房地产河南鑫苑置业有限公司项目开发手册(编辑修改稿)

房地产河南鑫苑置业有限公司项目开发手册(编辑修改稿)内容摘要：

设计由总师办负责。 一、方案设计 在产品及市场定位后 20 天内，由总师办组织相关设计单位完成方案设计。 方案设计 的前提工作 项目方案设计前，营销部应提供经公司认可的该项目市场及产品定位，包括面积、户型比例、容积率、配套设施标准等数据。 方案设计的评审标准 设计成果满足城市规划审批的要求。 设计成果满足公司对该项目的市场及产品定位。 方案设计的审批 方案设计完成后，总师办、营销部、地产部等相关部门及时对设计成果进行审查，并于 2 日内将意见交总师办整理成文，以作为进行初步设计的依据。 方案设计成果报总经理批准后实施。 二、初步设计 在项目方案设计批准后，由总师办组织相关设计单位完成项目初步设计，初 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 49 页 步设计的周期为 1520 天。 初步设计成果的评定标准 满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求。 满足公司对项目的产品及市场定位要求。 满足项目的成本预算要求。 初步设计的审批 初步设计完成后，总师办、营销部、物业公司、工程预算部、地产部等相关部门及时对设计成果及项目概算进行审查，并于 3 日内总结成文，以做为施工图设计的依据。 初步设计经总经理批准后，进行下一步设计。 三、施工图设计 项目初步设计完成后，总师办组织相关设计单位，进行施工图设计。 施工图设 计的周期为 30－ 50 天。 施工图设计前的准备工作。 详细整理初步设计成果。 认真、详细编制设计任务书。 施工图设计应遵循的原则 满足城市规划、消防、人防、抗震设计审批要求。 满足公司对项目的产品定位要求。 满足限额成本预算的要求。 施工图审批 施工图设计完成后，总师办、营销部、物业公司、地产部、工程建设部等相关部门要对图纸进行认真审查，并在 3 日内将审查意见交由总师办汇总，由设计院修改。 施工图的交付 施工图完成后，由总师办将全套图纸交付到工程建设部，并 由工程建设部发放到工程预算部、施工单位，以备招标、施工之用。 四、配套工程专业设计 配套工程设计指供水、供电、供暖、供气等专业工程的设计。 配套工程设计由总师办组织市政专业设计院完成。 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 49 页 配套工程的设计图纸做为配套工程预算及施工的依据。 配套工程专业设计完成后，由总师办交由工程建设部，再由工程建设部转交工程配套部及工程预算部。 七 地质勘探及文物钻探 一、地质勘探 地质勘探由总师办负责。 地质勘探分普探和详探两部分。 地质勘探报告应于施工图设计正式开始三日前提交，报告原则上一 式 六 份，其中 五 份交由工程建设部存档备查， 一 份由总师办存档（同时根据工程需要，加出一定的份数）。 二、文物钻探 文物钻探由工程配套部负责。 文物钻探报告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存档，两份由工程建设部存档。 文物钻探应于桩基施工前三日内完成。 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 49 页 八、土地交付、管理 一、交付 土地自土地证办理完成后，三日内由地产部负责向工程建设部交付。 工程建设部自正式接收之日起对项目地块实施管理。 土地交付的标准 场地形象与出让或挂牌签约合同描述一致。 交付时应交付下列相关资料 场地红线图、航测图、地块及周围相关环境配套图纸资料（水、电、暖、气、雨、污水等）、地块四周相邻单位情况简介、土地历史背景等。 二、管理 土地管理由工程建设部负责，负责期限自接收之日起至工程竣工向物业公司交付之日止。 工程建设部接收土地后，应着手下列工作： 砌筑围墙、大门，保证场地封闭。 安排专人驻守，负责场地安全。 着手跟当地派出所、办事处、居委会、市政局、行政执法局等相关部门取得联系，寻求支持、配合。 调查了解当地居民、村民对项目开发的配合 态势。 特别 要针对夜间施工、土方开挖、垃圾清运、地材供应、出入口畅通等问题。 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 49 页 九 三通一平 三通一平工作由工程建设部及工程配套部负责具体实施，工程总监对结果负责。 工程配套部负责自来水、基建用电、雨污水排放等手续办理、合同签订，三通一平工程的具体施工由工程建设部负责。 三通一平具体工作 电 基建用电应于桩基施工前一周内正式接火，送至基建变压器。 基建变容量、位置，由工程建设部副总工程师决定。 基建变正式送电前应砌筑围墙、大门，保证封闭管理。 水 施工及生活用水于桩基施工前一周内接至场地内，设一总表。 供水参数由工程建设部副总工负责。 