房地产相关知识笔记(编辑修改稿)

房地产相关知识笔记(编辑修改稿)内容摘要：

房地产制度对房地产价格的影响也许最大）、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略，城市规划及土地利用规划、税收政策、交通管制。 ▲ 影响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住 此资料来自企业 宅心理、讲究风水或吉祥号码。 ▲ 影响房地产价格的国际因素主要有：世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况。 ▲ 房地产估价的基本方法：比较法（重点复习）、收益法、成本法。 ▲ 比较法适用的对象是具有交易性的房地产。 即：房地产开发用地、住宅、写字楼、商场和标准工业厂房等。 ▲ 比较法适用的条件：同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。 ▲ 先取可比实例应符合以下要求： 是估价对象的类似房地产； 成交日期与估价时点接近 ； 成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 ▲ 建立价格可比基础包括： 统一付款方式； 统一采用单位； 统一币种和货币单位；统一面积内涵； 统一面积单位。 ▲ 房地产状况影响修正分为区位状况影响修正、权益状况影响修正和实体状况影响修正。 ▲ 区位状况影响修正包括：繁华程度、交通便捷程度环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等。 ▲ 再可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价格可能发生变化的三种情况： 上涨；平稳； 下跌。 ▲ 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ▲ 成本法适用的对象： 无收益且很少发生交易的房地产；（如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府大楼、厂矿、码头、机场等） 市场不完善或狭小市场无法选用比较法估价的房地产。 ▲ 价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，而且需要具备两个条件：一是自由竞争； 此资料来自企业 二是该种商品可以大量生产。 ▲ 运用成本法估价一般分为以下四个步骤： 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 估算重新购建价格； 估算折旧； 求取积算价格。 ▲ 房地产价格通常由下列 7项组成： 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润。 ▲ 成本法最基本的公式：积算价格 =重新购建价格 折旧 ▲ 在实际估价中建筑物折旧包括：物质折旧、功能折旧和经济折旧。 ▲ 求取建筑物折旧的方法有：年限法、实际观察法、成新折扣法。 ▲ 从收益法的观点看，房地产价值是其未来净收益的现值之和。 其高低取决于 3个因素： 可获收益的大小； 可获收益的长短； 获得该净收益的可靠性。 ▲ 收益法适用的对象：有收益或潜在收益的房地产。 （如：商店、写字楼、住宅、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院等） ▲ 收益法最简单的公式： V=a/r (v表示收益价格； a表示净收益； r表示资本化率或折现率 )。 ▲ 房地产的收益可分为：实际收益和客观收益。 ▲ 求取资本化率有： 市场提取法 累加法两种。 ▲ 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似的价格，净收益等资料，选用相应的收益法公式，求取资本化率。 ▲ 收益乘数有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。 ▲ 收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。 ▲ 毛租金乘数法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估价。 第三章城市和 城市规划 此资料来自企业 ▲ 市与镇的差别主要反映在人口集聚规模和经济实力两个方面。 ▲ 城市规模包括人口规模和用地规模。 ▲ 按城市规模分类： ① 100万人以上为特大城市； ② 大城市： 50万人以上人； ③ 中等城市：20万 50万人； ④ 小城市：小于 20万人。 ▲ 按行政级别可分为： 直辖市 地级市、 县级市 建制镇。 ▲ 按城市地理条件，城市分为：平原城市，高原城市，山地城市、丘陵城市、河谷城市。 ▲ 按城市地理位置，可将城市分为：南方城市和北方城市 ， 沿海城市和内陆城市 ，边境城市和内地城市。 ▲ 按城市平面几何形状，可将 城市分为：块状城市，带状城市，星状城市。 ▲ 城市行政区可分为市区和郊区。 ▲ 城市规划区＞城市建成区 ≤ 城市行政区。 ▲ 城市的地域范围：城市行政区、建城区、城市规划区。 ▲ 城市用地的功能组织，是城市土地利用和布局的基本内容。 ▲ 城市功能区：中心商务区（大城市中的金融、贸易、信息和办公高度集中，并附有购物、文娱服务等的综合经济活动的核心地区）、商业区（市级或区级商业集中的地区）、居住区、文教区、工业区、仓储区、风景区、卫星城、开发区。 ▲ 在西方，城市土地利用分为 商业土地； 工业土地； 政府机关用地； 住宅用地； 休憩用地和绿化地带； 交通用地和其他公用事业用地； 农业用地和水面。 ▲ 在中国，城市土地利用分为： ⒈ 居住用地 R（包括：住宅、公共服务设施、道路、绿地等）；⒉ 公用设施用地 C（包括：行政、经济、文化、教育、科研及设计等用地）； ⒊ 工业用地 M（包括：生产车间、库房及附属设施用地 ；专用铁路、道路用地）； ⒋ 仓储用地 W； ⒌ 对外 此资料来自企业 交通用地 T； ⒍ 道路广场用地 S； ⒎ 市政公用设施用地 U； ⒏ 绿地 G； ⒐ 特殊用地 D； ⒑ 水域和其他用地 E； ⒒ 保留地。 ▲ 在中国，居住用地分为四类： 一类居住用地，以低层住宅为主，市政公用 设施齐全，布局完整，环境良好。 二类居住用地，以多、中、高层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完整，环境较好。 三类居住用地，住宅与工业等用地交叉，市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般。 四类居住用地，是指以简陋住宅为主的用地。 ▲ 城市人口分析包括：人口数量、人口结构、人口分布、人口密度及其变化等。 ▲ 反映城市人口自然增减速度的指标主要是城市人口自然增长率。 人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小等的一个基本因数。 城市人口增长有： 人口净增长、 人口零增长、 人口负增长。 ▲ 城市人口增长率 =本年城市人 口增长绝对数 /年平均城市总人数 1000‰ 城市人口机械长率 =本年城市人口迁入数 本年城市迁出数 /年平均城市总人数 1000‰ 城市人口自然增长率 =本年城市人口出生数 本年城市人口死亡数 /年平均城市总人数1000‰ ▲ 城市人口增长分为：自然增长和机械增长。 ※ 本章重点 ▲ 城市化表现为乡村人口向城市人口转化和城市不断发展和完善的过程。 ▲ 从城市中心考察，城市化有向心型城市化和离心型城市化 2个阶段。 ▲ 在城市离心发展过程中有郊区化和逆城市化两种不同类型和阶段。 ▲ 向心型城市化导致了城市人口过密、交通拥挤、环境 恶化等城市病。 ▲ 近代，西方发达国家的城市中心向郊外发展的浪潮中，第一次浪潮为（人口外迁），第二 此资料来自企业 次浪潮为（工业外迁），第三次浪潮为（零售业外迁），第四次浪潮为（城市郊区化）。 ▲ 城市进化过程：绝对集中 — 相对集中 — 相对分散 — 绝对分散。 ▲ 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业社会，城市发展的第二个阶段为相对集中时期。 ▲ 中国的城市化进程仍属于（向心型社会）阶段。 ▲ 城市化的类型： 向心型城市化和离心型城市化； 外延型城市化与飞地型城市化。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ※※※※※※ ▲ 城市用地的适宜性评价将建设用地的适宜性分为：适宜建设用地 、基本适宜建设用地、不适宜建设用地。 ▲ 不适宜建设用地的主要类型： 承载力小于 60kpa和厚度在 2m2 以上的泥炭层或流沙层的土地； 坡度在 20％的坡地； 经常被水淹没，且淹没深度超过 ； 受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段； 基本农田、矿区、军事用地、历史文化等类保护区。 ▲ 影响城市土地区位的主要因素有：商业繁华度、交通通达度、基础设施和公共服务设施的完备度 、环境质量的优劣。 ▲ 地下水按其成因和埋藏条件 ，分为上层滞水、潜水和承压水。 承压水是比较理想的水源。 ▲ 地基承载力以牵牛 /平方米（ kn/m2）为计算单位。 ▲ 地震震级分为 9级 ,5级以上的地震会造成破坏； 地震烈度分为 12 级，地震烈度在在 7 度以上的地区都必须抗震设防， 9 度以上不宜用作城市用地。 ▲ 工程地质病害包括：地震、地下溶洞、滑坡与塌方、冲沟。 ▲ 从宏观的角度分析，可将地貌分为：高原、山地、丘陵、盆地、平原五类。 ▲ 地形坡度和坡向对城市各类用地和工程建设有很大影响。 此资料来自企业 铁路场站对坡度要求最严格，一般 ≤%。 其次，是机场、工业用地；居住用地受地形 坡度的限制最小，最高限坡 10％；绿地不受地形坡度的影响。 ▲ 对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧；居住区在其下风侧。 ▲ 人们感到舒适的温度范围为 18— 200C。 ▲ 气温是指离地面。 ▲ 日照时数是衡量日照效果的最常用指标。 ▲ 城市水源选择的基本原则是： 在地下水源丰富的地区，应优先选择地下水； 地下水源不足时，可考虑地面水源补充，但要注意水源保护； 水库一旦成为城市水源，在规定的保护范围内不得建设对水体有污染的设施和进行旅游、房地产开发。 ▲ 住宅的布置，通常以满足日 照要求作为确定建筑物间距的主要依据。 ※▲ 城市规划常用术语和指标：用地性质、用地面积、用地红线、容积率（ =总建筑面积 /建筑用地面积）、建筑控制高度（ 平顶房屋按女儿墙高度计算 坡顶按屋檐和屋脊的平均高度计算）、建筑密度（建筑基底总面积 /建筑用地面积）、建筑后退红线、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑间距、建筑间距系数、日照标准、道路红线（包括： 机动车、非机动、人行交通所需的道路宽度； 铺设地上地下管线和城市公用设使所需增加的宽度 种植行道树所需的宽度）。 ▲ 住宅的布置，通常以满足日照要求作为 确定建筑间距的主要依据。 ▲ 住宅分为：独立式、双联式、联排式、单元（梯间）式、内（外）廊式、跃廊式、跃层式、点式（集中）式、塔式住宅等。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 城市规划的作用： ①。