广州中宜物业工程维修作业手册

广州中宜物业工程维修作业手册内容摘要：

员知情。 8. 本规定自签发之日起实施。  工程部交接班制度 1. 交班人员提前三十分钟做好室内清洁卫生及巡查工作，认真填写 相关记录 和《工程部交接班记录》。 2. 接班人员提前十五分钟到岗，对上班的设备运行、清洁卫生、交班记录等做详细检查和阅读，了解设备运行状况，详细清查交接物品 及公共工具。 3. 接班人员在《交接班记录》上签字同意接班后，交班人员方可离岗。 4. 接班人员不同意接班，交班人员必须留岗，将工作完成直到接班人员签字同意，方可离 岗，否则以脱岗论处。 接班人员如无故不接班，按有关规定处理； 5. 接班人员未到岗，交班人员必须留岗。 接班人员在半小时未到岗，如无正当理由，以迟到论处；半小时后仍未到岗，直接以旷工论处。 6. 物品交接不清，由所在班次交接人员共同承担责任。  工具管理办法 1. 工具属于公司公共财产，每个员工都有责任和义务爱护它，小心使用。 2. 公共工具由专人负责保管，工程部其它人员因工作需要使用时，须作领用登记。 3. 公共工具使用完毕后应及时收回，擦拭干净后整齐摆放回原处。 4. 使用人员对工具要小心使用，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。 5. 公共工具出现自然损 坏而无法正常使用的，应在 24 小时内交仓管进行报废处理。 6. 公共工具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报主管批准。 7. 公共工具原则上不得外借，如有特殊情况需外借的，须报部门经理批准并进行登记。 8. 外借公共工具归还前应进行检查，确认完好后方可接收。 在规定外借期限内未归还的，应及时催还，如有破损或丢失的，应主动向对方索赔。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 118 页 中国物业服务教育网 9. 个人常备工具须到仓管处按该岗位工具配置标准领取，并在个人工具卡上签字确认， 同一工具不得重复领取。 10. 个人工具由个人妥善保管、使用，遗失按有关规定赔偿。 11. 个人工具在使用期限内，属正常使用过程中自然损 坏的工具，须有部门主管以上签 字确认，再以损坏的工具到仓管处换领新工具，并注明原因。 12. 个人工具在使用期限内，属非自然损坏的工具，应按有关规定赔偿，并报部门主管领导。 13. 个人工具超出使用期限的，按工具具体损坏程度予以更换新工具，并上报部门主管 领导。 14. 员工离职时，按工具卡所领取的工具如数退还，如有丢失按规定赔偿。  日常工作管理制度 为实施规范化、标准化管理，进一步加强各物业工程部队伍建设，强化员工主人翁责任意识，树立各级员工的工作主观能动性，培养和锻炼一支技术过硬、作风优良、勤恳务实、团结奋进的员工队伍，现 推行以下管理内容： （一）实施班前班后会 8： 00~8： 15 为班前会时间（也可以同各楼盘一起开），与会人员为工程部全体员工（轮休人员除外），会议地点自定后报区域经理，主要是对当天工作作计划性安排，对个别事项安排专人限时完成；班后会时间为 17： 45~18： 00，主要是对当天的工作情况进行总结：完成了哪些工作、工作中存在哪些困难需要领导协助解决、下一工作日主要工作内容，详见《工程部工作日志》样表，区域经理负责日常检查督导，物业营运中心负责抽检，对未按要求执行的班组或人员进行考核，列入当月绩效。 （二）推行计划管 理 各楼盘工程部必须于每周五 12： 00 前将下周工作计划呈区域经理审核，经审核后，抄送物业行政人事部，报物业运营中心，物业运营中心会同物业行政人事部不定期抽检计划执行情况。 （三）实施人员动向登记管理 目的是加强人员管理，充分提高员工的工作主观能动性及工作效率，便于物业工程主任实施计划、统筹管理、合理调配人力资源。 具体要求：班前会后，员工根据工作安排登记工作去向，包括工作起止时间、工作地点，完成工作任务后及时同部门领导汇报，便于进行下一项工作安排，部门负任人对所有员工的工作进行检查督导，并将工作内容记录于工作 日志内，物业运营中心会同物业行政人事部对实施情况进行检查，并对物业工程负责人的工作绩效进行考核。  