建德市基准地价更新技术报告-建德市国土资源局

建德市基准地价更新技术报告-建德市国土资源局内容摘要：

一 572 422 240 16 二 387 295 220 三 240 16 200 180 12 下涯镇 一 469 422 230 二 353 295 210 14 三 220 210 14 190 杨村桥镇 一 459 385 200 二 321 275 185 三 220 195 13 168 莲花镇 一 445 350 200 二 311 255 17 185 三 220 190 168 三都镇 一 435 29 340 200 二 302 250 185 三 220 195 13 168 李家镇 一 408 300 20 200 二 295 245 185 三 210 14 185 168 大洋镇 一 389 300 20 200 二 295 245 185 三 210 14 185 168 航头镇 一 389 330 22 190 二 295 250 180 12 三 200 190 168 9 镇乡名 级别 商业用地 住宅用地 工业用地 大慈岩镇 一 389 300 20 190 二 295 245 180 12 三 210 14 185 168 钦堂乡 一 302 290 180 12 二 200 180 12 168 设定条件： 基准地价评估期日： 2020 年 6月 30 日。 商业用地、住宅用地容积率： ；工业用地容积率：。 3．土地开发程度：建德市城区、梅城镇、寿昌镇、乾潭镇、 大同镇达到五通一平，其他乡镇达到市政基础设施配套要求。 、级差地租和市政配套费三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为 40％、 35％、 25％。 ，若实际宗地与设定条件不一致，还需进一步修正。 四 、基准地价级别细化调整 （ 1） 为缓解土地级别之间级别差价太大的问题，根据级别内部土地优劣条件进一步 对 每个级 进行调整 ，以实现级别之间地价的平缓衔接。 在执行基准地价标准时，根据实际情况调整基准地价标准 ,在相邻级别范围内，实行基准地价上下浮动 10%。 （ 2） 由于资源的稀缺性，对于 临新安江地段 (临江第一宗地 )，基准地价 可上浮 3050%。 五 、容积率修正 容积率对于地价影响表现为容积率越高，土地利用强度越高，地价也越高，但地价不是随容积率线性上升，而是地价增加率慢慢低于容积率增加率。 容积率主要针对商业用地和住宅用地，工业对容积率敏感性较弱，故不予考虑。 本次建立的基准地价是在设定容积率商业为 、住宅为 的地价水平，由于地块容积率不同，土地收益不同，地价水平也相差巨大，本次 基准地价 更新通过容积率修正公式 ,计算楼面地价，来解决容积率大于基准容积率地价测算问题。 具体楼面地价详见下表： 10 建德市城区土地批租楼面地价标准 (商业用地容积率 ) 单位：元 /平方米建筑面积 容积率 一级 二级 三级 四级 五级 2687 1947 1140 573 367 2 2397 1737 1017 512 327 2144 1553 910 458 293 3 1956 1418 830 418 267 1813 1314 769 387 247 4 1700 1231 721 363 232 1607 1165 682 343 219 5 1531 1109 649 327 209 1466 1062 622 313 200 6 1410 1022 598 301 192 1361 986 578 291 186 7 1319 956 560 281 180 1281 928 543 273 175 8 1247 903 529 266 170 1216 881 516 260 166 以上 1188 861 504 254 162 说 明 地块的容积率在本表的两 个区段间时，其楼面地价综合相邻两个楼面地价确定。 建德市城区土地批租楼面地价标准 (住宅用地容积率 ) 单位：元 /平方米建筑面积 容积率 一级 二级 三级 四级 五级 1520 1347 753 407 253 2 1356 1201 672 363 226 1213 1075 601 325 202 3 1107 981 549 296 184 1026 909 508 274 171 4 962 852 477 257 160 909 806 451 243 152 5 866 767 429 232 144 829 735 411 222 138 6 798 707 395 213 133 770 682 382 206 128 7 746 661 370 200 124 725 642 359 194 121 8 705 625 350 189 118 688 610 341 184 115 以上 672 596 333 180 112 说明 地块的容积率在本表的两个区段间时，其楼 面地价综合相邻两个楼面地价确定。 11 六 、临街加价 由于临街地块具有高通达性，临街地的收益能力远远高于里地，特别是商业用地多临街布置，为此，主要通过临街加价的思路反映临街地块的区位优势和高收益能力。 具体详见下表： 建德市区主要道路临街土地加价标准 单位：元 ／ 米 道路等级 道路名称 路段起止范围 标 准 一 级 新安路 新建路－拱新路 25000～ 30000 文化广场 新安路－江滨路 二 级 新安路、新安东路 拱新路－ 320 国道 21000～ 25000 严东关路 保健路－白沙路 保健路 环城北路－江滨路 康乐路 环城北路－新安路 环城北路 拱新路－新建路 望江路 新安路 江滨路 白沙路 新安路 白沙大桥 菜市路 环城北路－新安路 府前路 新安路－严东关路 三 级 环城北路 新建路－新电路 10000～ 15000 沧滩路 新安路－江滨路 中马路 沧滩路－文化广场 东马路 保健路－文化广场 江滨路 望江路－保健路 沧中路 环城北路－新安路 新建路 新安路－环城北路 建工路 新安路 江滨路 拱新路 环城北路－江滨公园 严州大道 立交桥－转盘 四 级 新电路 新林路－银苑宾馆 6000～ 10000 健康北路 新安东路 程周坞底 电力巷 环城北路－新安路 白沙大道 320 国道－白沙大桥 法院路 白沙大道 运管所 五 级 其他主要道路 3000～ 6000 说 明 临街加价额 = 宗地临街长度单价 12 七 、行业修正 系数 根据《城镇土地估价规程》，城市基准地价评估一般建立分商 业、住宅和工业三类用地类型的基准地价体系 ， 而上述三类用地类型中所包含的行业门类繁多，且不同行业由于收益能力及其社会、经济、生态效益不同，土地收益能力和地价水平存在较大的分异。 本次基准地价 更新 参照 国家标准《土地利用现状分类》（ GB/T210102020)文件中对于土地分类的要求，并结合建德市实际情况，分析细分用途收益能力，依据其收益能力的差别，确定不同行业修正系数。 行业修正系数表 所属大类 行业细分类别 参照价格类型 修正系数 备注 商服用地 临街小型商铺 商业。