房地产温州市瓯海区丽岙住宅区项目投资可行性研究报告(编辑修改稿)

房地产温州市瓯海区丽岙住宅区项目投资可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

我市房地产开发投资延续上年增势继续保持快速增长。 全年完成房地产开发投资 ，比上年增加 亿元，增长 ％，增幅居各类投资之首。 随着城市建设的不断发展，我市房地产开发规模将持续扩大。 其开发投资呈现几大特点： (1)土地购置费连续上升。 全年土地购置面积 ，比上年减少 ，下降％，而土地购置费达 ，比上年增长 ％。 (2)房屋竣工面积继续加 大，空置面积再度下降。 全年房屋竣工面积达 ，比上年增加，增长 ％。 其中住宅竣工面积达 ，竣工率达 ％。 (3)市场需求旺盛。 全年商品房屋销售面积 ，比上年增长 ％，销售额达 元，比上年增长 ％。 商品房预售不断升温，预售已超过销售面积的 2倍以上。 两年来 温州房价一路飙升，普遍上扬 25%左右。 下吕浦、黄龙、新城等住宅区异常火爆，有些地方出现了天价。 如大南门一带楼盘售价平均高达 6500元 /平方左右，最高达 8000元上下，把温州房市价格推向高峰。 几次房产展销会都是人头攒动，喧闹不已。 目前，温州房市的平均价格在 35004000元 /平方米 左右，高于 同层次的 其它一些大中型城市。 发展态势 我市房地产市场出现以下趋势： (1)商品住房主导房地产市场； (2)购房主体从集团变为个人； (3)住房一、二级交易市场日趋活跃； (4)房地产市场靠质量优势取胜，靠精品去拓展； (5)房地产中介的地位和作用大大提高； (6)物业管理方兴未艾，迫切需要建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制； (7)住房金融发展迅速； (8)随着城市化进程的推进，房地产市场向小城镇拓展。 同时，通过温州房地产市场预测表明：温州民间资金充裕， 在温州人的投资 理念 中对房地产投资似乎情有独钟，一但条件成熟便会显身手 ；人们进行住房消费和投资的心理承受能力较强，基本具备购买商品房的能力。 宏观政策向好和房源增多使得房产投资一些 炒房者也趁机介入。 所以温州房价 一再 上扬。 今后一段时间温州房地产市场总体发展趋势看好：一是停止住房实物分配，实行货币分配与拆迁安置货币化政策，将促进住房分配模式转变，推动住宅商品化和社会化；二是银行加大了住房 抵押贷款力度，相继推出优惠措施，同时建立住房公积金制度，将提高居民住房购买力；三是随着城市化进程的加快，政府将出台一系列政策降低城市的 “门槛 ”，并降低和取消部分租费、允许房改房进入市场流通，处于对政策的 “预期效应 ”，外来人口购买市区商品房将扩大商品住宅的销售市场。 预计到 2020年我市每年平均约需建设 525万平方米的住宅才能达到国家关于城镇住宅建设的目标，并不断满足城市化进程中人口机械增长对住房的需求。 就是说，相对于 “九五 ”住房发展计划，住房建设将成倍增长。 房产需求分析 根据有关房地产权威人士对住宅 需要的预测，人均收入在 800美元时，房地产需要处于旺盛期；人均收入在 1000美元 1500美元时，房地产需要处于高速增长期； 2000美元以上时将出现需求平稳期。 目前温州人均收入约 1000美元，在今后 5年内温州市房地产需求正处于高速增长期。 近几年来，温州市经济增长幅度保持在 10%以上，为经济适用房发展提供了坚实的经济基础。 丽丽 岙岙 住住 宅宅 区区 _投投 资资 预预 可可 2. 市市 场场 预预 测测 分分 析析 8 4 城区常住人口 ，外来暂住人口 100多万人， 2001年居民储蓄存款年末余额达到 亿元。 根据城市总体规划，到 2020 年城市人口将达到 150 万人，净增 30 多万人，预计“ 十五”期间，需要新建住宅 1400多万平方米，才能达到全国城镇居民人均住宅平均水平。 随着农村人口不断向城市集聚，人口增加必然需要更多的住宅来满足人们的基本需求，这为城市房地产业的发展提供很大的潜力。 针对不同的消费群体，作具体分析如下： (1)高档住宅需求分析 别墅物业，作为一种高档商品，如今已经成为了人们身份、地位、财富的象征。 别墅物业的开发也与其他类型物业的开发有很大不同。 首先，良好的景观是别墅建造的基础，自然景观同生活设施的恰当融合是当今经济发达国家所推崇的理想居住模式；其次，别墅物业在开发过程中对位置 选定、建筑风格、设计理念、材料选择都非常考究。 