天津创世纪房地产私家地中海全程策划案——房地产项目推广策划方案

天津创世纪房地产私家地中海全程策划案——房地产项目推广策划方案内容摘要：

心也在逐渐上移。 从发展势头来看，估计在未来两三年内， 高档商品房、 别墅产品和商业产品还将占据更大的市场空间。 二、产品发展设计趋势 —— 规划 总体规划注重利用自然、地理、文化、交通、社会等大环境资源，并使小区与城市空间、用地环境有良好的协调。 小区整体布局注重阳光、空气、绿地等生态环境。 有赏心悦目的楼房空间，每户都能享受的精致庭院，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动场所。 —— 房型 科学、合理地设计和分配住宅户型，力求户户有良好的朝向，景观及通风的环境，降低楼电梯 服务数，尽量减少户间干扰。 户型大小符合国家制定的居住标准要求，以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房需求，并能以灵活的户型结构适应消费者家庭阶段性改变所导致的布局调整，使住房具有较长使用期。 合理安排户内的厨房、卫生间、洗衣间、贮藏室、工人房、服务性阳台等功能性空间，并能妥善解决电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集、处理等问题。 —— 园林 有分层次的绿化体系。 结合自身及周边的自然环境，既有外围大区域的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及户内的生态性阳台与庭院。 —— 配套 有更加完善的生活配套设施体 系。 小区内有超市、菜场、美容美发等生活配套设施，有会所、学校、书店、网吧等文体、教育性配套设施，还要有医疗、保健等健康保护设施。 有节能环保的设施体系。 尽可能利用现代化科技安装环保、节能设备，减少噪音、尘埃、污水等对环境的污染，净化居住环境。 —— 智能化 有良好的智能化体系。 可通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视听、资讯等方面进行全方位的物业管理，使住户的生活更加现代化。 —— 建筑外观 有与消费者消费观念相匹配的清新、明快，富有时代感的建筑外观及风貌。 三、区位差异分析 说说 明明 ：： 鉴于本项目地处河东区，不 同的区位会存在相当大的差异性，我们对天津 北部中心区与大梅江板块 、 奥运、海河板块 、 河东、西青两区 、 西北板块 住宅市场作比较分析。 天津的各大板块将在天津房地产供需市场扮演重要角色，并在发展趋势上呈现以下一些特点： （ 1） 北部中心区与大梅江板块南北对峙 2020 年天津楼市最 夺目 的碰撞还是在北部中心区及大梅江板块之间展开。 这两个板块均以高档楼盘为主，且在区域配套方面各有优势。 北部中心区一般被界定为红旗北路以东、光荣道以南，金纬路、黄纬路、天泰路以西，黄河道、南马路周边约 8 平方公里的土地范围。 2020 年北 部中心区上市的楼盘有泰达城、老城厢项目、上海广洋项目、陆家嘴小伙巷项目、仁恒海河广场等，未来三五年内，该区域将有上千亿的资金注入，总建筑面积达到 1500 万平方米。 北部中心区的优势在于通过大面积的拆迁为区域性建设做好铺垫，未来市政配套设施的完善又将极大提升原有的地段价值和区域认知。 同时，通过开发高规格的住宅及商用物业，吸引城市中坚阶层和主流家庭，从而实现市中心区域价值的回归与重塑。 由于北部中心区的开发规模较大，并且以高档楼盘为主，因此，各大开发企业有意识为 “ 北部中心区 ” 概念共同造势。 并且北京万通、上海陆家嘴等 外地企业的进驻，也将提升天津高档楼盘的整体开发水平。 如果在这一板块开发上能够做好住宅与公建的合理比例分配，并且在产品设计上能够迎合天津主流家庭的需要，未来这一板块有望成为市中心置业的首选区域。 大梅江板块包括梅江风景居住区、卫南洼风景居住区、梅江南风景居住区三大区域，是天津高档住宅最为集中的区域之一。 梅江一期在 2020 年启动，初始阶段定位为安居型住宅小区，兴建了云水园、玉水园等安居项目。 随着 2020 年蓝水假期、芳水园 2 期等项目的入市，梅江地区逐渐转型为高档生态住宅区。 2020 年这一板块有顺驰半岛系列 、领仕郡、汐岸国际、香滨 .左岸、水晶城、海逸长洲等在售楼盘，全年新开工面积达到 150 万平方米。 