蛇口春天广场广告推广策划建议书地产广告(编辑修改稿)

蛇口春天广场广告推广策划建议书地产广告(编辑修改稿)内容摘要：

一般不存在招商一说，反而常常是被一些知名商城引入进驻的对象，其经营中同商品厂家合作方式灵活多样。 连销经营包括三种形式：直营连销、特许经营（或叫加盟连锁）、自由连锁。 有实力的可对外受权进行特许加盟经营，统一形象与经营风格，在别处成立分店而扩大自身规模，扩大自身影响。 更多如 一致、民润 等属自营连锁，而如 爱家 则有对外授权特许加盟经营的行为。 而象 家乐福、沃尔玛、日本八百伴 （现虽没落，但当初却是许多消费者竞相去往之地，也是国内许多知名商场顶礼模拜的学习楷模，如亚细亚） 、吉之岛 等，则属大型综合超市， 比超级市场规模更大、资金实力更强，品牌知名度更高，其综合超级市场和百货店的特色，走平价路线，以较大的货物吞吐量获取较蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 24 低商品成本，同时又与超级市场和百货店展开最为正面的竞争。 而 山姆会员店 在理论归属上叫作仓储式会员店，顾名思义，以店仓合一以降低经营成本的形式出现，经营内容 50%~70%为食品， 30%~50%为非食品，包括家电、服装、鞋帽、文具等，亦是走量贬平价的道路，在实际生活中，和大型综合超市形似神同，区别不是很大。 ※ 对深圳商业经营业态模式的分析中，我们不难发现，大凡经营状况良好的商场，不管其是何种业 态、何种经营方式，至少有几点是可值借鉴的：如其对自身品牌形象的宣传推广和包装维护、对其目标消费客体的精确定位、对商场自身营运的透彻把握，以及厂商之间既得利益与利益分配格局矛盾对立和谐统一中的共生双赢等„„ 第四章 深圳商家分类的特征分析 深圳商业经过 20 年的发展历程，商家分类已明显 分类（一）： 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 25 国外或香港地区专业零售商： 如沃尔玛、家乐福、百佳超级广场等 分类（二）： 国内专业零售商： 如天虹商场、岁宝百货、国际商场、上海一百（深圳金鹏店）等。 分类（三）： 房地产企业属下专业零售商： 如茂业百货、深房百货、万佳百货、泰宁商场等。 都属于房地产企业集团成立志门的商业经营管理公司经营自己开发的裙楼物业。 分类（四）：房地产企业自己经营裙楼 如世贸商城、佳和电子配套市场等，是房地产公司自行租售自己开发的物业的裙楼。 分类（五）：公司投 资的纯商业物业 如友谊城、海雅百货、南城百货、钻石广场等，是由实业公司（不一定是房地产企业）投资开发的纯蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 26 商业物业，采取多种招商方式如租信、项目合作、代销等。 分类（六）：地产商与经营商合作经营的商业物业 如越港商业中心三“利鹏品香欢乐城”、“女人世界南山分店”等。 注：以上六类，前两项属于专业零售商，第三项属于房地公司属下的专业零售商，后几项属房地产公司或实业公司投资伯某项商业物业。 第五章 南山商业竞争状况及分析 一、南山商业，在竞争中优胜劣汰 （一）南山的商业，竞争将愈演愈烈 商业竞争激烈表现之一 南山的房地产市场竞争激烈，积压过多，而其中商业部分则是房地产开发中风险最大、利润最多的项目。 现时，纯商业项目、商住两用，特别是后者已在南山遍地开花，一时间，商场、商铺相互冲击，“马路商业”首屈一指，只要是临街、临道的物业开发，蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 27 首几层都是商铺，这已成了开发思路的主题，因此形成了 “小商铺，集散经营” 的模式。 但是经得起市场考验的不是开发的问题，而是如何经营的 概念和模式。 一大批商铺的纷纷崛起，制造了一串串的问题思考。 发展商出路何在。 