供水至场地内总表后，由工程建设部将供水支管敷设至用水点，各用水点设置分水表。 雨污水 于内部建安招标完成后 7 天内完成场地内临时雨污水施工管道的敷设，雨污水管道与市政管网连接采取直接连通或泵送的方式，方案由工程建设部副总工决定。 道路 依据初步设计方案确定道路布局，施工通路原则上采用砼路面。 厕所 施工场地临时厕所应于正式开工前半个月建设完成。 厕所基本标准：砖墙、 石棉瓦顶、内贴瓷片、配置水冲管道、配置化粪池， 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 49 页 男女分设。 垃圾清理 场地内垃圾在桩基施工前 7 日内清理完成。 地面平整 于桩基施工前 7 日内将场地平整完成，地面高差不超过 20cm，表面用装载机或挖掘机碾压。 十 前期手续的办理 一、前期手续指项目正式开工前的各项审批手续，主要有：土地证、规划用地许可证、规模批复、消防设计审批、人防审批、建筑规划许可证、图纸审查、施工许可证、预售许可证。 二、前期手续办理的周期 土地证：土地证办理由地产部负责。 土地证从 _土地协议签订 开始办理， _30 工作 _日内办理完成。 办理土地证需具备的条件： 申请书 协议书及批复 营业执照 法人代表证明 委托书 经办人身份证明 航测图两份 规划用地许可证：由地产部负责 规划用地许可证从 _土地协议签订 开始， 60 工作日 内完成。 办理规划用地许可证需具备的条件： 申请 用地批复 1： 1000 数字化地形图 规划设计总图或初步设计方案 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 49 页 规模批复：由地产部负责 规模批复从 年底 开始， 60 工作 日内完成。 规模批复需具备如下条件： 关于申请下达年度房地产开发建设规模的请示（公司红头文件 、文号、签发人、公章原件 3 份） 企业法人营业执照（验原件，收复印件 1 份） 房地产开发企业资质证书（验原件，收复印件 1 份） 国有土地使用证（验原件，收复印件 1 份） 建设用地规划许可证（验原件，收复印件 1 份） 房地产开发公司出具的企业开发建设业绩报告（公司红头文件、文号、签发人、公章原件 1 份） 市房地产管理局出具的《房地产开发项目建设条件审核表》（原件 1 份） 工程建设自有资金（不含土地款）达到 30%以上的银行证明（原件 1 份） 详细规划图（规划图需加盖有资质的规划设计院方案图设计专用章；标注出每栋楼的建筑面积、层 数，并将每栋楼的商业用房、住宅、地下室面积予以列表报送） 建筑规划许可证：由地产部负责 建筑规划许可证从 办完用地规划许可证 开始， 30 工作 日内完成。 办理建筑规划许可证应具备如下条件：  合法的建设计划文件  建设申请报告  建设用地规划许可证  土地权属证件或证明  取得勘察设计证书的勘察设计单位所做的设计图纸及说明两份  按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的 1： 1000 地形图和平面布置图四份  有关部门的审查意见  其它 消防设计审查：由地产部负责 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 49 页 消防设计审查自项目 扩大初步设计图完成开始办理，办理期限为 10 工作 天，办理地点为消防支队建审科。 消防设计审查需具备下列条件： 建筑消防设计防火审核申报表 航测图 平面位置图 全套施工图 高层项目需带电子版施工图 人防设计审批：由地产部负责 人防计审查从 设计完地下人防设计施工图 开始， 20 工作 日内完成。 人防设计审查应具备如下条件：  初步设计审查批准文件；  主要的初步设计文件；  由建设单位填写的“人民防空工程施工图设计文件审批表”一式六分和“关于申请批准施工图设计文件的请示”一式二分；  工程建设所在地人民防空主管部门的意见；  工程勘察成果报告； 符合施工图设计深度要求的各专业图纸、计算书 . 设计图纸审查：由总师办负责 设计图纸审查自项目招标备案开始办理， 20 天内完成。 设计图纸审查办理应具备如下条件： 项目招标备案完成。 施工图设计完成。 施工许可证：由工程配套部负责 施工许可证自项目招标备案开始，在 30 日内完成。 施工许可证办理需具备如下条件： 项目招标已正式开始，拿到中标通知书。 施工合同已签订，并 备案完成。 中国最大管理资源中心 第 28 页 共 49 页 建筑规划许可证已办理完成。 图纸审查意见书已办理完成。 质量监督手续办理完成。 安全监督手续已完成。 相关费用已交纳。 预售许可证：由营销部负责 预售许可证办理应具备以下条件： 多层建筑主体 层小高层建筑主体完成 层、高层建筑主体完成30％。 具备以下许可证件：土地证、建设用地许可证、建筑规划许可证、施工许可证。 在具备条件的前提下：预售许可证在 10 日内办理完成。 中国最大管理资源中心 第 29 页 共 49 页 十一。