房地产营销策划-连云港房地产市场营销策划方案

房地产营销策划-连云港房地产市场营销策划方案内容摘要：

将比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出 与项目 A： 云 顶高尔夫 3350247。 = 4241 本案价格推算可得 本案价格 =4241 元 /平方米 据以上数据分析，本项目均价控制在 4250 元 /平方米 左右，这是一个通过市场比较得出的数据。 根据我司多年的别墅楼盘操盘经验，独 立别墅加带天、地、墙、厨、卫的装修将更加彰显楼盘档次，故我司建议本项目装修标准与装修价格如下所示： 装修材料一览表 : 序号 名称 主要材料或规格 品牌 产地 一、门窗 1 进户门 高档工艺防盗门（子母型） 双雄 上海 2 内门套 细木工板基层 /金丝柚饰面 /实木线套色 3 室内分户门 金丝柚饰面工艺门 上海 4 室内厨卫门 金丝柚饰面玻璃工艺门 上海 5 窗台板 米黄大理石 西班牙 6 内窗套 细木工板基层 /金丝柚饰面 /实木线套色 7 门五金 高级机械门锁 /不锈钢高级铰链 FSB 德国 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 25 三、地饰面 8 玄关地面 米黄大理石 西班牙 9 客厅、餐厅地面 米黄大理石 西班牙 10 餐厅、厨房地面 地砖 40*40 波化转 冠军（罗马） 台湾 11 卫生间地砖 防滑地砖 40*40 波化转 冠军（罗马） 台湾 12 工人房地面 柚木色复合地板 天堂鸟 德国 13 起居室、卧室地面 重蚁木实木地暖宽板免漆地板 大自然 广东 14 露台地面 防滑地砖 罗马 台湾 四、吊顶 15 餐厅、客厅、起居室吊顶 石膏板 拉法基 法国 16 卫生间、厨房吊顶 金 属扣板 迪高 德国 五、立面装饰 17 客厅、餐厅、卧室墙面漆 高级批墙腻子 /高级乳胶漆 ICI 或大师 18 卫生间、厨房墙面 墙面砖 30*60 波化转 斯米克 国产 七、设施 19 淋浴房 多喷头淋浴器 韩国 20 浴缸 按摩浴缸 TOTO 日本 21 坐便器 TOTO 日本 22 洗脸台盆 TOTO 日本 23 开关面板 松下 日本 24 插座面板 松下 日本 25 排气系统 强力排气扇 松下 日本 26 一般照明灯 筒灯、石英灯等 佳美 中国 27 信息系统 居家智能布线 日本 /中国 八、五金 28 抽屉导轨 海帝诗 德国 29 合叶 海帝诗 德国 30 拉手 FSB 德国 31 路轨 /吊轮 海帝诗 德国 32 卫浴配件 华亿达 香港 经测算，以上装修均价我司建议控制在 600— 800元 /平方米 左右。 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 26 (2) 双拼别墅 A．市场比较法 表 32 双拼别墅价格拟合系数表 比较内容 权 重 云顶高尔夫 拟合 程度 比较 系数 建筑单体 15% 区域位臵 15% 外 部环境 10% 社区景观 15% 立面设计 10% 房型设计 15% 配套设施 10% 主题提炼 10% 合 计 100% / 备注：拟合系数标准同独立别墅市场比较法。 将比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出 与项目 A： 云 顶高尔夫 2850247。 = 3607 本案价格推算可得 本案价格 =3607 元 /平方米 据以上数据分析，本项目均价控 制在 3600 元 /平方米 左右，这是一个通过市场比较得出的数据。 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 27 (3 联排别墅 A．市场比较法 表 33 联排别墅价格拟合系数表 比较内容 权 重 青岛花园 拟合 程度 比较 系数 建筑单体 15% 区域位臵 15% 外部环境 10% 社区景观 15% 立面设计 10% 房型设计 15% 配套设施 10% 主题提炼 10% 合 计 100% / 备注：拟合系数标准同独立别墅市场比较法。 将比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出 与项目 A： 青岛花园 2650247。 = 3127 本案价格推算可得 本案价格 =3127 元 /平方米 据以上数据分析，本项目均价控制在 3130 元 /平方米 左右，这是一个通过市场比较得出的数据。 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 28 (4) 叠加别墅 A．市场比较法 表 34 叠加别墅价格拟合系数表 比较内容 权 重 金色家园 香溢世纪花园 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 建筑单体 15% 区域位臵 15% 外部环境 10% 社区景观 15% 立面设计 10% 房型设计 10% 配套设施 15% 主题提炼 10% 合 计 100% / 将比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出 与项目 A： 金色家园 3150247。 = 2883 与项目 B 香溢世纪花园 3000247。 = 2817 本案价格推算可得 本案价格 =项目 A 修正 价格 A 权重 + …… +项目 B 修正价格 B 权重 =2851 元 /平方米 据以上数据分析，本项目均价控制在 2851 元 /平方米 左右，这是一个通过市场比较得出的数据。 