虎门步行街房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

虎门步行街房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

3）、采用商场柜台、铺位对外出租形式的商场由于经营品类的不同分布，不同楼层租价差异不大。 4）、由于商场的数量总量不大，顾客可选择的余地不大，经营的楼层多在 4 层以上，而且顾客对楼层的高低开始敏感。 5）、由于位置较为集中，且经营品类相似，故商场的经营情况相对位置成为第一要素，顾客购物主要看中商场的品种齐全和商场的品牌。 6）、超级商场内商品摆设、装修效仿国内外品牌超市的形象，但经营管理仍有相当差距。 （ 4）功能设置 新型商城多以综合功能为主要特点，初步具备了现代化经营特征，而较早的商场绝大部分功能单一，属于单一的购物场所； 新型内有大型百货、品牌专营店、大型风味特色食肆、儿童娱乐城等辅助设施； （ 5）营业规模 商场规模普遍较大，平均商场经营面积在 万平方米以上； 超级市场除主力店规模较大。 其余皆为小型超市（类似于 71 便利店）。 （ 6）硬件设施及配套 新型商城硬件设施尚佳，如新世纪商场，但从装修来看，商业气氛不浓厚，早期的商城设施较陈旧，人流较少，如赵都商场，不得不重新装修。 （ 7）销售状况 临街商铺一般采取销售方式，大型商场一般采用统一经营和租赁形式。 把商场划块销售，产权卖给经营者的方式极少，而且此种形式的出现也只是在去年才有。 如圣达商业街、邯北市场等。 XX 商服物业的缺陷及机会点 （ 1）缺陷： amp。 Oslash。 传统“老百货商场“体制陈旧，包袱沉重，经营举步唯 艰。 amp。 Oslash。 经营品种雷同，同质化严重，商场之间的竞争十分激烈。 amp。 Oslash。 商场的经营水准不高，服务效率较低。 amp。 Oslash。 超级市场的专业化程度不高，经营品种单一，顾客只在超市中购买日杂用品，大件商品仍到百货商场里购买。 （ 2）市场机会点： amp。 Oslash。 传统百货商场经营品种的雷同，给某些类别商品的专业化集中提供了机会，相应的专业市场即将出现。 amp。 Oslash。 大型品牌百货超市有良好机会占据市场，其主要优势为品牌效应、服务水准、经营种类和旅游休闲功能。 五、 XX 市未来商业物业的发展趋势 商业中心区将是商业投资的热点 随着 XX市政府对未来 XX市场规划的逐步实施，商业中心区的重要性将愈加显现。 在未来商业中心区，商场、娱乐业等都还有很大的发展空间，许多与居民生活相关的专业市场尚待建立。 据此可以断言，未来几年，商业中心区必将商机无限。 大型百货商场将走向品牌经营 市场竞争的结果是优胜劣汰。 百货商场的经营者只有不断地更新经营理念，不断地提高产品质量和服务水平，才能顺应市场的发展。 而随 着市场的不断发展和成熟，最终将形成几大特色品牌。 阳光集团下属的三大商场已成为 XX传统百货商场的旗帜。 主题式专业市场将引领 XX 商场的新潮流 社会分工的越来越细导致了产品的细化和市场的细分，随着生活水平的提高， 居民需要更全更好的商品，需要更优质的服务。 市场的渴求必将会诞生越来越 多的主题式专业市场，如千禧大厦的通讯 市场、乐颐大厦的电脑市场、丹兰女 人街等，而那些小而全、缺乏特色的商场将逐步被市场所淘汰。 大型超市将有较大的发展空间。 目前 XX市有“天客隆”、“樱花大卖场”等较大超市，相对深圳、上海等地来说，其超市的经营水平和规模档次都差别较远。 仅仅满足顾客的一般需求，但经营业绩较好，已渐渐被市民接受。 大型品牌超市具有规模大，品种齐全，经营理念先进，售后服务完善等优势，将会 是新一轮商业领域竞争中的佼佼者。 商圈功能重新配置 从市政府对 XX 商业中心区的规划和功能配置来看，商业中心区将不仅仅是一个商业圈的概念，还将承担起 XX商业旅游、购物、休闲、活动的一种具有城市文化特色的景点，能充分发挥假日经济功能的一个消费区域。 大商铺细分化，投资成本小，出租容易。 传统大百货商场通常是一些大型 商家经营，由于经营体制较落后，激烈的市场竞争，使得商家经营风险较大。 随着第三产业的兴起，商场经营形式的灵活多变，原本大型商家统一经营的模式被分割成许多小块，让众多的小商家来分担经营风险。 此种形式降低了经营门槛，小商家投资成本小，风险相对也小。 根据有关调查显示，目前我国各大城市建有商业步行街 200 多条。 2002 年，从东莞东城风情步行街与市民见面开始，仅一年多时间就南城富民步行街、万江都会广场现代欧陆步行街、虎门步行街等 1。