大梅江板块发展至今有以下几个特点：一是产品类型丰富，高层、别墅、花园洋房均有；均价从每平方米 5200 元至 9500 元 /平米，以中、高端客户二次置业为主；大梅江板块的普通住宅户型设计普遍较大， 150 平米左右的户型为各楼盘的主力户型，中、小户型需求较为旺盛，但供应相对短缺。 由于大梅江板块的公交、购物、教育等诸多生活配套尚不完善，目前整体入住率较低。 并且高档楼盘供应集中，竞争激烈导致项目销售压力较大。 对于大梅江板块来说，未 来开发应着眼于突出其 “ 高档生态区 ” 的环境和景观优势，通过完善生活配套提高入住率，营造成熟、和谐的生活氛围。 随着城市发展重心南移和市政设施日益完善，大梅江区域仍有较大发展潜力。 北部中心区及大梅江板块代表了天津高档楼盘的两个发展方向。 这两大板块一个踞北，一个居南，引导天津高档物业市场形成南北对峙、竞争充分的局面。 两大板块通过各自在区位及产品的比较优势吸引不同置业倾向的消费群，从而推动天津高档房市场向纵深发展。 （ 2） 奥运、海河板块异军突起 奥运、海河板块的共同之处都是依托大型城建项目应运由生， 由于看好这些基础设施带动的区域升值，其板块内的楼盘也将本项目的未来发展前景与 “ 奥运、海河 ” 题材紧密联系。 奥运板块一般指以奥运会体育场馆为辐射中心的区域，该板块的特点是，产品品质以中、高档为主；项目绿化率高，公园配套优势明显。 在产品推广上，这些楼盘均以奥运概念作为主要卖点，市场反响良好。 目前奥运板块已进入发展的高峰期，板块内供应物业以高层为主，总规模达到 186 万平米。 奥运板块的高端产品主要集中在北部，代表产品有时代奥城、仁爱濠景庄园、奥林匹克村、方正 .山海天及俊城 .浅水湾的别墅产品。 这些项目的价格普 遍在 6000 元以上，最 高的独体别墅平米单价达到 15000 元。 中端项目则集中在板块南部，代表项目主要有凌晟奥园、阳光 100 国际新城及俊城 .浅水湾的洋房、公寓部分。 随着 2020 年奥运场馆配套设施建设的加紧进行、新型居住区的不断成熟，这一板块以良好的整体销售业绩，显示出巨大的上升空间。 海河板块泛指海河开发改造沿线区域，其板块内公建物业比例较大。 由于海河开发采用多节点开发的形式，因此海河板块的覆盖面较广，其板块内楼盘也以各节点为中心分散布局。 海河开发一期共有六个节点，分别是运河文化商贸中心、凤凰商贸广场、 古文化街商贸中心、海河广场及和平路商贸中心、中心商务区南站地区、海河水上运动商贸区。 板块内的重点楼盘有泰达城、仁恒广场、海河大道、信达广场、海景假日、海河之子等。 由于海河开发还处于起步阶段，板块内的聚合效应并不明显。 随着投资 1800 亿元的海河开发向全面实施，将进一步提升区域内的文化商贸氛围及金融、智力密集优势，这也为周边区域的住宅及商用物业发挥整体竞争优势创造条件。 对于位于奥运、海河板块内的楼盘来说，如何将产品与大型市政项目有机接合，在产品规划和设计中充分考虑奥运、海河开发带来的人流、信息流以及资 金流优势，这是本市地产界需要破解的新课题。 （ 3） 河东、西青两区渐成气候 近几年来，河东区及西青区受天津房地产开发重心外移的影响，发展势头迅猛。 2020年，河东区及西青区商品房计划新开工面积分别为 115 万平方米和 128 万平方米，开发规模仅次于河西区及南开区。 河东区的卫国道板块、东南半环板块楼盘分布较为密集， 2020 年，位于卫国道沿线的新上市楼盘有太阳城后续组团、远顺项目 (即中远与顺驰合作项目 )、阳光星期八、滨海市政项目等，这一板块在 05 年的新开工面积达 64 万平方米，是河东区供应最集中的区域之一。 而东 南半环板块楼盘以在售项目为主，主要有丽苑居住区、凤溪花中城、第六大道、芳水河畔等。 河东区板块内楼盘以中档住宅为主，产品类型以多层及小高层最为常见。 受总价限制，这一区域的中、小户型保持热销。 由于河东区的楼盘分布比较分散，生活配套与市中心也有一定差距，并且缺乏政府统一规划，因而板块优势并不显著。 但 随着东南半环快速路以及津滨轻轨等大型市政交通设施投入运营，河东区的房地产开发有望再上一个新台阶。 西青区毗连河西、南开、红桥三区，土地资源丰富，景观、生态环境较为优越，得益于天津房地产开发外扩影响，西青区楼市近 几年成长迅速。 西青区红旗南路及友谊南路区域距市中心较近，目前已经投入开发的项目有阳光 100 国际新城、俊城 .浅水湾、海逸长洲等知名楼盘。 2020 年，西青区 “ 中北镇板块 ” 开始启动，这一板块总投资超过 100 亿元，占地 4 平方公里，建筑面积 400 万平方米，暂定名为 “ 西部新城 ”。 