恒生阳光城整合推广方案

恒生阳光城整合推广方案内容摘要：

，具体表现为供应量的增加和产品档次的提高上，目前合肥市场上小高层供应量较大，主流楼盘大多有小高层设置，有些楼盘甚至以小高层为主。 小高层基本为11— 12 层，楼层平面设置为一梯两户；高层有高达 25 层的楼盘，楼层设置除一梯两户外，还设有一梯三户、二梯三户、二梯四户的蝶式高层。 目前，受楼盘规模和市场接受 程度的影响，同时也考虑到房地产开发的成本，蜀山区的在售楼盘大多规划为多种建筑形式并存的格局。 而有着观景优势的高层、小高层的住宅在蜀山区的明山秀水间比比皆是。 从蜀山区 2020 年的建筑类型变化情况来看，自 2020 年 4月起，小高层与多层建筑的在售面积就有了相互接近的趋势，到 2020年 10 月，本区域内的多层与小高层的面积就已经相当，到现在为止，本区域的小高层住宅的面积比例与多层 住宅一直是呈现互相交错的走势，基本持平，且已经出现纯粹为小高层、高层或以小高层为主打物业且成规模（ 10 万方以上）的楼盘项目（香 樟雅苑、丹青花园）。 而从与本案建筑类型相近的丹青花园、庐阳区的 元一美邦国际 和政务新区的国际花都销售业绩可以看出，合肥的高端客户对小高层、高层的抗性正在逐渐减弱。 (海量营销管理培训资料下载 ) 27 区域 项目名称 项目位置 占地面积 建筑面积 建筑类型 蜀 山 区 绿城桂花园 杨振宁大道与黄山路口 480 亩 41 万平方米 多层、小高层 新加坡花园城 长江西路 898号 1000 亩，含 400 亩生态园 70 多万平方米 多层、小高层、高层、独立别墅 颐和花园 合肥市安庆路 85号 40 公顷 50 万平方米 多层、小高层、townhouse 金色池塘 长江西路与蜀新路交界处向北 300米 430 亩 35 万平方米 多层、小高层、townhouse 香樟雅苑 东至路 22 万㎡ 纯小高层 丹青花园 休宁路与合作化南路交会处 约 公顷 约 10 万㎡ 纯小高层的大户型景观公寓 (海量营销管理培训资料下载 ) 28 百协大溪地 南临黄山路中段，北接长江路。 怀宁路贯穿而过 43 万㎡ 80 万平方米 多层，小高层，花园洋房，小复式公寓、高层、酒店 新华学府春天 石台路、潜山路之间、黄山路以南的交汇区内（政务文化新区） ㎡ ㎡ 高层、小高 层、多层、联排 城市天地 望江西路与合作化南路交叉口 170 亩 多层、小高层、花园洋房 二、 规划设计研究 目前，合肥房产市场已进入了产品竞争阶段 ,规划景观设计受到普遍重视，开发商开始打“大师”牌、“国际”牌。 由于外地开发商的大量涌入，推动了合肥房地产业对项目规划的水平，尤其是江浙一带开发商的进驻，更使合肥多个小区在规划设计 (海量营销管理培训资料下载 ) 29 上呈现“江南韵味”。 而在景观设计上，许多定位高的开发商更是聘请了境外著名的景观设计公司主持设计，使景观设计上的新理念层出不穷。 项目名称 设计单位 绿城桂花园 浙江 绿城建筑设计有限公司 美国 YPA北半球景观设计顾问有限公司 新加坡花园城 美国 wy 国际设计顾问公司 美国 peridian景观设计公司 颐和花园 庐阳建筑设计公司 日本井上（成都）商环境设计有限公司 金色池塘 深圳大学建筑设计研究院 安徽城乡规划设计研究院 瑞典 sed西林景观设计公司 澳大利亚 hc 公司 元一美邦国际 美国 aamp。 a 规划设计顾问公司 巴马丹拿（香港）公司 厦门中建东北设计院 美国北半球景观设计顾问有限公司 元一滨水城 DLN 香港刘荣广振民建筑事物所 ADI 雅 博奥顿国际设计有限公司 (海量营销管理培训资料下载 ) 30 百协大溪地 上海日清 香港和华 新华学府春天 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司 美国贝尔高林香港有限公司 三、户型研究 合肥商品住宅的主流户型更加注重功能与舒适性。 目前合肥房产市场上主力户型一般都以 100150 平方米的三房为主；部分小高层户型稍大，一般在 120160 平方米之间；顶层普遍设置复式大面积，一般都在 200 平方米以上。 层高一般在 米之间，在 120 平方米左右的房型主卧一般都设有独立卫生间，户型设计充分借鉴了浙江与上海等地的经典户型，水平有了 很大的提高。 本案所在区域楼盘主力户型 三房二厅二卫， 面积集中在 130 平米左右。 区域 项目名称 户型范围（㎡） 主力户型 层高（米） 蜀 山 区 绿城桂花园 90200 多 二房二厅一卫 三房二厅二卫 新加坡花园城 120— 220 三房二厅二卫 (海量营销管理培训资料下载 ) 31 颐和花园 80— 180 三房二厅二卫 金色池塘 80— 230 二房二厅一卫 三房二厅二卫 百协大溪地 30— 260 三房二厅二卫 新华学府春天 80— 300 三房二厅二卫 春天花园 100— 180 三房二厅二卫 香樟雅苑 三房二厅二卫 （ 120— 150㎡） 四、物业管理 合肥市目前主要楼盘物业管理所聘用的公司主要有两大类：一类为房产开发公司或投资公司旗下自营的物业管理公司；一类是签约本地或上海、深圳、香港等外地比较知名的物业管理公司经营或作为顾问。 