某建设项目报批工作流程--z

某建设项目报批工作流程--z内容摘要：

编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。 经主管副总批阅意见后，修改完善，形成正式报告。 初步可行性研究 报告内容： 市场分析 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 细分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 /租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 /开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 项目分析 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 /居住 /办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。 项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。 项目优劣势分析（ SWOT 分析） 项目竞争情况（现时 /潜在竞争对手）、优势（ S）、劣势（ W）、威胁（ O）、机会（ T）。 项目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等。 项目开发建议与评价 项目主要定位 市场定位（市场形象、主题品牌）； 客户定位（主要客户对象）； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 价格定位（均价、最低价、最高价）。 项目开发规模和产品类型 整体开发 /分期开发 /产品类型（商业 /居住 /办公 /其他）。 项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 项目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要 求。 项目财务分析 建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 项目研究结论和建议。 附件（包括附图和附表）。 深度可行性研究报告内容： 总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市 规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。 产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测、风险分析。 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图）。 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 财务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 风险 分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 结论与建议 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 附表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。 附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 附件 土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目可行性分析报告 （ 模版 ） 目 录 第一章： 宗地状况 01 第二章：区域环境及配套 02 第三章：区域房地产市场状况 03 第四章：土地获取分析 04 第五章：市场及产品定位建议 05 第六章：开发计划 06 第七章：销售计划 07 第八章：物业管理建议 08 第九章：投资受益分析 09 第十章：管理资源配置 10 第十一章：项目 SWOT 分析及结论 11 第一章 宗地状况 宗地位置 （位置示意图） 宗地所在位置，所属区域，离市中心的距离等。 二、宗地现状 （宗地平面示意图） 地形：宗地形状，四至范围，四邻状况； 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 （说明：以上部分可附实景照片） 规控要求 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 第二章：区域环境及配套 区域环境 人文环境 区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况 （如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。 （附周边环境生活配套图） 自然环境 区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。 交通环境 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政规划 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 政策环境 行业相关的地方性政策 {主要针对外地项目 }：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等） 区域市政配套 道路现状及规划发展：包括 现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情 况。 第三章 区域房地产市场状况 区域房地产概况 区域住宅市场简述 形成时间 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近 35 年） 开工量 /竣工量 销售量 /供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 未来 23 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 二、区域代表项目 与项目距离较近，在区域内具有一定代表性的楼盘的详细信息：楼盘规模、产品形式、产品品质 、销售价格、销售情况、项目特色及对区域房地产市场的影响等。 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 第四章 土地获取分析 土地价格分析 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 获取方式分析 分析各种土地获取方式的可行性并比较优其劣势：投标拍卖、协 议转让、通过收购公司取得土地、合作开发、政府划拨等方式。 法律与政策性风险分析，项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述，合作方式及风险评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 综合分析 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 第五章 市场及产品定位建议 市场定位建议 通过对区域市场分析及对区域消费者调查，对项目的项目形象、项目特色、产品形式、产品价格、及目标消费群进行定位。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、产品定位建议 产品规划建议（规模、容积率、绿地率、车位比率） 产品主体建议（产品类型搭配） 户型建议（ 确定主力户型和其他户型的功能面积和比例、面积比、套型比） 公建配套建议（教育配套设施、康体配套设施、环卫配套设施） 材料及装修标准建议（内外装修标准） 规划设计初步分析 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念、设计概念、技术概念、可持续发展概念 本项目优势劣分析 针对以上产品定位分析项目在区域市场中的优劣势，及与竞争对手的优劣势分析。 第六章 开发计划 （公司讨论） 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 开发节奏 建议。 分期开发、开发周期，各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 （按季列示） 工程计划（工程部）：开竣工时。