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 29 (5) 小高层 A．市场比较法 表 34 小高层价格拟合系数表 比较内容 权 重 名人居 香溢世纪花园 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 建筑单体 15% 区域位臵 15% 外部环境 10% 社区景观 15% 立面设计 10% 房型设计 10% 配套设施 15% 主题提炼 10% 合 计 100% / 备注：拟合系数标准同独立别墅市场比较法。 将比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出 与项目 A： 名人居 230247。 = 2697 与项目 B 香溢世纪花园 2600247。 = 2441 本案价格推算可得 本案价格 =项目 A 修正 价格 A 权重 + …… +项目 B 修正价格 B 权重 =2555 元 /平方米 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 30 据以上数据分析，本项目均价控制在 2560 元 /平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 31 四、项目成本测算 投资方案一：自有资金占 100% 由于项目启动资金投入较大，在项目融资的过程中必然将牵涉到公司资金、银行贷款以及项目销售资金回笼；另外，由于项目有其开发周期，银行的利息、初期资金的资金成本和机会成本等因素，都涉及开发商财务运作的内部机密且在现阶段变量过多。 综合以上情况，对于项目损益以及其他财务指标均将采用静态分析。 1) 销售总收入 表 11 项目方案销售总收入确定 销售总收入预测表 分类 可售面积（万 /㎡） 建议销售单价（元 /㎡） 销售收入（万元） 独立别墅 4250 31280 双拼别墅 3600 13248 联排别墅 3130 5759 叠加别墅 2850 10488 小高层 2560 4710 商业用房 2 4000 8000 合计 / / 73485 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 32 (2) 销售税金及附加 表 12 项目方案销售税金及附加估算表 销售税费及附加估算一览表（单位：万元） 序号 类别 计算依据 税金 合计 1 营业税及附加 销售收入 % 4299 2 印花税 销售收入 % 37 合计 / 4336 （ 3）开发成本估算 (静态分析 ) 表 13 开发成本结算表 预算明细 单位成本 （元 /㎡ ） 总费用 （万元） 备注 一 土地费用 540亩（毛地） 27000 按 50 万元 /亩计 二 建安费用 1 独立别墅 900（含暖气） 6624 占 40%（约 万㎡） 按净地 480 亩 ,容积率 2 双拼别墅 800（含暖气） 2944 占 20%（约 万㎡） 造价 按建设局咨询 3 联排别墅 800（含暖气） 1472 占 10%（约 万㎡） 造价按建设局咨询 4 叠加别墅 700（含暖气） 2576 占 20%（约 万㎡） 造价按建设局咨询 5 小高层 980（含暖气） 1803 占 10%（约 万㎡） 造价按建设局咨询 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 33 6 商业用房 850 1700 按 2 万㎡计 造价按建设局咨询 6 散装水泥专项基金 2 按建筑面积计 按市散装水泥办公室 /苏财综 [1999]69 号 7 渣土管理费 1 按建筑面积计 按城管办规定 三 前 期费用 1588 一般占总投资额的 5% 1 招投标 / 21 建安标的千分之 按招标办规定 2 地形测绘费 6 按用地面积计 按测绘院规定 3 招投标代理费 / 69 建安标的千分之 4 按招标办规定 4 回填土方 / 600 按 26 元 /立方米计 5 建筑设计费 / 420 按设计单位收费 6 景观设计费 / 110 按绿化用地面积 按建筑行业规定 按设计单位收费 7 工商合同签证费 / 35 造价千分之二 按工商局规定 8 定额管理费 / 17 造价千分之一 按建设局规 定 9 审图费 1 按建筑面积计 按建设局规定 10 质监费 / 造价千分之 计 11 监理费 / 258 按造价 %计 四 配套费用 7904 1 人防结建费 48 1075 按地面总建筑面积计 连云港康居房地产公司盐河路项目 (第二阶段报告 ) 34 市人防办 /苏价费[1994]155 号 2 新型墙体材料专项费 10 224 市墙改办 /省政府令[1997]100 号 3 环保费 103 按建筑面积计 按环评所规定 4 有线电视初装费 / 50 500 元 /户 (按 1000 户 )计 按有线网络公司规定 5 电力工 程费 50 1120 按建筑面积计 按电力局宝名访谈测算 6 供水管道工程费 5 112 按建筑面积计 按自来水宝名访谈测算 7 绿化建设费 60 604 绿化及小品。 按绿化率 45%计 8 城市配套建设费 90 2020 按建筑面积计 9 围墙 / 100 按 400 元 /米计 10 道路 / 340 按 万元 /亩计 11 垃圾回收 / 11 按 5000 元 /个计 12 路灯 / 400 按 万元 /亩计 13 污水处理 / 794 按 万元 /亩计 14 河道 (栏杆 ) / 400 按 3000 元。