物业管理收费一般是多层在 元 /平方米，小高层和高层 元以上 /平方米。 蜀山区楼盘的物业管理费用则高出市场平均水平。 区域 项目名称 开发商 /发展商 物管公司 物管费用 （ 元 /平方米/月 ） (海量营销管理培训资料下载 ) 32 蜀 山 区 绿城桂花园 安徽绿城房地产开发公司 绿城物业管理公司 多层 小高层 新加坡花园城 合肥欣辉房地产开发有限公司 深圳恒基 多层 高层 颐和花园 中国房地产开发合肥公司 合肥中房物业管理有限公司 丹青花园 合肥胜凯房地产有限公司 政文物业管理有限公司 未定 新华学府春天 安徽新华集团（新华房地产有限公司） 安徽天一物业管理有限公司 百协大溪地 百协资集团 戴德梁行 金色池塘 杭州钱塘集团＼华门集团（投资） 合肥英泰地产（开发） 深圳 金地物业 多层 小高层 (海量营销管理培训资料下载 ) 33 五、综合指标及价格横向比较 区域 项目名称 容积率 绿化率 价格 销售情况及抗点 蜀 山 区 绿城桂花园 % 均价 3800 —3900 元 /㎡ 二期 2020 年 10 月份开盘，多层销售良好，小高层有一定抗性，主要滞销点集中在小高层低层房和复式。 新加坡花园城 72% 多层均价 4000元 /㎡ 小 高 层 均 价3900 元 /㎡㎡ 上下两层价格一样。 多层 140 ㎡以上及复式有抗性 140 ㎡以下售罄。 丹青花园 40% 二期价格 3200 复式有余房 百协 大溪地 % 小 高 层 均 价3400 元 /㎡，SOHO 均价 4300元 /㎡ (海量营销管理培训资料下载 ) 34 新华学府春天 % 多层 34004200 小高层33003900 国际花都 40% 多层均价 2500元 /㎡，售价范围2200— 3000 元 /㎡ 目前一期价格28003300 元 /㎡，二期价格31003900 元 /㎡；三期价格 A组团 32004100元 /㎡。 多层仅剩复式 金色池塘 41% 二期均价 多层 3600 元 /㎡ 小高层 3400 元 /㎡ 从上表可以看出，蜀山 区由于良好的外部自然景观及成熟的生活配套，区域楼盘间价格的落差主要体现在楼盘内部景观、产品品质及 (海量营销管理培训资料下载 ) 35 企业品牌上。 六、竞争楼盘分析 楼盘名称 黄山花园 楼盘位置 望江西路 159号（东至路口南侧） 投资商 /开发商 温州欧华房地产开发公司 /合肥广安房地产开发公司 建筑设计 /景观设计 沈阳建工学院 周边环境 /交通 8 路、 118路、 111路、 136路、 125路经过 (海量营销管理培训资料下载 ) 36 情况 建筑类型 /档次 小高层 11 层，高层 18层 /中档 规 划 设 计 总占地 64188㎡ 总建面 10 万㎡ 总户数 /可售户数 700 户，一期 200户左右 绿化率 40% 楼层数 小高层 11 层，高层 18层 车库组成 /配比 未定 户 型 设 计 主力户型 100 ㎡， 3*2*1； 106， 3*2*2 典型户型 109． 5㎡， 3*2*2 面积范围 95150㎡ 配 套 公共配 套设施 幼儿园， 17 中，商业大厦 智能化 系统 可视对讲 (海量营销管理培训资料下载 ) 37 楼盘售价 未开盘， 5月 1日预约，均价 3250 元 /㎡， 5月底选房 付款方式及折扣 一次性，按揭 销售情况 未开盘 交付日期 06 年底交付 宣传重点 城市菁英新聚落 物业管理 合肥蓝馨物业，费用未定 楼盘名称 旺城国际 楼盘位置 三里庵家乐福对面 投资商 /开发商 合肥宝达物业发展有限责任公司 建筑设计 /景观设计 周边环境 /交通情况 生活设施齐全、交通便利 建筑类型 /档次 高层公寓 /中档 总占地 约 5000㎡ 总建面 约 30000㎡ (海量营销管理培训资料下载 ) 38 规 划 设 计 总户数 /可售户数 绿化率 无绿化 楼层数 1 栋 20层挑高 车库组成 /配比 地上，地下，配比未知 户 型 设 计 主力户型 50 ㎡ 、 60 ㎡、 典型户型 120 ㎡， 面积范围 50150㎡ 配 套 公共配 套设施 13 层商铺 智能化 系统 可视对讲，闭录电视监控 楼盘售价 预计均价 50005500元 /㎡左右 付款方式及折扣 未定 销售情况 计划 2020年 6月开盘 交付日期 2020 年底 宣传重点 物业管理 未定 (海量营销管理培训资料下载 ) 39 楼盘名称 丹青花园 楼盘位置 怀宁路与东至路交汇处 投资商 /开发商 开发商：合肥胜凯房地产开发有限公司 建筑设计 /景观设计 新站综合开发实验区规划建筑设计 院 /清华大学景观设计院深圳分院 周边环境 /交通情况 162 路 建筑类型 /档次 小高层 /高层 规 划 设 计 总占地 公顷 总建面 100000㎡ 总户数 /可售户数 约 700。