定期呈报遗留问题、待完善项目 目前，各物业分公司在工程方面存在大量遗留问题、待完善项目，有历史遗留的，也有客观原因导致的，涉及责任心方面的也存在，对我们后期的管理危害是相当严重。 鉴于此，作如下规范要求： 第一 今后所有新接管物业项目， 3 个月内各分公司每周周末 17： 30 前将本周新增及完成工程遗留问题、待完善项目的具体情况呈报物业运营中心，简称周报， 3 个月后按第二条执行。 第二 接管 3 个月以上的物业，每月 1 日 12： 00 前将上月新增及完成工程遗留问题、待完 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 118 页 中国物业服务教育网 善项目的具体情况呈报物业运营中心，简称月报，直至物业质保期满或移交给其他公司管理。 第三 对未按时呈报的，每迟交一天扣区域总经理 200 元，依次类推；对瞒报或不报的，专项处理；对漏报或误报的，视情节处理。  维保服务质量评估 目 的 ： 为加强对维保单位工作监管，敦促其完善并提高服务质量，确保维保设备运行状况优良或服务质量达标。 职 责 ： 维保单位负责质保期内或合约约定的维保事项的实施工作。 区域经理和工程主任负责对各维保单位的维保服务质进行监督和评估工作。 物业运营中心负责对保养情况进行抽检、监督、评估。 工作内容 （一） 评估内容： ① 维保计划详实、项目分配合理，提交及时。 ② 维保计划执行率 100%，无漏项维保。 ③ 设备标示明晰，维保现场有安全围蔽和安全警示。 ④ 遵守合同约定及中颐物业管理制度和操作细则。 ⑤ 维保工作按维保标准实施，达标率 95%以上，工程维保项目按合同约定执行。 ⑥ 维保计划需物业公司区域总经理审核，工程主任监督实施，涉及工程维保的项目需业主、客户主任、区域经理或总经理确认。 ⑦ 维保计划或工作报告书需经工程主任或客户主任以上人员确认有效。 ⑧ 故障报修次数、返修次 数、处理迟到次数、维修违规次数、保养违规次数、维保时限、维保次数、验收合格率等为主要评估项目。 ⑨ 文明施工、诚信管理，不得影响业主正常生活或危及公共利益。 （二） 评估方法： ① 以设备 /设施现状为基础，维保计划和相关记录表格为评估依据，尊重客观实事；公共及户内维保项目以各专业标准和现场记录为准。 ② 每月最后一周周五下午 15： 30 分，由物业运营中心牵头依次对所有维保单位的服务质量进行评估，评估的组织实施由副组长（区域总经理）安排。 ③ 成立评估小组，物业运营中心总监为组长（或总监委任），运营中心各分管口主任、区域总经理、 财务部经理为副组长，各区域经理、客户主任、工程主任、保安主任为成员。 ④ 各维保单位必须安排项目经理以上人员参加，并对该月份的工作进行总结。 ⑤ 评估时，任何单位不得缺席，否则，视为维保工作滞后处理，维保款按 6580%随下月评估后一并给付，连续不参加评估的单位，可经综合评估该单位服务质理和信誉度后，选择另外维保单位。 评估成员不得无故缺席，确需请假，可直接向物业运营中心总监请示。 ⑥ 评估依据：维保合同条款、行业标准、服务指标。 ⑦ 评估原则：公开、公正、合理、服务质量信价比、客观实事为据。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 118 页 中国物业服务教育网 （三） 评估标准与考核 ① 文明施工 、诚信管理方面，每发现一项扣 100 元。 ② 维保计划执行方面，每发现一项工作滞后且无书面说明原因，扣 200 元，可累计计算。 ③ 故障报修次数，总数不能超过 5%，每超过 1%扣 500 元。 ④ 返修次数要求 :电梯维保返修总体不超过 2 次 ,弱电维保返修总体不超过 5 次，其他维保项目不超过 2 次，每超出基数一次扣 100 元。 ⑤ 故障报修 /维修处理及时率达 100%，每迟到一次扣 50 元（ 30 分钟内），超过 30 分钟，每次扣 100 元。 ⑥ 维修违规次数：每发现一次扣 200 元，造成后果的由维保单位承担。 ⑦ 保养违规次数：每发现一次扣 200 元，造成后果的由 维保单位承担。 ⑧ 维保时限：未按计划实施维保且每滞后一天扣 100 元，依次累加。 ⑨ 维保次数：未按规定次数进行维保，每发现一次扣 300 元。 ⑩ 对瞒报或不报维保工作中发现的重大问题，一经确认，除扣除当月维保款 50%外，责令维保单位立即处理，拒不执行的，立即终止合同。 ⑪ 物业分公司相关责任人未按以上评估标准进行记录或评估，每次扣区域总经理 100 元，区域经理 200 元；对伙同维保单位弄虚作假、谎报或徇私舞弊的当事人将给予警告、降职、开除处理，造成直接经济损失或后果的，追究法律责任。 ⑫ 相关各方根据现场评估情况，在 《 工程维护保养 质量评估表》签署意见，此表一式两份。 （四） 维保费用结算 ① 各维保单位根据评估情况，在评估后 3 日内出据有效发票交物业财务部。 ② 根据每月的评估情况，物业财务部按《 工程维护保养质量评估表》的汇签及维保单位提供的有效发票，按合同约定编制付款凭证，办理付款手续，其他人员不得办理结算。  仓库管理 （一） 物品验收入库 ① 仓管员根据已审核批准的物品采购计划，购物发票，核对实物的名称、规格、数量、单价、金额等，并对物品的质量是否合格进行验证，验证内容包括：检查物品的外观与包装是否有损坏，是否有合格证，某些专业用品应请专业人 员进行产品内在质量的检验或试验。 ② 验收合格后，仓管员及时填写《进仓单》，重要物品应登录《台帐》，《进仓单》单据的签名应完整。 ③ 未经验收或验收不合格的物品不准进入仓，不合格物品的退货或换货由采购人员负责处理。 （二） 物品的储存保管 ① 物品的储存，根据物品的属性、特点和用途安排合适存放的位置，凡进出量大并无防潮要求的物品落地堆放，用转量小的物品用货架存放。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 118 页 中国物业服务教育网 ② 物品存放位置应设置卡片 (内容包括：物品名称、型号、规格、数量；同时物品数量应包括：入库数、出库数和结存 )，以方便查找，起到指引作用，每件物品应贴有标识 (包括名 称、型号、规格等 )。 ③ 物品的堆放原则：物品的堆放按照仓库管理“ ABC 法则”进行，（ A 类物品为经常被使用的； B 类物品为一般经常被使用； C 类为不需要经常被使用的物品）。 ④ 仓管员要根据物品的自然属性考虑储存的场所，加强保管措施，做到物品不霉变、不腐蚀、不遭虫蛀、不遭鼠咬，不损坏，务使物品不受损失。 ⑤ 仓库要严格保卫制度，禁止非仓库人员擅自入库。 仓库内严禁烟火，并备齐所需消防器材，明火作业需经公司主管领导批准，并做好防范措施。 （三） 物品出仓 ① 物品出仓须遵循“推陈储新，先进先出”的原则，坚持一盘底、二核对、三发料、四 减数的原则。 ② 对不需存入公司仓库的采购物品，物品配送后由行政部门填写《直拨单》整批领用出仓。 对于采购量大，可分批领取的物品先存入一级仓库，由所需部门填写《出仓单》分批量领取。 ③ 领料时应按规定填写《出仓单》，《出仓单》上须有部门经理、领料人和仓管员的签名，对计划外的物品，领用时需经公司主管领导批准。 ④ 物品出仓时，仓管员须与领料人当面点交清楚，防止差错出门，所有出仓凭证，仓管员应妥善保管，不可丢失。 ⑤ 二级仓库物品的管理参照一级仓执行。 物品出仓须填写《物品领用登记表》。 （四） 物品盘点及报废 ① 仓库物品必须每月底 进行一次盘点，做到帐、卡、物三样相符，盘点记录须反映出上月库存、本月购入、消耗及库存等情况，并保持相关记录。 一级库的盘点情况由部门领导抽查，二级库的盘点情况由公司仓库监管。 如有异常情况，应分析原因，查明责任，及时填写《盘查异常情况记录表》。 ② 固定资产的报废处理须填写《固定资产报废审批表》 ,按规定办理报批手续；对一般废旧物资的报废定期由行政人事部统一按规定程序处理。 具体操作按照《资产管理制度》执行； ③ 仓管员记帐须字迹清楚，做到日清月结不积压。 （五） 物品借用 仓库物品的借用须填写《物品借用登记表》，对贵重物 品的借用须签写借条，经主管领导批准后做好登记方可借出。 非本物业公司人员，未经 物业运营中心总监或区域 总经理批准，一律不准擅自借出。 （六） 仓库卫生 仓管员每天打扫一次灰尘，保持仓库环境的卫生。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 118 页 中国物业服务教育网 五、作业文件 9. 物业接管验收 目的 明确物业项目的接管验收具体工作，确保物业项目的接管验收得到有效控制。 适用范围 适用于中颐物业承接物业项目的接管验收工作 (示范单位 /样板房的交接与管理不纳入此程序 )。 职责 区域总经理 /携同楼盘负责人负责调派相关人。