招投标全套资料

招投标全套资料内容摘要：

业管理公司的各项 管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。 也有的招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组物业管理公司进行管理。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 19 5 ．引发了行业间不正之风的泛滥。 有些管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走 “ 门子 ” ，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及无中生有、攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。 二、物业管理招投标中出现问题的原因 1 ．有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到 其危害性。 有的招标单位或政府有关部门认为竞争是市场经济的产物，即使发现了不正当竞争的苗头，也希望以竞争的方式 加以解决，没有正确引导企业公平对待竞争，严格遵守游戏规则。 2 ．物业管理的招投标法规不完善，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子。 在 《 物业管理条例 》 中对于招投标的具体细节并没有进行规定，而目前招投标活动可以依据的法律只有 《中华人民共和国招投标法 》 ，虽然一些城市已制定出 《 物业管理招投标暂行办法 》 ，但有限的法规仍会给物业招投标的竞争者、参与者在某些方面的适用上处于 无法可依的状况，并且对于公众尚不能实行有效的监督。 其次，目前的招投标工作没有统一的专业评判机构，很难使招投标工作真正做到公开、公平、公正。 目前许多招投标行为因缺少社会监督而偏离了正确的轨道，因此，设立权威的、非官方的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作势在必行。 3 ．地区间物业管理的总体水平发展不平衡，导致了各地区对物业管理招投标工作的不同理解和认识。 物业管理发达地区的物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，对帮助当地提高物业管理整体水平的思 想淡薄。 而接受外地公司的地区则把这看成了抢了当地的 “ 地盘 ” 、 “ 饭碗 ” ，再加上彼此间缺乏有效沟通，造成误解，最终使两地物业管理的交流和融合难以进行下去，影响了我国物业管理整体水平的提高。 三、规范物业管理招投标工作的对策 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 20 1 ．积极培育和发展物业管理市场，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。 物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。 政府主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。 打破地方保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国，为发展商、业主 及用户选择合适的管理者提供较大的空间；并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进行竞争，分享市场份额。 2 ．做好标书制作的准备工作。 对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，可以说是展开项目的第一步。 因此，获得项目信息的时间越早，就越能够争取到更多的时间，中标的可能性就越大，获得招标信息最为常见的途径是招标通告。 获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与用户、项目主管单位建立联系，争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标单 位对物业管理的设想和安排。 这些工作的好处体现在两个方面： 首先，通过这些工作，投标的物业管理企业可以及早了解业主或建设单位制订的物业管理项目的详细要求，包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、 “ 标 ” 或 “ 包 ” 的具体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。 更重要的是，业主或建设单位在立项、研究和设计等工作的过程中，往往已经形成了一些意向性的想法，包括对物业管理企业的看法等，投标物业管理企业如果在交流中多掌握这些信息，就可以有针对性地做好前期工作，及早开展投标的准备工作。 其次，投标的物业管理企业可以通过与业主 或建设单位的接触，进行充分的技术交流。 一方面，可以起到介绍和宣传的作用，让业主或建设单位对物业管理企业及其服务有一个感性认识；另一方面也可以对业主的要求有更深刻的理解，以便在编制投标文件时准确响应或着重加以说明。 某些时候，当业主或建设单位尚未确定招标文件中某一部 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 21 分的具体内容及指标时，通过技术交流，可能使用户愿意采用投标物业管理企业提供的服务及管理模式；当业主在设计中有不当之处时，通过技术交流帮助业主作出修改，加深业主对投标物业管理企业的信任，这都会对投标物业管理企业非常有利。 六、 物业 —— 招投标策略探析 物业管理投标是物业管理企业依据物业开发商（或业主）招标文件的要求组织编写投标书，并参加物业管理权利和资格竞争的一种行为。 其主要内容包括保送申请书和编制标书两个方面工作。 那么，如何在众多物业管理企业你争我抢的环境下，依靠自己独特的投标策略最终获得物业管理权呢。 这是眼下大多数物业管理企业普遍关注的一个重要问题。 为此，笔者结合自身工作实际谈几点肤浅的认识，以求抛砖引玉。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 22 自我形象包装策略 在决定参与投标后，要立即抽调公司的业务骨干和管理专家共同成立投标领导小组和工作小组 ，尽快制订工作计划，有重点的开展工作。 同时，在编制的标书中，对公司自身的形象要进行恰如其分的包装，不仅要实事求是地介绍、宣传公司自身的资质，包括人员资质、已经管辖的物业资质、所获得的荣誉等等，而且要十分明确地表达公司参与投标竞争的能力、决心和信心等，给招标方一个先声夺人的深刻印象。 服务与价格定位策略 在编制标书前，一定要通过详细、周密的市场调查，搜集、整理、分析、筛选各种与物业管理投标有关的信息资料，并进行综合分析后提出该项投标的最优期望目标、实际需求目标、可接受目标和最低目标，最后确定服务和 价格定位，明确服务内容的安排，以及经营项目的设置、收费价格的拟定、客源、收益的测算等等，使公司本身对该项物业管理投标做到心中有数，有的放矢。 