房地产价格定位分析及项目定价的方法(编辑修改稿)

房地产价格定位分析及项目定价的方法(编辑修改稿)内容摘要：

1； （东南、东北） 2； C 北（东北、西北） 3； （东南、西南） 5 外观 A、是否醒目； B、是否新颖； C、是否高档； D、感官舒适程度 1； 2； 3； 4； 5 室 内 装修 A、高档； B、实用； C、功能是否完善； D、质量是否可靠 （远） 1； （远） 2； 3； （近） 4； （近） 5 环保 A、空气； B、噪音； C、废物； D、废水 1； 2； 3； 4；（远） 5 发 展 商实 力 及信誉 A、资产及资质； B、开发楼盘多少；C、楼盘质量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付 款 方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 户 型 设计 A、客厅和卧室的结构关系； B、厨房和厕所的结构关系； C、是否有暗房； D、实用率大小 1； 2； 3； 4； 5 销 售 情况 A、销售进度； B、销售率； C、尾盘现状 1； 2； 3； 4； 5 广告 A、版面大小； B、广告频率； C、广告创意 （小） 1； （小） 2； 3； （大） 4； （大） 5 停 车 位数量 A、停车位数量； B、住户方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 定级因素权重确定 权重是一个因素对楼 盘等级高低影响程度的体现。 由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。 上述筛选出 18 个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置 、价格 、配套 、物业管理 、建筑质量 、交通 、城市规划 、楼盘规模 、朝向 、外观 、室内装饰 、环保 、发展商信誉 、付宽方式、户型设计 、销售情况 、广告 、停车位数量。 权重越大，重要性及影响力就越高 ，反之亦然。 12 可比楼盘综合因素量化统计表（示范表） F W 权重 序号 楼盘名称 楼盘名称 楼盘名称 备注 位置 1 价格 2 配套 3 物业管理 4 建筑质量 5 交通 6 城市规划 7 楼盘规模 8 朝向 9 外观 10 室内装饰 11 环保 12 发展商信誉 13 付款方式 14 户型设计 15 销售情况 16 广告 17 停车位数量 18 （ 3）楼盘定级因素定级公式。 P =∑ Wi * Fi = W1 F1 + W2 F2 + W3 F3 + W4 F4 + W5 F5 + W6 F6 + „ Wn Fn 公式中， P—— 总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映） n—— 楼盘定级因素的总数 Wi—— 权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）； Fi—— 分值（某定级因素对片区 所表现出的优劣度）。 注：下述调研数据均为 1999年 7月统计所得。 可比楼盘综合因素量化统计表（一） 表 7— 4 项目名称 /因素及权数 序号 大地花园 松泉山庄 百仕达花园二期 备注 位置 1 4 4 4 三楼盘地段价值相近 价格 2 3 4 5 百仕达最高 配套 3 3 4 5 百仕达最完善 物业管理 4 3 4 5 建筑质量 5 3 4 4 交通 6 4 4 4 城市规划 7 3 3 4 楼盘规模 8 2 4 5 朝向 9 4 4 4 外观 10 3 4 5 室内装饰 11 2 4 4 环保 12 2 5 4 大地花园南朝工厂 发展商信誉 13 4 4 5 付款方式 14 4 4 4 户型设计 15 3 4 5 销售情况 16 4 4 3 广告 17 1 3 5 停车位数量 18 1 4 5 可比楼盘综合因素量化统计表（二） 表 7— 5 项目名称 /因素及权数 序号 东湖大厦 景园大厦 景竹园 备注 位置 1 4 4 4 价格 2 4 4 5 配套 3 4 3 5 物业管理 4 3 3 4 建筑质量 5 4 4 4 交通 6 4 4 4 城市规划 7 4 4 4 楼盘规模 8 4 3 5 朝向 9 3 3 4 外观 10 4 3 5 室内装饰 11 4 4 5 环保 12 3 4 3 东湖、景竹近主干道，噪音大 发展商信誉 13 4 4 5 付款方式 14 4 4 4 户型设计 15 4 4 5 销售情况 16 4 4 3 广告 17 3 3 5 停车位数量 18 3 3 4 可比楼盘综合因素量化统计表（三） 表 7— 6 项目名称 /因素及权数 序号 鹿鸣园 泰宁大厦 新丰大厦 备注 位置 1 4 4 4 三者均临主干道 价格 2 4 5 4 新丰大厦不包括装修 配套 3 4 4 3 鹿鸣直饮水、泰宁游泳池 物业管理 4 4 4 3 建筑质量 5 4 5 4 交通 6 4 4 4 城市规划 7 4 4 4 楼盘规模 8 4 4 3 朝向 9 4 4 3 外观 10 4 5 3 新丰部分户型为半“暗房” 室。