面对竞争激烈的市场，大家冷静下来，走 “统一规划经营” 的路。 但 “统一规划经营” 并不是每家房地产都能做到，因为发展商的专长是房地产的开发，而对于如何商业经营，还得有兄弟商业经营单位的加盟，但这一点就很难，因为这些经营单位考虑的因素太多， 怎么办。 发展商的开发是不会停止的，竞争的压力只有加大，当大家在压力大的同时，又看到了市场的一个闪光点，那就是走 “专业的配套市场” 之路，同行不怕竞争，竞争则有市场，因而各种专业商业市场呼啦而起。 这就是目前的南山商业经营现状。 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 29 商业竞争 激烈表现之二 在各种商业发展较快的南山，商业的功能改造加大 ，如华强北商业区，一些旧的工业厂房为了迎接商业发展的趋势，纷纷下海，如“铜锣湾”等购物广场就是一个例子，这样本来就占据商机的区域概念，把投资、经营者的目光汇集到了一起，为其他区域商业的经营带来了诸多的难题。 商业竞争激烈表现之三 商业经营的切入点难找，各种发展商都期望商业能给其带来无穷的开发利润，坚信“人气望，则财气旺”的老规矩，对于商住项目，都是先推住宅，而后推商业，这样整个市场集中消化的物业在短时期内加大。 归根到底深 圳商业的竞争表现就在这几点上，同时也可以看到这样竞争所带来的大批商业物业的积累积压， 在未来的市场中仍将持续。 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 31 （二）面对激烈竞争的商业局面，追求最大商业利润关键在于如何经营 市场的竞争大，但发展商的商业终究要推上市场，为了吸引客户，纷纷推出各种优惠政策，甚至有的发展商通过“低首期，高按揭”的思路吸引发展商。 当然许多发展商利用这些策略取得了很好的客户渠道， 如果客户投资经营商铺的目的是为不通过以后商业的经营来获得利益，如果发展商不能提前营造一个良好营销环境，商业项目在以后的经营过程将不会乐观。 这样，客户如果认为这里不适合他们的经营，他们宁愿舍弃前期很少的投资而不再继续按揭，也就是停止资金投入， 这种后果是发展商要承担巨大的回购风险。 所以我们认为，目前的商业运作所追求利润的关键是 发展商能否为客户提供和保障一条科学的经营思路，这就是项目关键的定位问题。 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 33 （三）具备“人气旺”，这样做则财气更旺 “人气旺，则财气旺”是来形容未来商业的运作经营，这一概念成为了诸多商业投资者的经营理念，其实，反过来说，此概念也是商业运作的决定性因素，我们从如下来论述。 在市场的基本原理中，市场一般由三个因素 构成， 第一为人，第二为购买力，第三为购买欲望， 而后两种都是人的因素而产生的，所以人是构成市场最关键因素，同时，人的衣食住行无一可离开其商业活动，使人产生无穷的购买欲望。 商业的运营靠人的支持，靠人的消费支持 ，在商业经营的领域里，人的因素往往成为了诸多商家运营的参考指数，如“麦当劳”的选址，“麦当劳”每开一家经营连锁店，对于意向选定的区域都要进行详细的市场调查，其中最主要的是测量区域的人流和人的消费层次，另外如许多大百货经营商如“沃尔玛”、“新一佳”、“南城百货”等他们在选址的过程中，对人的消费预算调 查还要详细。 他们除了了解区域的现实消费群体外，还要去研究区域未来几年的发展机遇。 “人气旺，则财气旺”是商业经营的关键，也是商业发展的决定性因素， 商业策划的工作在于对商业的整体规划，为未来的经营指点方向，同时要通过一些行而有效的手段，为商业项目提前营造商业气氛和氛围。 在树立自身商业品牌的同时，使之财气东升。 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 35 结论：面对商业竞争，我们认为 ……。 “未来经营”考虑第一，“销售经营”考虑第二。 ，白纸商业上好写文章。 ，春天广场具备“人气”，怎样才能“财旺”，是我们思考的主题。 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 37 二、深圳商业市场的压力之大 深圳商业市场的压力分为两种，一是前期的销售压力，一是后期的经营压力，主要表现如下： （一）销售压力表现 ，销售面积积压量大。 ，同时市场的空置量大。 ，底层的销售良好， 三、四层销售难以启动。 ，小铺位经营混乱，致使销售不乐观。 ，商业项目的营业透明度日益加大。 ，消费者对商场未来的经营缺乏信心，开发商缺乏有效的科学定位依据，大多数的发展商只考虑如何卖出去，而不考虑后期如何经营，也就是说商业物业缺前期科学的定位。 ，鼓吹投资回报，使市场理想化，使消费者失去信心。 （二）经营压力表现 业南山的发展迅速，商家经营各自讲求特色。 ，但小柜台经营方式多，使之商业整体氛围差。 ，商品的利润越来越小，使得商家的利润越来越小。 ，一些新兴的商业，如果不借品牌商的势头入市，则很难短时间在市场上取得深入，对商业的持续经营风险大。 ，主要是受经营的压力，回购风险大。 ，销售时是小面积，小柜台经营，而经营时趋向于整体的经营模式。 ，同时所提供的服务也越来越多。 ，大都提供反租计划，虽说是羊毛出在羊身上，但发展商的压力加大了。 结论：面对商业市场压力，我们认为 …… 项目的商业销售压力和经营压力，首先要考虑经营压力。 用经营特色来解决销售压力。 3. 现在面临的不仅是销售的压力，如何统一整体经营更关键。 蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 第五章 南山商业未来商业发展趋势及展望 南山商业圈具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海大道相结合的区域，是深 圳西部重要的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光、商务、办公于一体。 由于新建，所以规划超前、结构科学合理、功能完善齐备、规格较高，不少前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于福田中心区。 南山区目前成规模的商业圈主要是南新路商业老街和南油片区的沃尔玛商圈。 南新路商业老街曾被誉为南山“东门”，在商业演变的进程中，由于业态混乱、规划滞后、管理落伍、市场定位不明细等原因，现今已日渐没落，大有被沃尔玛商圈取替之势。 而沃尔玛商圈是以其为中心，地处南油和蛇口两大社区的交汇处，前临南山大动脉 —— 南 油大道，承上启下、辐射整个南山半岛，周边聚集了一大批知名商场、商城，如以人人乐为基础的日常消费品市场，以顺电家居广场、金晖主题商城、佳腾电器城等特色主题商城，以集美堂家居新生活广场、西部电子时代广场等为主的专业市场，以金晖大厦裙楼为主的金融证券市场等，业态互补多元化商业格局已现雏形，其辐射着整个南山区。 但对于整个南山区来说，上规模、上档次的商场不多，行业不全，与消费需求即供需严重失衡，出现供不应求的现象，而且商品的档次、蛇口春天商业裙楼广告推广策划报告 服务的水准远不能满足中上层消费者，目前起码有 25%的南山人到华强北和东门购物。 南山区作为 1996－ 2020 年深圳总体规划可开发土地是最多的一个区（是罗湖、福田区的三倍），未来居住人口将会大大增加，可见消费潜力和商业需求巨大，前景不可估量。 （一）与东门、华强北商圈的比较 东门商圈由来已久，久负盛名，主要经营日用百货和中、低档时装、皮鞋、饰物等，是深圳最成熟最繁华的商业中心。 这里商家云集，在 万平方米的狭小区域内集中了近 20 家面积在10000 平方米以上的大型商场，超过 3 万平方米的就有 6 家，还有大小商铺数千家。 商业气候十分浓厚，不少珠三角地区居民、港人亦慕名前来旅游、购物、因此东门商铺十。