四川威远项目市场调查及经营定位分析报告

四川威远项目市场调查及经营定位分析报告内容摘要：

大，能形成规模经营。 目前，该区域尚处于城乡结合部，相对现城市核心地带和人口密集区约 ㏎，几个在建项目正加紧建设。 街面店铺较为冷清， 还未形成有商业气氛的街道，仅有的小型超市尚处于试营业阶段；定位为专业市场（家具为主）的商业广场（距本案约 800 米）在招商上受挫，商业氛围营造不够，经营状况较差，商家将难以长时间支撑。 域内暂无专营店、餐馆、茶楼、美容美发、银行、药房、便民店和集贸市场，无集中消费场所和有良好经营氛围的中大型商业。 据现状和目前政府在新区开发建设的力度和政策导向，预计该区域建设形成时间为 2 年，预计成熟时间为 2－ 3 年。 近期上市物业调查 同类物业 美好家园 项目名称： 美好家园一期 销售电话： 0832－ 6899999 区域位置： 威远县城中心街 开发商： 内江长城房地产开发有 限公司 代理商： 重庆华轩房地产顾问公司 设计单位： 内江市建筑勘探研究设 计院 物管单位： 四川家园商业管理有限公司 总建筑面积： 31980 ㎡ 总占地面积： 4488 ㎡ 项目属性： 商住楼 建筑风格： 高层电梯公寓 栋数： 2 层数： 28 绿化率： 10% 住宅总套数： 193 销售率： 排号阶段 物业费用： 住宅： 户型结构： 商业面积 : 销售起价： 住： 1400 销售均价： 住： 销售最高价： 住： 1800 商：待定 商：待定 商：待定 付款方式： 一次性付款、分期付款 赛特国际网站： 总 43 页 ，第 21 页 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司大陆服务中心 装修标准： 通风采光： 良好 建筑结构： 框架 开工时间： 竣工时间： 交付使用时间： 停车位： 170 经营方式： 出租、出售 主力户型 三方两厅两卫，面积 100－ 142 ㎡ 两房两厅两卫，面积 90－ 98 ㎡ 物业设施 室内设施：电影院、商场 小区设施：待定 物业服务：待定 园林环境： 4 层屋顶花园 交通情况： 有公交车站，车流量大，交通方便 项目定位： 中高档电梯公寓 客户群定位分析： 中高端人群 项目优劣势分析： 优势卖点：城区中心位置、新式高层电梯公寓、未来的商业娱乐休闲中心 缺点：周边环境陈旧，项目开发周期太长 山水印象 项目名称： 山水印象 销售电话： 0832－ 8242366 区域位置： 威远县城商业广场西侧 开发商： 威远三益商业广场开发有 限公司 代理商： 设计单位： 物管单位： 总建筑面积： 约 70000 ㎡ 总占地面积： 27687 ㎡ 项目属性： 住宅小区 建筑风格： 栋数： 11 层数： 7 绿化率： % 住宅总套数： 558 销售率： 60% 物业费用： 元 户型结构： 商业面积 : 销售起价： 住： 940 销售均价： 住： 1200 销售最高价： 住： 1300 商：未知 商：未知 商：未知 付款方式： 一次性付款、银行按揭（建行 4 成） 装修标准： 毛坯 通风采光： 良好 建筑结构： 砖混 开工时间： 竣工时间： 交付使用时间： 赛特国际网站： 总 43 页 ，第 22 页 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司大陆服务中心 停车位： 140 经营方式： 出租 主力户型 四房两厅两卫， 160－ 190 ㎡ 三方两厅两卫，面积 118－ 130 ㎡ 两房两厅一卫，面积 84－ 90 ㎡左右 物业设施 室内设施： 小区设施：休闲广场、康乐中心、喷泉 物业服务： 园林环境： 交通情况： 附近有公交车站，车流量少，交通不太方便 项目定位： 中高档住 