土地估价技术报告成本逼近法、基准地价法

土地估价技术报告成本逼近法、基准地价法内容摘要：

3 73等公交线路经过，区域内主要有下淀乡政府公交站点，待估宗地距离公交站点 400m，公交状况一般。 对外交通状况 待估宗地所在区域有三环路下淀出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离 4000m。 基础设施条件 供水 待估宗地所在区域为金山桥开发区市政供水，日供水能力达到 40 万吨，供水管径较大，供水保证率在 98%，供水条件较优。 供电 待估宗地所在区域由徐州市东区供电局双回路供应工业用电，有 20 万KW 变电所 2座，道路两侧骨干电压 110KV，供电保证率 100%。 供电条件优。 排水 待估宗地所在区域为市政管网雨污分流制，路两侧有排水管道，排水条件优。 电讯 待估宗地所在区域属徐州电信局市话服务范围， 3万门程控电话已开通，区域内可提供 100M 光纤宽带接入，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优。 供暖 待估宗地所在区域有管道暖气供应，供气季节供 气保证率在 95%以上。 供气条件一般。 公用设施条件 待估宗地所在区域仅在金山桥开发区内有少量工业区的公共设施，公共设施状况较差。 环境质量 待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气污染物的最高允许排放浓度达到14 国家标准 GB1629796 中二级标准、排入污水处理厂的排水系统的污水达到GB897896 中的三级标准、工业企业厂界噪声限值达到 GB1234890 中的二类或三类标准。 区域工业集聚程度 待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内是徐州地区最成熟的工业集聚区，有大量工业企业分 布，区域工业集聚程度优。 区域企业配套程度 待估宗地所在区域内无相关配套企业。 行政因素 区域经济政策 徐州市政府规划对待估宗地所在区域第二产业的发展有有利影响。 城市规划限制 根据《徐州市城区总体规划》，待估宗地所在区域未来土地利用以工业用地为主，对土地利用有一般限制。 交通管制 待估宗地所在区域基本无交通管制。 自然灾害情况 待估宗地所在区域基本无地质、洪涝灾害。 个别因素 位置 待估宗地位于金山桥开发区 1 号区，距徐州市中心约 7000m。 根据徐州市国土资源局和中国矿业大学合作完成的《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果报告》，待估宗地属徐州市区六级地区。 宗地地形坡度 待估宗地地形平坦，地势较高，雨后无积水现象。 宗地地基状况 待估宗地地基承载力 10t/m2 以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基15 条件一般。 宗地形状 待估宗地形状为规则矩形，形状利于待估宗地土地利用。 宗地面积 待估宗地土地面积 为 ，面积适中，较有利于土地利用。 规划限制 根据徐州市总体规划，待估宗地为工业用地，对用途和利用强度有一定限制，综合评定为一般。 宗地基础设施状况 待估宗地在评估期日 2020 年 3月 1日内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发水平。 宗地利用状况 待估宗地最有效用途为工业用地，实际用途为工业用地。 地上建筑物状况 待估宗地内现有 12层建筑物 3幢， 2幢为全框架结构标准工业厂房，一幢为自用办公用房，总建筑面积 ，建筑容积率。 接近交通设施程度 距火车站距离：待估宗地距离火车站约 4000m。 距汽车站距离：待估宗地距离长途汽车站约 4000m。 相邻土地利用状况：待估宗地相邻土地利用以工业用地为主。 土地权利状况与使用年期 徐州 ****有限公司以出让方式取得待估宗地国有土地使用权 50 年。 本次设定的评估土地使用年限为待估宗地剩余的出让使用年限 43 年。 16 第三部分 土地 估价 一、估价原则 本次估价过程中遵循的主要原则有： 1. 预期收益原则 对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。 过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。 这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。 2. 替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时， 价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。 土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。 换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。 3. 最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。 在评估中应充分考虑待估宗地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。 4. 供需原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需17 求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。 由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自 然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。 因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。 5. 报酬递增递减原则 报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，是指在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随 着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。 报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。 6. 贡献原则 贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产 在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营能力等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资产的价值。 7. 变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、18 个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。 由于这些因素都在变动之中，因此应把握各 因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 土地估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 根据评估对象的土地利用特点和估价目的，结合土地估价师收集的资料情况，待估宗地为工业用地，适用于成本逼近法，另外目前市 区内已有基准地价成果，所以我们还采用了基准地价系数修正法对此评估结果进行验证和补充。 土地估价的技术路线 成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。 即： 地价 =（土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润 +土地增值收益）年期修正系数（ 1+区位修正系数） 基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准 地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修19 正得到待估宗地的地价。 即： 地价＝基准地价（ 1+综合修正系数）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数 +开发水平差异修正 （二）估价过程 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。 其公式为。