击败竞争对手策略 在参与投标的过程中，要想方设法了解相同类型的拟投标的物业管理公司的情况，做到知己知彼。 了解的内容主要包括竞争对手的服务项目、经营项目、业绩推广、广告宣传、定价因素、价格策略、企业资质、信用状况等等，还要尽可能熟悉掌握竞争对手的大致标底，从而更加全面地了解本公司在竞争中所处的地位，找出主要竞争对手及其对本次竞标的影响，以便趁早采取相应的竞争 方法，掌握投标的主动权，使自己处于优势的位置。 促成决标的策略 物业管理投标是一个公平竞争的行为，在操作时要绝对做到合理到位，规范作业，不得违反国家有关的制度和法规，投标单位不串通一气，相互作弊。 因此，对投标标底的内容要做到全面、合理、有特点；投标书的书写一定要明确、规范、详尽、尽量量化；投标书的送 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 23 达要及时、适时，尽可能捷足先登，早走一步，以促成决标，最终获得物业管理权。 七、 物业公司现场解答招标 ９月１２日，北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。 招标会 上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了 “连珠炮 ”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。 以下是这次问答的精选。 第一答辩人： 北京达文物业管理公司 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 24 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称 “刘 ”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么。 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。 点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称 “季 ”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么。 你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施。 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公 司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。 蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称 “蔡经理 ”）：物业管 理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。 答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 25 各种基金的管理表，这是按ＩＳＯ９０００认证标准制定的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。 点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会）应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。 第二答辩人： 北京保利物业酒店管理公司 徐俊达（建设部房地产司物 业处处长，以下简称 “徐 ”）：保利公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物业管理有何区别。 答：我觉得，他们最大的区别在于：酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。 杜女士（美林花园客户代表，以下简称 “杜 ”）：在人员编制和费用支出当中，你们提出的财务人员居然占到８人，这几乎是其他几家的总和；工程队的编制居然占到了６０人，这就等于业主要多养许多富余人员，请给予解释。 答：我们是将美林公寓维修采购编制放到财务编制中，作为一家物业管理公司，采购是一个非常大的支出环节，应该受到财务的监督和控制，所以我认为８个人的编制并不大。 物业管理涉及的工程系统较多，而且接管初期又是一个磨合期，将来随着物业不断的完善，我们要培养一些万能手，如果最初把人员编制压下来，实施过程中就会非常被动。 点评：在６家竞标的物业管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的财务人员最多未超过３人。 作为客户或业主提出这样的质询，当然是在情理之中。 杨燕敏（北京市房地产管理局总工程师，以下简称 “杨 ”）：你标书中的人员编制非常庞大，共有１４６个人，人员费用的支出加上管 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 26 理费酬金共约５００万元，占整个物业管理支出的 ５５％以上，请对此问题进行解释。 答：从目前北京物业管理行业情况来看，完全过渡到专业化，或是单纯减少物业管理公司的人员，我们测算过，似乎比自己管理费用还要高，因此，我们在标书中只将绿化暂委托专业化公司，随着管理的深入，我们将逐渐减少保安、工程维修等部门的人员编制。 我预计，会减少到８０人左右。 点评：物业管理要想竞标成功、占领市场，必须按市场经济法则行事，即应当优化人员结构，科学合理地设置岗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 徐：标书上已提出物业管理费的参考指导价为４元，你们做出元的标准， 是基于什么样的理由。 答：关于保利物业申报的每平方米６元的管理标准，与标书上提出的每平方米每月４元，差距为两元，当时从保利物业的指导思想上来讲，我们认为，应该根据保利物业管理美林公寓的全部支出项目的实际需要来测算，在标书上我们提到了九项，在资料有限的情况下，我们首先按照目前的现有资料提出全部支出项目，之后按照可供销售的面积１２万平方米倒推回来计算出６元钱。 我认为，作为一家物业管理公司，在他接管一家物业管理项目的时候，首先应明确这家物业的定位是什么档次，之后根据他受托的项目制定切实可行的支出项目。 我认为 保利物业目前拟定的八项跟ＩＳＯ９００２制定的标准吻合，我们确实有一定的偏差，这是由于保守而造成的，不过我们会有一定的调整。 如果我们的预算或者说我们的标书没有得到业主的同意，我们可以按照发展商的 资料做进一步的测算。 杜：关于物业管理承诺问题，我统计了一下，在所有的物业管理公司当中，根据国家标准要求，有如下几点保利公司是处于最低线：第一，房屋维修国家标准是９８％，保利承诺是９５％；第二，是维 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 27 修工程合格率，其他各家（竞标的物业公司）均符。