工程维保组工作手册

工程维保组工作手册内容摘要：

页 第 11 页 工程维保中心工作手册 实施日期： 年 月 日 编制人： 版本号码： A 审核人： 使用部门： 修改状态： 0 托斯卡那物业服务中心 第 11 页 受控文件 注意保密 质保期内的工程，在一个工作日不能处理完成的，则告之业主转成协调单继续跟踪。 如因差材料，需要购买后处理类，则约好时间，待业主购回通知处理。 因其它原因未能完成的派工单及协调单应及时给予跟踪，直至工作完成后，按派工单（协调单） 内容填写正确，并由业主签字认可。 处理前的准备 检查施工区域作好成品保护，不得损坏业主户内物品，将工具放在事先准备好的垫布上，不能直接放在业主的户内。 维修过程中认真查看，如预见性判断会损坏的物品，必须告知业主，征得同意后才进行维修。 涉及安装工程，应详细咨询安装维修位置是否有隐蔽管线、载荷的满足，征得业主同意作业。 较重物品安装还要考虑建筑材质的载荷满足问题。 处理过程中 与业主的交流 工程管理情况（如：公区维护、专业系统、特约服务项目）。 了解业主的服务需求。 处理完毕 清理工作区域。 （维修完毕将使用工具清点完毕，并将维修现场清扫干净。 ） 维修完毕，先自检，确定维修好后，通知业主验收： “**先生（女士），你的 **问题处理完毕，请验收”。 向业主交代使用过程中的注意事项。 请业主对派工单签字确认。 告别用语： **先生（女士），如需帮助请及时与我们联系。 再见。 日常巡检标准 目的 规范 物业服务中心 工程维保中心 员工日常巡检工作 适用范围 托斯卡那项目 管理内容： 页码：共 30 页 第 12 页 工程维保中心工作手册 实施日期： 年 月 日 编制人： 版本号码： A 审核人： 使用部门： 修改状态： 0 托斯卡那物业服务中心 第 12 页 受控文件 注意保密 值班人员必须按规定的时间巡视检查辖下的设备、设施。 值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机和必备工具，随时保持联系。 值班人员每次巡检均须在相应的《巡检记录表》依顺序做好巡查情况和结果记录。 值班人员应根据设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 发现设备仪表（电流表、电压表、压力 表、湿度表）等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。 发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告工程主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。 工程主管每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。 工程维保中心 考核细则 序号 标准内容 奖惩细则 评分标准 1 爱岗敬业 工作勤奋、品行优良、业绩突出有具体 表现的 加 2 分 /次 2 团队意识 主动分享工作心得 提高员工士气及工作效率显著 加 3 分 /次 3 创新能力 解决技术难点或历史遗留问题 创造新技术、新观念、新的管理建议对公司发展有效的 加 5 分 /次 页码：共 30 页 第 13 页 工程维保中心工作手册 实施日期： 年 月 日 编制人： 版本号码： A 审核人： 使用部门： 修改状态： 0 托斯卡那物业服务中心 第 13 页 受控文件 注意保密 4 受到表扬的行 为 受到业主口头或书面表扬的 受到公司口头或书面表扬的 加 5 分 /次 5 荣获殊荣者 荣获专业组“明星榜”员工的 为公司争光添彩的 加 5 分 /次 6 其它应奖励事 件 公司或部门认为需奖励的其它事件 加 5 分以上 /次 7 个人仪容仪表 未按公司要求着装 违反 物业服务中心 员工着装 礼仪规范的 扣 1 分 /次 8 信息沟通 未接听电话、对讲机且在 10 分钟之内没有回复的 隐瞒工作信息、工作交接不清，不及时沟通造成不良影响的 扣 2 分 /次 9 个人行为规范 早退、擅自离岗的 未按规定时间就餐的 影响同事之间团结的 扣 2 分 /次 10 公司规章制度 违反 物业服务中心 员工奖惩制度第 的相关条款的 扣 2 分 /次 违反 物业服务中心 员工奖惩制度第 的相关条款的 扣 3 分 /次 11 执行力 执行不力，不服从上级安排的 恶意顶撞上级后果严重的 未按时、按 质、按计划、按要求完成工作任务的 扣 3 分 /次 12 对客服务 被业主或其他部门有效投诉，经查实拒不悔过的 未按上门服务标准进行服务，并给业主带来不满意的 影响维修服务品质的其他行为 扣 5 分 /次 13 其它应惩罚事 件 公司或部门认为需惩罚的其他事件 扣 5 分以上 /次 柴油发电机运行管理规程 目的 保证操作的安全和正确性 . 适用范围 柴油发电机机组的操作 . 工作程序 检查 页码：共 30 页 第 14 页 工程维保中心工作手册 实施日期： 年 月 日 编制人： 版本号码： A 审核人： 使用部门： 修改状态： 0 托斯卡那物业服务中心 第 14 页 受控文件 注意保密 必须是在机组未运行前进行。 润滑部份 :检查润滑机油油位 ,尽量保持油位在接近油位“高”位置 ,但不可超过 ,只能使用发电机指定机油。 冷却水部分 :检查引擎冷却水位 ,水位应在散热水箱盖下约 5 厘米位置 ,换水后一定要加注适量防锈水。 燃油部分 :确定油箱中有足够的燃油 ,以及燃油系统管路无渗漏 ,并且到引擎的管路畅通。 启动部分 :检查蓄电池的端电压是否正常 ,电解液面过低 ,可添加适量相同比重的电解液。 启动 手动启动 在柴油机控制面板上把控制选择旋钮置于“手 动”位上 ,即激发控制系统及启动系统 ,5 秒后启动引擎 ,启动后，启动马达将自动脱离 ,引擎回转达高速 ,柴油机间作进入工作状态 ,当柴油机控制板上的电压表读数为 “ 400+10V” ,频率为 50HZ+1HZ 时 ,合上柴油发电机控制柜上出线空气断路器 ,在配电房按送电操作程序进行 ,进入发电运行状态 . 若引擎无法顺利启动 ,启动马达将于 20 秒后脱离引擎机构 ,再次启动需等候两分钟待启动马达冷却后 ,重新启动 ,若三次不能启动发电机则需进行故障排除 . 自动启动 自动启动的工作 ,检查发电机电源 输出箱上把“断路器”置于“ ON”上 ,柴油发电机控制面板上把控制选择开关置于“自动”位置 ,如此可实施自动启动 . 停机 在柴油发电机控制面板上把控制选择旋钮置于“停止”位上 ,直到引擎停止 ,柴油发电机停机。 柴油发电机维保规程 目的 及时处理故障，确保发电机良好技术性能。 适用范围 柴油发电机组维保工作。 页码：共 30 页 第 15 页 工程维保中心工作手册 实施日期： 年 月 日 编制人： 版本号码： A 审核人： 使用部门： 修改状态： 0 托斯卡那物业服务中心 第 15 页 受控文件 注意保密 柴油发电机维修保养工作程序 班长 负责柴油发电机的维修保养。 主管每年 12 月制订下年度《年度保养计划》，并按运行情况制定 中修、大修计划。 班长 按《年度保养计划》要求进行维保工作安排，并将维保情况记录于《柴油发电机保养记录表》，零部件更换及大修情况同时记录于《柴油发电机故障记录表》。 故障维修一般不超过 8 小时，若在 8 小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报，限期解决。 班长 提供工作指导及检查监督。 相关记录 《年度保养计划》 《柴油发电机故障记录》。