宅小区 客户群定位分析： 项目优劣势分析： 优势卖点：中高档住宅小区、水生态主题园林 缺点：位置比较偏远，交通不便，缺乏生活配套设施 城市花园一期 项目名称： 城市花园一期 销售电话： 区域位置： 威远县顺城街西段 开发商： 威远万佳实业 代理商： 设计单位： 物管单位： 总建筑面积： 260000 ㎡ 总占地面积： 235333 ㎡ 项目属性： 住宅小区 建筑风格： 栋数： 69 层数： 7 绿化率： % 住宅总套数： 632 销售率： 近 100% 物业费用： 户型结构： 商业面积 : 销售起价： 住： 750 销售均价： 住： 销售最高价： 住： 1000 商： 商： 商： 付款方式： 一次性付款、分期付款 装修标准： 通风采光： 良好 建筑结构： 砖混 开工时间： 2020 竣工时间： 交付使用时间： 停车位： 经营方式： 主力户型 赛特国际网站： 总 43 页 ，第 23 页 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司大陆服务中心 物业设施 室内设施： 小区设施： 物业服务： 园林环境：小区内园林 交通情况： 附近有公交车站，车流 量较大，交通不比较方便 项目定位： 中档住宅小区 客户群定位分析： 项目优劣势分析： 优势卖点：新建中档住宅小区 缺点：位置较偏远，生活购物不便，缺乏生活配套设施 高升假日广场 项目名称： 高升假日广场 销售电话： 区域位置： 威远县城广场街南段 开发商： 威远严陵房地产开发公司 代理商： 设计单位： 物管单位： 总建筑面积： 102539 ㎡ 总占地面积： 78000 ㎡ 项目属性： 住宅小区 建筑风格： 栋数： 层数： 绿化率： % 住宅总套数： 340 销售率： 100% 物业费用： 户型结构： 商业面积 : 销售起价： 住： 740 销售均价： 住： 900 销售最高价： 住：1000 商： 商： 商： 付款方式： 一次性付款、分期付款 装修标准： 通风采光： 较好 建筑结构： 砖混 开工时间： 竣工时间： 交付使用时间： 停车位： 经营方式： 主力户型 两房两厅一卫，面积 80－ 97 ㎡ 三房两厅两卫，面积 134－ 160 ㎡ 物业设施 室内设施： 小区设施： 赛特国际网站： 总 43 页 ，第 24 页 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司大陆服务中心 物业服务： 园林环境：小区内园林 交通情况： 距公交车站约 10 分钟路程，车流量少，交通不方便 项目定位： 中档住宅小区 客户群定位分析： 项目优劣势分析： 优势卖点：新建中档住宅小区 缺点：位置较偏远，生活购物不便，缺乏生活配套设施 促销策略： 紫荆花园 项目名称： 紫荆花园 销售电话： 区域位置： 威远县城南荷花街 开发商： 自贡弘基房地产开发有 限公司 代理商： 设计单位： 物管单位： 总建筑面积： 总占地面积： 项目属性： 住宅小区 建筑风格： 栋数： 层数： 7 绿化率： 住宅总套数： 400 销售率： 95% 物业费用： 元 户型结构： 商业面积 : 销售起价： 住： 780 销售均价： 住： 900 销售最高价： 住： 1000 商： 3200 商： 3400 商： 4000 付款方式： 一次性付款 装修 标准： 毛坯 通风采光： 良好 建筑结构： 砖混 开工时间： 竣工时间： 交付使用时间： 停车位： 经营方式： 主力户型 三方两厅两卫，面积 118－ 130 ㎡ 两房两厅一卫，面积 82－ 100 ㎡ 物业设施 室内设施： 小区设施：配套商业街 物业服务： 赛特国际网站： 总 43 页 ，第 25 页 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司大陆服务中心 园林环境： 交通情况： 距公交车站步行 5 分钟左右，车流量少，交通不太方便 项目定位： 中档住宅小区 客户群定位分析： 项目优劣势分析： 优势卖点：中低档价格 缺点：位置较偏远，交通不便，缺乏生活配套设施 宏观经济环境及商业环境小结 1） 威远经济发展形式良好，人均收入水平增加，居民的购买力增加，消费意识也逐步与二级城市接轨。 