因此，注定了别墅市场的独立性、特定性，它的这种独具一格的特性，使之游离在其他住宅市场之外。 从国内大城市供应的别墅的总体情况看，别墅的品质在快速提升，产品类型越来越多，客户群体也在扩大，国内客户增长迅速。 特别是介于独立别墅和公寓之间的联体别墅和排屋满足了中等收入者对“经济型”别墅的需求，具有强大的市场生命力。 我市的别墅开发情况看，第一次是上世纪 90 年代初，当时出现了英豪庄园一期等，但别墅的规模和套型都较小，每幢建筑面积在 180 平方米至 230 平方米之间；第二次是 90 年代中后期，代表作有新世纪花园、欧伦花园、银都花园、玫瑰园等，每幢建筑面积约在 200平方米至 250 平方米；第三次是世纪之交发起的，正在建设的有世纪锦绣园、红日花园、七都岛中岛度假村，现在七都岛还有两个占地面积达 800亩和 300亩的大型别墅区正准备建设。 这些别墅都向顶级发展，每幢建筑约在 380 平方米至 400 平方米。 别墅建得豪华，售价也自然不菲，世纪锦绣园其中一幢别墅最高价达 1500 万元。 但这并没有使购买者望而却步，每幢别墅都不愁找到主人，越来越多的市民住进了别墅。 从我市近期的别墅销售情况看，我市已建的别 墅约在 780 幢左右，到目前为止已基本上销售一空。 当时的别墅销售价格在 40008000 元 /平方米不等，主要是时间先后、占地面积大小不同而市场价格不同。 按照现在的市场价格计算，这些别墅价格分别在 1000012000 元/平方米。 特别是近期已经推出的世纪锦绣园、省直“名人花园”、岛中岛度假村、万国花园、红日花园等，约 400 余套，部分预售价格在 800012000 元 /平方米不等，面积在 300 平方米500 平方米，每幢售价在 300 万 500 万元之间； 我市个体经济发展至今已走过二十多个年头，百万乃至千万富翁逐渐增多 ，别墅消费者层次在扩大，加上这几年交通等内外部环境的改善，高品位、具有一定规模、管理完善的高档别墅在我市已有一定的市场。 一部分眼光长远的投资者瞄准了别墅，也一定程度促进了别墅市场的开发。 另外，我市是著名侨乡，温州市区以及瑞安、乐清、文成等地的归国华侨、侨眷已成为别墅市场的主要需求群体也是这一部分先富裕起来的人们居住的首选。 从销售市场了解情况看，我市在建的别墅总量约为 2000 幢左右，主要分布在七都岛、洞头、桐岭、仰义、瓯北三江等地段，规划用地在 50006000 亩，建设时间在 2020 年以前，目前部分别墅已开始 预售，如岛中岛别墅建筑面积首期推出的 166 幢别墅巨绝大部分已“名花有主”。 (2)普通住宅需求分析 从我市城区住宅开发、销售情况看，市区的中高档房产市场需求旺盛。 由于人民生活水平的提高，居民对于目前的居住条件感到不满意，纷纷把自己的居所升级换代或者进行补充，从近年的几个房展会上成交的房产看，一些环境设计相对较好的楼盘正被作为升级产品，受到客户青睐，升级型住房产品显示出强劲的市场需求。 另一方面，温州市每年约 1 万对青年人登记结婚，按 50%新婚夫妇需要购买新房，年新房需求两将达到 5000 套。 温州市现有拆迁户约 2 万 户，约有 30%拆迁户需要外迁或购买住房，需要住宅约 7000 套。 丽丽 岙岙 住住 宅宅 区区 _投投 资资 预预 可可 2. 市市 场场 预预 测测 分分 析析 9 4 我市新建住宅普遍注重楼盘档次的提升，讲究居住环境的人性化、艺术化。 特别是都市郊区化的居家趋势和我市城市“东移西扩”规划的实施，使新城区成为近年来房地产开发商竞相开发的“热土”，大量新城区的楼盘开发为我市房地产市场提供充足房源。 二手房交易市场是楼市的一个重要组成部分，可以说也是楼市的“晴雨表”。 从 1997 年到 2020 年，温州的二手房交易市场不断趋向繁荣和兴旺，不仅交易量逐年上升，交易的价格 (房价 )也在稳步上升。 总体而言，我市城区的住宅市场需求是 多层住宅供不应求，小高层、高层住宅需求分不同层次，供求基本平衡。 在住宅消费消费群组成上，别墅等高档住宅消费群体为全市范围的高收入者，普通住宅消费群则以本地居民为主。 (3)房产销售价格调查、分析 温州城区新建别墅和联排别墅的销售平均价格在 800012000 元 /平方米，普通住宅销售平均价格大部分在 4000 元 /平方米以上 (郊县和周边县市区价格稍低 )，属于全国城市住宅销售价格较高的城市之一。 