该项目已经吸引了天津金厦地产、上海房地产投资公司、深圳星海投资公司和天津万科地产等四家公司介入。 2020年该项目将相继启动一期和二期工程，预计有 60 万至 80 万平方米的主体工程完工。 其中，一期工程开工面积为 37 万平方米，由上海房地产投资公司开发 15 万平方米，天津金厦地产开发 10 万平方米，深圳星海投资公司和天津万科地产共同开发 10 万平方米，今年的总投资预计为 40 亿元，新城建成后每平方米的销售价格将在 3000 元以上。 “ 西部新城 ” 的兴建，将缩短西青区楼市与市内六区房地产市场的差距。 河东区与西青区新兴板块的崛起，正是这两个区房地产市场蓬勃发展的写照。 土地储备丰富、后发优势明显是这两个区域的共同特点。 随着中远、阳光鑫地、万科等实力型开发企业的进入，河东区与西青区房地产市场有望在近几年跻身天津主流市场行列。 （ 4） 西北板块期待重组 2020 年 ，以奥园、翡翠城为代表的西北瑞景板块成为当时天津楼市的一大亮点。 至 2020 年，奥园、翡翠城一期进入清盘阶段，富山东晶花园售罄，瑞景板块新增供应量明显后继不足。 2020 年奥园、燕宇 .艺术城等项目均有后续楼盘推出，并且这一区域还有多个经济适用房项目开建，但与本市其它板块相比，瑞景板块无论从规模还是产品来看，均不占优势。 由于瑞景板块位于北辰区与红桥区交界处，近几年北辰区经济发展势头良好，相应带动区域房地产市场走高。 瑞景与北辰中心区楼盘均以中档楼盘为主，并且其目标客户除满足周边居民，还面向全市推广。 随着瑞景居住区与 北辰中心区楼市的相互融合与影响进一步密切，天津的 “ 西北板块 ” 有望重新定义。 2020 年，北辰区计划商品房新开工面积为 69 万平方米，其中包括天津亿嘉合公司开发的位于北辰区宜兴埠镇的 30 万平米的项目，还有金润公司在北辰区延吉道北运河二期项目，建筑规模达 万平方米。 再加上北辰区现有的大通绿岛家园、长瀛 .御龙湾等高档项目，该区域楼市的辐射力度进一步加强。 由于房价上升导致居民购房向郊县市场转移，再加上地铁一号线将于 2020 年试运营，西北板块将成为天津又一个大型居住社区。 从目前来看，瑞景居住区与 北辰中心区由于主力客户群存在较大差别，并且天津市区居民对选择在城郊置业心存顾虑，瑞景与北辰楼市还处于各自为政状态。 但从长远来看，这两个区房地产市场存在较大互补优势。 随着城市经济发展，未来行政区域之间的限制趋弱，而相邻区域的经济互动和融合趋势则进一步强化，包括瑞景居住区以及北辰中心区在内的西北板块有望成为未来天津楼市的一大亮点。 第三部分 区域市场分析 一、区域环境简介 1. 项目位置 ： 本 文中所指区域 地处内环线以内，位于河东区新开路东侧、华昌道北侧。 2. 项目四至 ： 北侧 —— 规划的华越道（ 20M）； 南侧 —— 华昌大街（ 50M）； 西侧 —— 新开路（ 40M）； 东侧 —— 京山铁路及规划的东纵快速路。 退绿 ： 快速路 20M；华昌大街及新开路 10M；规划次干道 5M。 二、区域楼市分析 （一） 东 部区域房产开发 四 大价格提升因素 路网成熟，毗邻交通干道成为利好 津滨、京津塘高速 － 天津物流动脉。 天津连接华北的主要干道，华北地区经济大动脉。 天津滨海国际机场 华北地区的空港枢纽。 津滨轻轨 滨海新区与市区客运大动脉。 地铁二号线 通达全市的现代化交通工具：横贯西青、 南开、和平、河北、河东与东丽六大区，沿途连通曹庄、西南角、鼓楼、东南角等，在太阳城设专站，天津机场为终点。 产品创新，性价比高 今年天津河东区新盘的产品性价比得到很大提升。 如 万春美钻时代 、 城市之光 、 城市星座 、 第六大道 、 顺驰太阳城等，特别是位于 卫国道与贺兰路交口 的顺驰太阳城热得发烫，除了规划、产品方面是河东板块中独一无二的稀缺产品以外，在形象包装和宣传推广等方面也引起了业界和消费者的强烈关注。 开发用地减少，楼价渐涨，销售前景看好 由于存在以上诸多利好因素及国家经济发展渐渐步入新一轮经济高增长期、土地 政策进一步收紧、高收入人群渐渐增多、 东部 规划适宜居住的原因， 河东区 土地供应量逐年减少，受供求关系的影响，投资 河东区 房地产无疑能够保值、增值，是个最好的选择，所以 河东区及 本项目 新盘的销售前景非常看好。 天津市 东进战略 带来无限商机 未来市政配套设施的完善又将极大提升原有的地段价值和区域认知 ， 同时辐射空港物流、天津机场、天津软件园、开发区、保税区，政府战略东移的规划建设将给 本项目 带来更多的机会点。 距。