的日营业额纪录。 银泰百货各业态比率银泰百货历年零售额 作为新兴的百货公司，银泰百货品牌引入方面更加年轻、时尚。 相比传统的百货类商业形态，银泰百货现已开始注重加强其他配套业态的比重，如：餐饮、电子游艺等，以达到延长消费者在项目内逗留时间之目的，形成项目内部业态的有效互动。 百货典型个案分析 —— 银泰百货（ 3） 楼层 主营业种 超市、滋补品 化妆品、珠宝、皮具 女装服饰 男装服饰 休闲服饰 运动服饰、器械 数码、餐饮 床上用品、婴儿用品 胡庆余堂、李宝赢堂 太古、 Belle Esprit、 Only、 G2020 杰凡尼、 MarlboroClassic Adidas、 Jackamp。 Jones 乔丹、美津浓 松下、元绿回转寿司 安睡宝、 Mickey 代表品牌 － 1 1 3 4 5 6 7 8 百货典型个案分析 —— 银泰百货（ 4） 按照当前营业面积，银泰的平均地效达到了 158 元 /平米 /天； 从不同业态的 经营水平看，珠宝、女装、化妆品等高利润产品的单位营业面积地效较高。 百货典型个案分析 —— 解百（ 1） 项目名称： 杭州解放路百货商店 地址： 杭州市解放路 251 号 建筑面积： 约 34000 平方米 营业面积： 约 18000 平方米 层数： 新世纪百货－ 1－ 5 层； A 楼 1－ 3 层； B 楼－ 1－ 6 层 扶梯数： 新世纪百货 2 部； A 楼无， B 楼 1 部 车位数： 200 基本情况： 杭州解百集团股份有限公司是浙江省历史最久、规模最大的 “中华老字号”商业企业集团，前身始建于 1918 年的商品陈列馆， 1992 年改制为股份有限公司， 96 年下半年批准正式成立集团。 百货典型个案分析 —— 解百（ 2） n 从 2020 年开始，解百对商场进行了大面积的结构调整、整合优化资源、硬件改造，给解百注入了新的活力。 从 2020 开始，解百进入了一个快速发展期。 2020 年以后，年营业额虽以年平均 7%的速度增长，但落后于市场平均增 长水平，其品牌档次较低，杭州市主要消费人群生活水平较高，中低档次品牌已难以满足需求。 解百经历了一个从传统老店到现代百货经营的改变，其间业态发生了重大变化。 增加了流行女装的比重，使得解百发生了从“大而全”格局到引领时尚休闲的变化。 楼层 主营业种 儿童天地 化妆品、珠宝、名表、鞋类 流行淑女馆 时尚淑女馆 运动休闲馆 巴布豆、好孩子 周大福、雷达、姿生堂 宝姿、菲妮迪、哥第 锐步、 kappa nike、李宁 代表品牌 － 1 1 3 4 5 百货典型个案分析 —— 解百（ 3） 解百新世纪内部构成： 百货典型个案分析 —— 解百（ 4） 楼层 主营业种 品牌专卖店 温馨生活馆 休闲服饰 Lee、 Adidas 黛安芬、阿思家 FUN、艾莱依 代表品牌 1 2 3 解百 A 楼内部构成： 楼层 主营业种 超市、餐饮 男装服饰 男士鞋类 家电 KFC Jackamp。 jones 森达、 Satchi(沙驰 ) 格兰仕、三星 代表品牌 解百 B 楼内部构成： － 1 3 4 6 商业未来供应分析－未来供应格局 从时间上来看， 2020 年将集中建成数量较大的商业供应项目，以购物中心和大型百货居多，其中的华润项目购 物中心商业体量近 13 万平方米； 从区域上来看，钱江新城核心区的供应量在 20202020 有较大规模上市。 商业未来供应分析－市级主商圈 三大商圈未来成规模的商业供应主要包括西湖文化广场、坤和中心、嘉里项目、太平洋商业中心等。 对几个项目的考察，未来推出商业项目中，有将近 80%以上为购物类业态。 餐饮、休闲娱乐类比重较小，总体定位以中高档为主。 三大商圈将以消费类型多样化，档次进一步提高等特点巩固其市级商业中心的地位。 项目名称 建筑面积 万 万 10 万 5 万 万 单体、裙房 裙房 未定 沿街商铺 Shopping mall 建筑形态 坤和中心 西湖文化广场 (环球中心 ) 嘉里建设浙大湖滨项目 湖滨名品街二期 太平洋商业中心 层数 预计上市场年份 主营业态 商场裙房 9 层 5 层 未定 5 层 10 层 2020 2020 2020 2020 2020 16 层约 3 万平方米精品购物， 7－ 9 层约 万平方米餐饮及多功能厅 地下 万为世纪联华大卖场、地上 15 层 万平方米为百盛百货 未定 零售、餐饮、休闲娱乐于一体 百货 40％，精品店 30％，休闲娱乐、餐饮 30％ 商业未 来供应案例 1－湖滨路二期 预计 2020 年 东临吴山路，南临解放路，西临延安路 ，北临平海路 8 万方 地下二层为停车场，地上多幢，二至五层单体建筑，集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体 建成时间 项目位置 建筑面积 功能分区 湖滨路一期 湖滨路二期 2020 年湖滨路一期开业，成功引进国际一线品牌，形成湖滨路名品街，取得了良好的效益。 上城区资产经营公司又以 18000 元／平方米的楼面地价（均价）拍得湖滨路二期地块。 湖滨路二期商业街基本将延续一期商业的定位、风格，以高档购物、休闲娱乐、餐饮为主。 进一步扩大湖滨商圈高档 消费区规模，提升湖滨品名街品牌形象。 商业未来供应案例 2－太平洋商业中心 预计 2020 年 位于延安南路，西湖大道以南 万方 地下一层：大型卖场 地上 1－ 10 层：百货、精品店、休闲娱乐、运动健身设施 建成时间 项目位置 建筑面积 功能分区 太平洋商业中心地处吴山商圈。 该项目始于 2020 年开始建设，交付时间原定于 2020 年年底； 项目建设初期，开发商采用商铺分割出售后返租策略，由于操作失败，资金压力导致项目一再停工； 目前项目已基本建设完工，开发商寻求到新的投资商银泰百货及韩国乐天百货之合资公司入股经营，项目已进入重新调整阶段。 商业未来供应分析－滨江、城北 城北和滨江区的未来商业供应： 拱墅区在区政府搬迁至台州路后在区政府前建设运河文化广场投入运营后，相继推出台州路步行街项目，丰富该片区住宅周边商业设施。 西湖区三墩区片由深国投为沃乐玛超市建设商业用房属较大规模商业项目。 此外滨江区也有较大规模商业供应。 未来供应商业也基本以综合型商业为主，业态丰富。 未来重点项目一览表 项目名称 建筑面积 万 10 万 2 万 万 14 万 10 万 沿街商铺 单体 单体 单体 沿街＋单体 单体 建筑形态 台州路步行街 银泰 富强商业中心 深国投沃尔玛 星光大道。