蓬莱市府后路旧城改造工程建设项目可研报告(编辑修改稿)

蓬莱市府后路旧城改造工程建设项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

型为Ⅱ类，场地土类型为中软场地土。 因此，拟建场地较稳定，适宜拟建建筑物的建设。 （ 2）市政公用工程条件 ① 供水 本项目供水水源 引自城区自来水管网， 为本项目提供居民生 活和商业所需用水。 ② 排水 排水采用雨污分流。 雨、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。 能够满足本项目小区排水需求。 ③ 供电 本工程设 10KV 电源由市政道路引入，电源为两路 10KV 电缆埋地引入。 ④ 供热 本项目各住户采暖为集中供热，热源为 蓬莱市热电厂的余热。 项目选址 蓬莱市 府后路 ， 交通网络四通八达 、 基础设施日臻完善 、 道路宽敞畅通、供水条件优越、排水自然通畅、电力设施齐全、通讯设施完备、宽带上网便捷、有线电视到位 、 热力供应保证 、 燃气条件具备 、 土地自然平整，并且 社会稳定、环境幽静，非常适合小区建设，是理想的居住场所。 第五章 总体规划方案 规划依据 1. 建设单位提供的用地红线图和地形图 2. 建设单位的设计委托书 3.《城市居住区规划设计规范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通规划设计规范》（ GB5022095） 5.《住宅设计规范》（ GB5009699） 6.《汽车车库、修车库、停车场设计防火规范》（ GB5006797） 7.《建筑设计防火规范》（ GBJ1687） 2001 年版 8.《通用设 计通则》 规划指导思想 整个规划以蓬莱市总体规划为依据，以面向广大群众需求为出发点，以推进蓬莱市房地产业健康发展为指导思想，以加快蓬莱市城市化建设提高居民居住水平为目的，同时根据蓬莱市生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标， 把商业与居住双重功能的商住楼作为设计的基本特点。 商住楼在其住宅部分为居民提供舒适居住环境的同时，商业部分力求满足居民休闲、购物、集会、娱乐的多方位需求。 将 本项目 定位为高档 商住 小区。 本项目结合基地所 处城市环境特色，力争将本项目打造成 为高品质商住空间，并与周边城市环境互为协调。 塑造一个环境优雅、文化内涵深厚、具有鲜明个性的 花园式生活居住空间和商业空间 ； （ 1）切实执行国家有关基本建设的方针政策和法规，尊重人，尊重环境，尊重市场，尊重各主管部门与建设单位的意见，尽一切努力将该地块建成二十一世纪的生态环境小区。 （ 2）根据区域详细规划的要求，合理布局、精心设计，注重 提高土地的利用效率，提高区域的整体环境品质。 （ 3） “以人为本” 以居民居住生活的特点为出发点，兼顾当前需求与可持续发展的前瞻性。 （ 4） “天人合一” 强调人与自然的和谐，创造美好的生活环境，兼顾景观的整体性与均好性。 （ 5） “因地制宜” 从基地现状与周边环境出发兼顾小区本身的合理性及同城市周边协调。 （ 6） “推陈出新” 以精品意识，精心设计，从总体布局到户型，形态等诸方面，力求突破，兼顾经济性、科学性与创新性的统一。 ，提升土地的开发价值和社会价值； ，通过合理设计平衡用地的矛盾，实现合理化布局； ； ，提供舒适的 内庭步 行空间。 规划方案 蓬莱天宏房地产开发 有限公司拟在蓬莱市 府后路 ， 建设 高档的商住 小区。 本项目 蓬莱市府后路旧城改造 工程建设 ， 规划总用地 31361 平方米，总建筑面积 平方米 ，包括商业、住宅等。 具体规划方案如下： 在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域 进行合理布局 ,详见建设项目总平面图。 本项目规划区域内部共建临街商住楼六 栋 ，普通住宅四栋。 商住楼为 4层建筑，其中一层、二层为临街商业部分；三到四层为住宅部分。 商业网点设施沿公路 南 侧规划线路布局，对社区居民提供服务。 更为重 要的是与基地周围的建筑、城市道路、环境景观和谐相处，相得益彰，最大限度地满足城市设计、城市规划的要求。 小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。 按规定 6080 米的服务半径设置垃圾收集点。 道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。 本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。 整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。 结合地形特点与空间布局，形成良好的道路对景效果。 同时，道路设计与广场空间、绿地空间、建 筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。 为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。 具体规划如下： （ 1）车行系统 规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道，红线宽度8 米；社区环路，红线宽度 7 米，宅间路，红线跨度。 （ 2）步行系统 合理的人车分流体系是创造人居和购物环境的重要因素之一。 社区步行系统通过建筑中间开放式、枝状林荫步行道，实现 社区人车分流的交通体系。 在枝状步行系统中，设置花絮、石桌、石凳、凉亭等，使居民近可能多的 接近的亲近自然，体现绿化景观“均好性”的规划设计理念。 （ 3）静态交通 总停车泊位满足设计条件中关于户均一个的规定。 商业网点规划停车位，采用值草砖铺装，形成生态型停车带。 环境是住宅区生活品质的重要构成部分。 随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量， 对于建设高品质住宅和商业区，提高业主择屋购房的吸引力起到相当重要的作用。 本规划在整体规划结构布局的基础上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则。 强调以绿为主园林绿化生态效益的发挥，提倡“林荫型”的立体化模式，使部 分空间增加美化、彩化效果，从而提高住宅小区的生态效益。 本设计以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享受。 （ 1）主要入口景观 步行主入口的轴向空间是规划强调的引导性景观。 轴向空间串联各院落空间，并强调各院落入口，使之具有可识别性。 （ 2）林荫步行道景观 规划采用林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，形成适合人体尺度的公共交流空间。 