别墅和联排住宅、部分普通住宅的销售价格调查如下表： 表 21 高档住宅价格调查表 单位：元 /平方米 序号 房产名称 物业地 址 建设时间，套型 均价 1 欧伦花园 英豪庄园 温州新城 现房， 250300m2 150180 万元 2 仙都花园 温州新城 期房， 300400 m2 8000 元 /m2 300 万左右 3 岛中岛别墅 温州七都岛 期房， 300400 m2绿地另加 60008000 元 /m2 250 万以上 4 龙峰山庄 鹿城区双屿镇 部分现房， 280 m2 100 万元左右 5 红日花园 温州新城 期房， 400500 m2 10000 元 /m2 6 洞头的三盘岛西山头、元觉岛砂岗、霓屿岛石子岙等别墅区 洞头 县 尚未销售，规划用 地 1200 亩 丽丽 岙岙 住住 宅宅 区区 _投投 资资 预预 可可 2. 市市 场场 预预 测测 分分 析析 10 4 表 22 全市普通住宅价格调查表 单位：元 /平方米 序号 房产名称 物业地址 类型 均价 1 21 世纪广场 江滨路中段与车站大道 交汇处 准现房 50005500 2 城南龙居 车站大道 164 号地块 现房 50005500 3 大自然城市花园 市府大道、汤家桥路交汇处 1999年， 120200 45004800 4 东南小区 学院路 新建 4500 5 马鞍池大厦 马鞍池东路 20002020， 5800 以上 6 银来 星泰大厦 新城大道 新 建 4200(公寓 ) 万 (店面 ) 7 云中花园 汤家桥 现房， 1101600 3600 起价 8 浙南花园 洪殿南路车站大道交叉口 新建 4500 以上 9 康迪锦园 下吕浦 现房 55006000 10 瑞兴大厦 鹿城路 准现房 45005500 11 站前东小区 火车站站前 现房 39004500 12 梧田河庄住宅 梧田镇 现房 30003500 13 乐清新世纪大厦 乐清城关 现房 35005200 14 柳市华联大厦 柳市中心区 现房 32004980 15 交通大厦 乐清城关 期货 30005100 16 茶堂花苑 丽岙镇 准现房 2800 针对本项目的开发建设条件和时机，以及我们对温州城区和丽岙镇本地的房产需求和房产购买力的初步调查，我们认为： 从别墅和联排别墅的市场开发、销售情况看，我市的别墅市场目前的市场价格在800012000 元 /平方米左右，现房和期货别墅开发量在 2000 幢左右；基本上供不应求。 特别是最近开发的七都岛中岛别墅目前的市场价格在 8000 元以上，已基本销完。 因此，本项目的别墅开发市场看好，其市场预售价格也应在 60008000 元 /平方米左右。 从小高层、高层商品房的市场开发、销售情况看，我市的城区商品房价格普遍偏高，中心城区的商品房价格均在 4500 以上，附近县 (市 )区的商品房价格也在 3000 元 /平方米以上，从本项目开发地点丽岙镇了解情况是，丽岙镇全镇常住人口 19575 人，约 7466 户，其中近 80%为华侨、侨眷，并且有近半数居民有购房需求；丽岙镇本地的房产需求和房产购买力比较可观；比如：茶堂花苑开发量为 4 万平方米，共 200 户左右。 从 2000 年 9 月开始拆迁工作，目前已完成大部分主体工程施工。 除去 40 户拆迁安置房，其余约 160 户目前 已预售约 80%，市场价格是：多层 21802300 元 /平方米；高层 28003000 元 /平方米；商业用房：沿丽岙中路店面为 万元 /平方米；沿茶堂东街店面为 9620 元 /平方米。 所以，考虑到本项目的小高层商品房的开发销售对象为丽岙镇本地居民和周边乡镇居民，其市场预售价格也丽丽 岙岙 住住 宅宅 区区 _投投 资资 预预 可可 3. 开开 发发 建建 设设 条条 件件 11 4 应与其接近。 市场营销、定位 房地产业制造和生产的产品，不仅具备普通商品的属性，还具有价值巨大、使用期长、建设周期长等特点，因此较一般行业来说，房地产业营销的重要性就更为突出。 房地产的全方位营销，需要多方面的专业人才共同运作。 各类专业 的研究机构、咨询机构、代理机构的介入，这可以大大增强项目的针对性、可行性，降低运行风险，节约项目成本，提高项目的经济效益。 开 发商应当充分发挥和利用这些机构的作用，保证项目的顺利实施。 本项目在开发的全过程中，必须始终贯穿营销观念，以适应市场的需要。 本项目在获准立项后，还需对市场营销做深入全面的调研与策划。 以房产需求调查、分析为参考依据，。