房地产估价师——基本制度与政策重点读书笔记

房地产估价师——基本制度与政策重点读书笔记内容摘要：

的组织协调 国家重点工程 大、中型公用事业工程 必须实行监理的工程 成片开发住宅小区 外资支持的工程 国家规定的工程 有资质 无利害关系（建设单位除外） 监理责任义务 依法依规施监理：法律法规，技术标准，设计文件，承包合同 监理工程师签字：进行下一工序。 总监理工程师签字：工程款，竣工验收 监理方式：旁站、巡视、平行检验 监理程序：规划 —— 细则 —— 具体实施 —— 参与竣工验收，签署意见 —— 提交档案 资质：甲、乙、丙。 三级 外资独资 —— 中外合作监理 中外合资 —— 中国监理，想外国咨询 外国贷款 —— 中国监理或中外合作监理 外国赠捐款 —— 中国监理 2项目报建 凡我国境 —— 报送 —— 准备招标 投资规模 详情 工程规模 建设地点 资金来源 开竣工日期 当年投资额 发包方式 2建筑工程施工许可证 —— 开工证 工程筹建情况 时间：建设施工前，开工前 申领人：建设单位（房地产开发单位） 发证单位：工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门 投资额 30 万元以下，建筑面积 300 ㎡以下的工程 30+300 国务院规定已批开工报告的工程 开工报告 未领证不可开工，不可肢解工程规避领证。 申领条件： ，不用全部拆完 4.已确定施工单位 满足施工需要，不需要全部，必须通过审查 监理 工期不足 1 年，到位资金不少于工程合同价 50% 工期超 1 年，到位资金不少于工程合同价 30% 申领程序：领申请表—— 提交申请材料（单位及 法人签章） 符合条件 —— 15 日 超期 —— 自动废止（ 2 次， 9 个月后。 个月后未延期） 无证施工 —— 责改 符合开工条件 —— 补证 不符合条件 —— 停工，建设单位和施工单位分别罚款。 2建筑工程质量管理 县级以上政府主管部门和其他有关部门 —— 监管 质量管理原则 必须先勘察，后设计，再施工 不可越权审批或简化基础建设程序 科学的管理 发包给有资质的单位，不肢解发包 重要设备、材料采购招标 不得迫使承包方低于成本竞标，压缩合理工期，迫使施工单位违反标准 施工图未经审批，不得使用（建设单位持图纸报审） 具备资质，不得转包，违法分包工程 对工程质量负责，有总承包的，总承包单位负责 分包向总包负责分包质量，总包分包承担连带责任 按图纸及标准施工，不得擅改，如需改的提意见或建议 对建材、构配件、设备、混凝土 必须进行检验 建立质量检验制度，隐蔽工程隐蔽前通知建设单位和质监机构 试块，试件取样检测 出质量问题或竣工验收不合格 —— 返修 培训上岗人员 管理机构：国家 —— 国家； 县级地方 —— 本区域 序：先向建设单位提交竣 工报告，后建设单位组织各方验收 竣工验收合格之日起 15 日 工程竣工验收合格之日起计算 防水类 —— 5 年 其他 —— 2 年 2 个周期 保修：质量缺陷：保修通知书 —— 核查保修 重大的抢修，立即到场 结构安全缺陷：向主管部门报告，原设计单位出保修方案 —— 实施保修 —— 验收 —— 备案 保修后验收 不保修，委托其他单位修理，原施工单位承担责任 保修费：质量缺陷的责任方承担 赔偿：找建设单位 再由建设单位向责任方追偿 2施工资质： 注册资本，专业技术人员，技术装备，已完成工程业绩 资质分类：施工总承包，专业承包，劳务分包 第六章 房地产交易管理 —— 政府部门对交易活动的监督管理 交易形式：转让、抵押、租赁 交易原则：自愿、公平、诚实信用 基本制度：房地产价格申报制度、价格评估制度、价格评估人员资格认证制度 房地产价格申报制度：成交价格申报制度 须申报的情况抵押人依法处分抵押房地产时 90 日办理手续 协助征收税款 提供信息 转让 形式：买卖；赠与；作价入股；一方提供土地使用 权，另一方提供资金； 企业被收购、兼并、合并；抵债的 实质：房地产权属发生转移，所有权改变 转让房地合一原则：房屋所有权与该房屋所占土地使用权同时转让。 