林荫步行道为开放空间环境，给人以强烈的中轴线感觉，具有空间的导向性。 其间布置自由曲线形鹅卵石铺地，即可作为流动的水景，亦可断掉水流，形成健身步道。 林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，体现了“均好性” 的设计理念，以使尽可能多的住户临近绿地，创造事宜的人居和购物环境。 主要规划技术指标见下表。 主要经济技术指标 类别 编号号 项目 单位 数量 备注 建 设 1 总用地面积 M2 31361 2 总建筑面积 M2 3 临街 商业建筑面积 M2 临街住宅建筑面积 指 标 普通 住宅建筑面积 22107 4 住宅户数 户 431 5 总规划人口 人 1509 6 绿地率 % 7 容积率 8 建筑密度 % 经 济 指 标 9 开发建设投资 万元 10 资金筹措 万元 其中 自有资金 万元 % 预售款 万元 % 银行贷款 万元 % 11 投资利润率 % 12 投资利税率 % 13 投资回收期 年 税后 14 财务内部收益率 % 税后 15 财务净现值 万元 税后 第六章 设计方案 建筑设计 《民用建筑设计通则》 《住宅建筑设计标准》 《城市居住区规划设计规范》 《民用建筑照明设计标准》 《建筑设计防火规范》 《民用建筑隔声设计规范》 工程建设标准强制性条文 工程建设地方标准强制性条文 建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准 （ 2）沿街商业设计 根据本地块在整个地区的优越地位，具有潜在的巨大商业价值。 设计中力求营造商业氛围 ，与周边地块共同营造商业圈。 商业建筑形象采用现代与古典结合风格设计，格调简洁明快，造型新颖，注重细部设计。 建筑空间变化丰富，舞台、廊架穿插，错落有致，单坡屋顶设计，淡雅的民族形式与现代商业建筑风格相结合，形成多姿多彩的商业购物街区，同时满足居住休闲、购物、集会、娱乐的需求。 2. 住宅单体设计 在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。 在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。 在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。 动静分区明确，而 且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。 户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。 每户都有良好的朝向，景观和通风。 各房间布置紧凑。 住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语 言，创造一个现代，新颖的住宅立面。 在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。 在对立面整体的把握方面，力图在最终的效果上是“清鲜，自然，健康”。 (1)平面布局 a、功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分 区的设计，以提升楼盘品质。 b、户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。 厨房设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。 主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。 c、其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。 如：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。 d、建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。 （ 2）户型设计 户型多样：按照本地区居住习性，提供多样布局的户型。 朝向通风要 好，所有房间（除主卧室的卫生间）均应有良好的采光、通风环境。 本项目包括 商住楼、普通 住宅楼。 商住楼包括： 临街商业楼有 109 套，建筑面积为 m2。 其中户型面积为 44套，建筑面积为 m2，户型面积为 m2的 10套，建筑面积为 m2，户型面积为 m2的 55套，建筑面积为 6622 m2。 临街住宅楼有 114 套，建筑面积为 m2。 其中户型面积为 m2的 44套，建筑面积为 m2，户型面积为 m2的 70 套，建筑面积为 7756 m2。 住宅楼： 普通住宅有 208 套，建筑面积为 22107 m2。 其中户型面积为 m2的 40 套，建筑面积为 3813 m2，户型面积为 m2的132 套，建筑面积为 13530 m2，户型面积为 m2的 36 套，建筑面积为 4764 m2。 （ 3）建筑外立面 运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台凸窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的表达方式，将门窗，百叶，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。 在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效果。 并且与周围原有建筑风格相协调。 （ 4）商住楼平面设计 根据平面布置图的规划， 6 栋临街商住楼，商住楼整体设计为四层，其中一、二层为商业网点设施，设有自己的内部楼梯，空间自由划分，可分可合。 三、四层为住宅部分。 并在适当的位置留有停车位及其他公用设施。 结构设计 （ 1）设计依据 ① 设计规范 国家现行的结构设计规范，规程和构造手册。 《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB500682001 《建筑结构荷载规范》 GB500092001 《混凝土结构设计规范》 GB500102002 《建筑抗震设计规范》 GB500112001 《建筑地基基础设计规范》 500072002 《建筑桩基技术规范》 JGJ9494 ② 自然条件 : 基本风压值 : 基本雪压值 : 最大冻土深度 : 建筑场地类别属Ⅲ类，场地抗震 设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 ，设计地震分组为第一组。 本工程为框架剪力墙结构，抗震等级为二级。 （ ① 设计使用年限、安全等级及混凝土耐久性规定 a、结构设计基准期： 50年 b、建筑物安全等级：二级 ② 结构选型概述 结构设计须根据建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、层数、设防。