成都市房地产成都江南国际花园价格体系及销售节奏建议地产价格(编辑修改稿)

成都市房地产成都江南国际花园价格体系及销售节奏建议地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

们将城市山水公园、圣泉流云、银海嘉怡花园、兴隆城市花园的多层住房作为本案多层的参考价格。 1） 产品各评价因素分值 : 因素 位置 产品 品牌 交通 综合配套 远景规划 景观 外部环境 社区 户型 建筑规划 发展商品牌 分值 15 15 8 10 7 10 15 10 10 2)通过江南公司、天骜公司、业内人士的评分取样，具体分值如下： 得分 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 平均分 城市山水公园 75 74 69 69 74 66 69 62 71 64 67 69 圣泉流云 69 85 71 72 81 69 70 62 67 60 70 银海嘉怡园 78 79 74 75 83 74 76 68 79 80 71 76 兴隆城市花园 83 81 83 78 88 77 87 71 80 78 81 本项目多层 76 79 81 78 83 68 76 68 78 70 76 3）参考均价计算 修正后各相关楼盘价格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 为销售均价 PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2020 城市山水公园 圣泉流云 银海嘉怡花园 兴隆城市花园 本项目小高层 平均分 69 70 76 81 76 均价 PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝。 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 23 页 各相关楼盘权重取值为 Wi(考虑到与本项目的相似性及影响 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2020*45% =2246 评价权重的重点说明： 1）洋房选择可比楼盘权重说明： 珠江湾畔 兴隆城市花园洋房 贝地卢加诺 均价 2850 2600 2520 权重 50％ 30％ 20％ 权重说明 ① 该项目规划建设档次与本项目类比 ② 产品同样以退台洋房为主力产品，借此提升项目的档次与品味 ③ 同样以营造一个有独特社区文化、氛围的大社区为开发理念 ④ 开发商拥有良好的市场口碑效应 ⑤ 小河区已经是成熟的地产开发区域，客户对该区域的地产产品品质，一直有不错的口碑。 小河区拥有一群固定的客户群体。 ⑥ 该项目成本较低，价格上涨空间较大。 ① 兴隆城市花园沐风园洋房产品仅有 24 套，是这个社区少有的精品产品； ② 产品以大露台，大面积、低层吸引客户，得到好评； ③ 兴隆城市花园是过去四年里成都地产项目中的优良产品 ④ 在当时区域条件不成熟情况下，取得了不错的销售业绩。 ① 该项目营销推广中所营造的异国生活氛围，与本案类同。 ② 洋房产品本身与本案不存在可比性。 产品品质较本案较差 ③ 三桥板块地产正处于发展阶段，大盘、优盘不断推出，吸引了不少市民的眼球。 拥有一定的市场基础； ④ 是新推出的中高档次项目之一，其项目的成功推向市场，与其前期长时间营销工作的铺垫，有很大的关联性 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 23 页 这些可以看出， 珠江湾畔将是本项目最主要的竞争对手，将争夺相同的目标客户群体。 本案洋房产品价格 2787元 /平方米 2）联排别墅 选择可比楼盘权重说明： 仁恒别墅 泉天下 山水黔城 中天世纪新城 均价 5600 5200 4860 5300 权重 25％ 25％ 40％ 10％ 权重说明 ① 纯别墅的高档次社区 ② 优质产品 ③ 自然环境并不十分优越 ④ 所在区域相对比较成熟 ⑤ 开发商拥有较强的资金实力与开发经验 ⑥ 近期开盘销售的同质竞争产品之一 ①
纯别墅高档次社区 ②
优质产品 ③
拥有良好自然、环境 ④
所在区域相对比较成熟 ⑤
开发商拥有一定经验。 ⑥
近期开始认购的同质竞争产品之一 ① 项目产品类别丰富，高档产品居多，与本案定位思想较为一致 ② 项目处在小河区的主要交通干道旁，也是小河区的标志楼盘之一 ③ 项目拥有良好规划设计、景观设计、营销策划、物业管理等合作开发伙伴。 赢得公众较高的评价。 ④ 但项目开发周期过长，流失的客户相对较多。 ① 距离市区最近的单纯别墅项目。 地理位置独一无二。 也是本项目无法比拟的。 ② 以联排别墅为主导产品，对该类别墅的开发研究相对较专业。 ③ 开发商拥有丰富的开发经验与一批忠实的客户群体； 本案别墅均价 5214元 /平方米 3）电梯公寓 选择可比楼盘权重说明： 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 23 页 山水黔城 景怡苑 贝地卢加诺 均价 2780 2380 2600 权重 40％ 30％ 30％ 权重说明 ① 项目产 品类别丰富，高档产品居多，与本案的产品定位思想较为一致 ② 项目处在小河区的主要交通干道旁，也是小河区的标志楼盘之一 ③ 项目拥有良好的规划设计、景观设计、营销策划、物业管理等合作开发伙伴。 赢得公众较高的评价。 ④ 项目小高层、高层产品的设计具有一定的创新性与领导性 ① 同区域内，近期开盘销售的同类产品。 ② 较高品质的经济适用房。 大社区、多产品、全现房、好配套 ③ 地处成都一中旁的优越地理位置，受到“教育”配套的导向影响。 ④ 外商开发，资金实力雄厚。 ①
项目营销推广中营造的异国生活氛围，与本案类同。 ②
电梯公寓的户型设计带有超大露台 ；同时推出了 1户大面积＋ 1户小户型的人性户型 ③
宣传该区域的景观设计效仿星河湾的景观设计，赢得良好口碑 ④
三桥板块正处于发展阶段，大盘、优盘不断推出，吸引不少市民的眼球。 拥有一定的市场基础。 是新推出的中高档次项目之一，其项目的成功推向市场，与其前期长时间营销工作的铺垫，有很大的关联性 本案电梯公寓均价 2699元 /平方米 4）多层住宅 选择可比楼盘权重说明： 圣泉流云 城市山水公园 银海嘉怡花园 兴隆城市花园 均价 1998 1780 2400 2150 权重 10％ 10％ 35％ 45％ 权重说明 ① 新推出的次中心区的多层项目 ② 已空中超大露台做为项目的价格支撑点 ③ 所在区域正处于地产① 第三季度推出的大盘之一； ② 拥有良好的自然环境资源 ③ 较低价格吸引了不少客户 ④ 开发商的开发经验有限，但资金雄厚 ① 市区少有的多层项目 ② 地处成都市教育中心区域 ③ 距离金阳较近 ④ 未做推广，将一期销售完毕 ① 成熟的大型社区，产品得到了业内人士及客户的认可 ② 地处成都市近郊板块，达到市中心区域的时间距离相似。