土地估价技术报告范文(完整版

土地估价技术报告范文(完整版内容摘要：

状况 待估宗地位于 ******，此次评估的宗地面积为 *****平方米，土地登记用途为工业，建筑容积率为 ***，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内“六通一平”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力及场地平整），本次评估设定的土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）、红线内场地平整。 待估宗地评估设定的基础设施状况可见附表 11。 其它有关待估宗地的个别条件见表 24。 表 24待估宗地个别因素说明表宗 地名称 工业集聚程度 距北京站及市中心距离 距主干道距离 距公交站点距离 宗地基础设施条件 现状利用或规划利用 形状 环境质量 地质、地形条件 容积率 第三部分土地估价一、估价原则（ 1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。 换言之，具有相同 使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 （ 2）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。 由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 （ 3） 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因 素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。 由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （ 4） 协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。 因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。 因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调 ，这直接关系到该地块的收益量和价格。 （ 5）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 二、估价方法与估价过程估价方法选择：根据《城镇土地估 价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师搜集的有关资料，考虑到当地房地产市场发育程度，选择评估方法。 根据《城镇土地估价规程》，土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。 估价方法的选择应针对待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合待估宗地所在区域房地产市场的实际情况，选择适当的估价方法。 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据待估宗地的特点及实际利用和开发状况，选取基准地价系数修正法、市场比较法结合基础设施配套费，土地开发费 及其它费用作为本次估价的基本方法。 这是出于以下考虑：一是待估宗地位于北京市基准地价覆盖区域，且该区域有较健全的基准地价修正体系；二是待估宗地所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法结合基础设施配套费，土地开发费及其它费用评估；待估宗地根据基准地价系数修正法，市场比较法结合基础设施配套费、土地开发费及其它费用两种方法，分析确定最终的土地使用权价格（单位地面熟地价及出让金）。 具体的评估测算过程如下：估价过程：待估宗地估价过程如下：（一）基准地价系数修正法 基准地价成果介绍及内 涵根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》京政发 32 号，北京市基准地价分商业、综合、居住、工业四种用途，不同用途的基准地价参见表 33。 北京市基准地价于 2020 年 12 月 10日公布实施，其内涵为基准日于 2020年 1 月 1日，各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，某一用途的法定最高出让年期的完整土地使用 权的平均价格。 不同用途、不同级别基准地价设定的土地开发程度不同，详见表 31：表 31 基准地价设定不同级别开发程度表用途级别 商业、综合、居住用地 工业用地一至六级 宗地外七通宗地内平整 一至五级 宗地外七通宗地内平整七至十级 宗地外五通宗地内平整 六至九级 宗地外五通宗地内平整基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。 楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。 楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出 让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 不同用途，不同级别基准地价平均容积率详见表 32：表 32 基准地价设定不同级别平均容积率表用途级别 商业、综合、居住用地 工业用地一至六级 2 1 七至十级 1 1 表33 北京市基准地价表单位：元 /平方米土地用途 价格类型 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级商业 基准地价 7210－ 9750 5680－ 7680 4530－ 6130 3720－ 5090 2720－ 4000 1970－ 2900 1150－ 1980 530－ 1180 250－ 540 140－ 260 楼面毛地价 2660－ 4900 1680－ 3120 1500－ 2420 1240－ 1860 970－ 1450 720－1090 500－ 740 360－ 540 180－ 380 90－ 190综合 基准地价 5540－8250 4440－ 6000 3620－ 4940 2650－ 3900 1960－ 2790 1290－ 2080 880－ 1320 430900 200－ 450 140－ 260 楼面毛地价 1640－ 4500 1460－ 2200 1130－ 1690 880－ 1320 660－ 990 500－ 740 400－ 600 250－ 470 140－ 260 90－ 150 居住 基准地价 4740－ 7000 3800－ 5760 2730－ 4590 2090－ 3600 1500－ 2790 1060－ 1820 630－ 1080 330－650 180－ 370 140－ 260 楼面毛地价 1710－ 3000 900－ 2100 550－1300 400－ 930 300－ 680 190－ 430 150－ 350 120－ 280 100－ 220 90－ 150 工业 基准地价 1200－ 1800 1000－ 1220 850－ 1050 600－ 900 420－ 680 310－ 510 220－ 330 150－ 240 100－ 170 楼面毛地价 420－ 850 430－ 530 340－ 440 270－ 360 195－ 300 135－ 225 100－ 160 60－ 100 20－ 60 根据《城镇土地估价规程》与《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发 32号），采用基准地价评估的宗地价格可分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价和地面毛地价等四种类型，此次评估取宗地地面熟地价和地面 毛地价。 并由毛地价求取出让金。 根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发 32 号）规定，在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的 60%征收。 则单位地面出让金＝单位地面毛地价 60％。 此次评估工业用地的地面熟地价、毛地价计算公式根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发 32 号）当宗地容积率〈 1 时：（ 1）宗地地面熟地价计算公式宗地地面熟地价 =适用的基准地价（楼面熟地价） K1 K2 （ 1+∑ K）（ 2）宗地地面毛地价计算公式宗地地面毛地价 =适用的楼面毛地价 K1 K2 （ 1+∑ K）式中： K1──期日修正系数 K2──年期修正系数∑ K──影响地价各种因素修正系数之和 确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于朝阳区酒仙桥北路 7 号及朝阳区酒仙桥北路 7号北侧，根据北京城区土地级别图，确定待估宗地所在土地级别为四级，其基准地价详见表 34，表 34 待估宗地基准地价表单位：元 /建筑平方米宗地名称 设定用途 土地级别 基准地价规定楼面熟地价 楼面熟地价评估取值 基准地价规定楼面毛地价 楼面毛地价评估取值 备注待估宗地 1 工业 四级 600900 750 270360 270 待估宗地位置靠近五级工业用地地价区，因此毛地价取四级楼面毛地价。