在建工程抵押估价报告

在建工程抵押估价报告内容摘要：

中华人民共和国物权法 中华人民共和国担保法 中华人民共和国城市房地产抵押管理办法 中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 商业银行房地产贷款风险管理指引 房地产估价规范 房地产抵押估价指导意见 1娄底市城市规划区房屋重置价格标准 1估价委托人提供的有关待估房地产产权资料 1受理估价方实地查看获取的资料及收集的价格信息 （八）估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。 具体依据如下估价原则： 合法原则 房地产估价必须以房地产的合法产权、合法使用和合法处分为前提。 最高最佳使用原则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 房地产估价应是估价对象房地产在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获 得最大受益的使用方式的估价结果。 志成评估 价值时点原则 房地产估价实际上是求取估价对象房地产在具体某一时点的客观合理的价值或价格。 价值时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 房地产的价格具有很强的时间性。 在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。 替代原则 同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。 在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。 谨慎原则 在对房地产抵押价值评估时，在存在不确定因素 的情况下，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。 （九）估价方法 根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。 1. 有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方 法。 首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可 比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基 志成评估 础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比较价格。 2. 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到价值时点上，计算出估价对象房地产收益价格。 ，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。 ⑴ 不适用的估价方法分析： ① 经现场调查，估价对象为土地使用权和在建建筑物，尚不能产生收益，因此不宜采用收益法评估。 ② 由于在建建筑物市场交易极少，市场依据不充分，因此不宜采用比较法评估。 ③ 本次评估的估价对象是对应单一的土地使用权和在建建筑物，不是房地合一的价值，因此不宜采用假设开发法。 ⑵ 适用的估价方法分析： 估价对象为土地使用权和在建建筑物，评估人员收集到较为完整的土地购置费用及税费、房地产开发建造成本等资料，因此运用成本法分别对土地使用权和在建建筑物进行评估。 考虑到商住土地交易市场较成熟，市 志成评估 场交易案例较多且容易收集，故可选用比较法对估价对象土地使用权的购置价格进行评估。 估价的技术路线如下： 通过调查了解房地产开发过程中各类费用的构成，确定各构成费用的市场价格，再累加后求得估价对象价值。 （十）估价结果 我公司专业 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法， 并在综合分析影响房产价格因素的基础上，经过测算，确定估价对象 于价值时点 2020年 11月 07日 的抵押价值为 人民币 壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整 (小写：￥ )。 估价对象在估价时点没有估价师知悉的发包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最后 确定估价对象 于价值时点 2020年 11月 07日 的抵押价值为 人民币 壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整 (小写：￥ )。 估价对象抵押价值明细 表 栋号 用途 抵押建筑物 面积（ m2） 评估单价 （元 /m2） 建筑物抵押 价值（万元） 应分摊的土地 抵押面积（ m2） 评估单价 （元 /m2） 土地抵押 价值（万元） 评估总 价（万元） 3 住宅 1676 2365 8 住宅 / 2365 9 住宅 / 2365 10 住宅 1676 2365 11 住宅 1676 2365 12 住宅 1676 2365 S4 商业 1676 2365 S5 商业 1676 2365 S6 商业 / 2365 S7 商业 / 2365 志成评估 S9 商业 1676 2365 地下层 地下层 / 合计 （地上： 地下层：） （十一）法定优先受偿款分析 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时， 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。 税收优先权 《中华人民共和国税收征收管理法》第 45 条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。 ” 土地出让金 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处置该房地产后，应当从所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 拖欠工程款 建筑工程价款 包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 因抵押人拖欠工程承包人的建设工程价款，造成抵押担保风险。 根据《中华人民共和国合同法》第 286 条规定：“发包人未按照约定支付价 志成评估 款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。 发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受款。 ” 已抵押担保数额 评估再次抵押的房地产的抵 押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 处分时，以抵押登记的先后顺序受偿。 法定优先受偿款法定清偿顺序：（ 1）处分抵押房地产的费用；（ 2）处分抵押商品房应缴纳的税费；（ 3）应当缴纳的国有土地使用权出让金的款额；（ 4）拖欠工程款；（ 5）主债权及利息、违约金、损害赔偿金；（ 6）剩余金额交还抵押人。 （十二）房地产变现能力分析 抵押权人在价值时点为实现抵押权将以抵押房地产变现，这时因房地产类型不同、市场风险的转移、使用年期发生变化、剩余年限长短情况及处置抵押房地产的短期性、强制性、变现能力差异及 处置费用等原因将形成抵押物的市场变现风险。 不同类型房地产在不同的市场条件下的变现能力有差异，房地产变现能力由强到弱次序一般为住宅＞办公＞商业＞工厂＞特殊物业，评估对象为在建工程，地理位置较好，但变现能力差。 且由于快速变现的自身特点，交易成本较正常交易大，交易市场也相对狭小，且买受人可能因没有充分的考虑时间对变现标的物作充分的了解，付款风险较大，因此交易价格一般比正常低 1050%。 志成评估 估价对象为在建工程，变现能力较差，且变现价格不高，根据娄底市拍卖市场行情以及竞拍人的费用负担，以拍卖方式确定拍卖标的物价格的方 式一般为当时房地产市场评估价格的 80%，应扣除的费用为拍卖标的物评估费、拍卖手续费、标的物过户时契税、手续费、印花税、土地过户手续费等。 （十三）房地产抵押风险分析 抵押物风险 （ 1）不符合抵押登记条件，不能办理抵押登记手续 根据《城市房地产抵押管理办法》第 8条规定，下列房地产不得设定抵押： ①权属有争议的房地产； ②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； ④已依法公告列入拆迁范围的房地产； ⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； ⑥依法不得抵押的其他房地产。 此外，法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。 法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。 不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象。 （ 2）房地产占有形式引起的权利瑕疵 由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但目前许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门可能在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单 志成评估 独办理抵押登记。 由于土地权利的不确定性，抵 押权人在行使抵押权时也存在一定的不确定性。 （ 3）抵押物不转移占有引起的权利瑕疵 估价对象作为抵押物在抵押期间仍由抵押人占有、使用，在使用过程中会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患、管理维护不善，甚至火灾等都可能降低抵押物价值。 （ 4）抵押权悬空引起的权利瑕疵 如估价对象办理房地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的抵押价值将灭失。 抵押物处置风险 抵押物处置风险是指因法律或事实原因，抵押权人对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。 或 然损失风险 抵押权人可以将地震、火灾、风灾等自然灾害或战争等不可抗拒因素引起。