城市建设力度逐渐加大，房地产市场逐渐活跃； 2） 威远县以兰草街、南大街、中心街形成核心商业区；并辐射整个威远县城区； 3） 12 条主要街道现有临街商业面积总量超过 40000 平方米，而按照目前威远县消费品零售总额增长率 14%推算，每年新增商业面积不会超过 4500 平方米。 4） 目前威远县城比重较大的业种依次是餐饮、建材、服饰、通讯、日杂等。 5） 各街区业态分布杂乱无章，产品档次参差不齐，门面装饰格调很低，还缺乏统一的街区形象包装，经营品质都难以提升，消费者选购时疲困不堪，难以提高消费者购物兴趣，更无法满足消费者的物质需求和心理需求。 6） 威远县人流量较大的街区分别是新市街、南大街、兰草街、中心街、南街；车流量较大的是杉树坳街、广场街、中心街、南大街。 7） 威远租金水平分布两极分化较大，核心商圈附近租金水平较高，随着离核心商圈距离加 大，租金水平逐渐降低；租金高的依次为兰草街、南大街、萝卜巷、桂花街、南街，租金低的有顺城街、杉树坳街、人民路。 房地产市场小结： 1） 从商业发展市场空间分析得出：目前威远县将近还存在约 3万平方米左右的商业市场空间，因而本项目具有良好的市场发展空间； 2） 从消费上分析得出：威远人民对改善住宅条件的要求较高，住宅物业的需求量大，住宅销售很畅，相应从银行存款的比例看，当地银行存款居民储蓄存款占绝大多数的比例，说明投资观念和投资意识弱，投资谨慎； 3） 从房地产发展方向分析得出：威远县在整体规划上加强新城区沿线建设，城市建设 速度加快，城市基础建设力度大，房地产市场发展前景看好； 赛特国际网站： 总 43 页 ，第 26 页 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司 赛特国际（香港）投资管理集团有限公司大陆服务中心 4） 从商业发展格局分析得出：威远县商业格局总体一个小县城只有一个商圈，但随着新城区的建设，大型社区的兴起，以人民大厦为中心的新城市商业圈正在形成当中。 5） 从商业发展现状分析得出：在新兴的商业铺面中近 60%的商业面积位于人民路、顺城街和广场街，威远县未来的商业将人民路、广场街和顺城街为主。 6） 从商业发展趋势分析得出：从威远县商业的发展现状上，同时可以分析出威远县商业发展的趋势，威远县的商业发展走势将依托兰草街、南大街商圈，逐步向南发展，最终形成两大商业组团。 7） 从 商业经营发展分析得出：桂花街、南街从整体街道的宽度、铺面都较为陈旧，主要经营一些普通服装、鞋类、百货等经营档次都相对较低的产品；而南大街、兰草街无论从街道形象，还是铺面档次都较为高档，如家和超市、飞龙超市等开门营业，南大街、兰草街将成为主营中、高档产品经营街道；而杉树坳街上大多规划经营农机产品、五金建材等，故，杉树坳街商业经营将以专业市场为主。 8） 从建筑形态上分析得出：南街、萝卜巷一带建筑属于老建筑，显得较为陈旧；兰草街商业铺面表现得较为宽敞、明亮；杉树坳街的商业基本上均还未成形。 从建筑形态上分析，认为威远县 的商业建筑形态均处于原始的买卖环境上，而还未形成一个有产品特色文化的建筑。 9） 从商业物业运作手法分析得出：威远县各商业物业的推广手法主要为整体经营规划运作，对后期的经营和运作没有明确的思路，已。