地上有建筑物 地上无建筑物 —— 土地使用权转让 出让 划拨 有偿：买卖；作价入股 —— 双务行为 无偿：赠与；继承 ———— 单务行为 以出让获得土地，按合同投资开发，房屋建设工程完成投资总额 25%以上 成片开发 —— 形成工业用地或其他建设用地 已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书 （ 1,3 条需同时满足方能转让） 依法查封，限制产权的 依法收回土地使用权的 不得转让 共同该房屋，未经书面同意 权属有争议 无房产证的 法定禁止的其他情况 转让程序：当事人签合同 —— 申报成交价格（合同后 90 日 权利义务岁使用权同时转让 土地使用总年限不变 原年限 — 已使用年限 =实际使用年限 用途变更，需取得原土地出让方规划部门同意，签变更协议或新合同，调整出让金。 6 受让方便利出让手续，受让方缴纳出让金 不变划拨性质，征收转让方土地收益金（同第二章） *办手续时收取 转让 再转让，补交出让金，但扣除已缴出让金 商品房预售 已交全部土地出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 投资达总投资 25%以上，确定竣工交付日期 办理了预售登记，有《商品房预售许可证》 预售许可：不小于栋，不分层，分单元办理预售许可，无证不得预售。 预售许可申请表 开发企业《营业执照》和资质证书 许可材料 土地使用权证，规划许可证，施工许可证 投资超总投资 25%的证明 施工合同和进度说明 商品房预售方案：项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及 分摊情况、 公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、 住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标、节能措施。 许可程序：受理材料齐 —— 受理通知书 材料不齐 —— 当场或 5 日 *禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 商品房现售 营业执照，资质证书 土地使用权证或土地批文 规划许可证，施工许可证 条件 通过竣工验收 拆迁安置已经落实 现房特有 基础配套 设施交付使用或其他已定交付日期 物业管理方案已落实 必须签委托合同 商品房销售代理 只能收佣金 销售人员资格条件 商品房销售禁止：不得一房多售；不得返本销售；不得收取预订款；按套销售，不拆零； 未竣工，无产权证不得转让； 当地户 2 套以上，外地户 1 套以上，无证明外地户，暂停向其售房。 1商品房买卖 开发企业应与购房者签订商品房买卖合同（ P110） 套 套内建筑面积或建筑面积（房产登记建筑面积） 误差处理方式：按套内建筑面积或按建筑面积 计价的 面积误差比＝（产权登记面积 — 合同约定面积） /合同约定面积 100％ 误差比绝对值 ≤3%—— 据实结算 误差比绝对值＞ 3% 退房 提出退房 30 日内退款并付利息 不退房 3%以内买房人补足， 超出 3%部分企业支付） ≤3%企业原数返还 ＞ 3%企业双倍返还 中途变更规划、设计：经批准的变更导致商品房受影响，开发商变更确立日起 10 日内书面通知买受人，买受人在 通知到达 15 日内书面答复决定。 决定退房 —— 开发企业承担违约责任 未作决定 —— 自动接受 1房屋租赁 1)出租商品住房，应以原 设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不低于当地人民政府规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 2)《合同法》规定租赁期限不得超过 20 年。 续租不超过 20 年。 3)以划拨获土地的房屋营利出租，应将租金所含土地收益金上缴国家。 4)房屋租赁合同订立后 30 日内，房屋租赁当事人到房屋所在地房管部门办理租赁登记备案。 符合条件的房管部门 3 个工作日内办理登记备案，出具备案证明。 变更租赁合同 30 日内原备案部门登记备案。 1房地产抵押 概念：抵押人以其合法的房地产以不。