成都市房地产兴禅诗项目初步市场研究报告53页(编辑修改稿)

成都市房地产兴禅诗项目初步市场研究报告53页(编辑修改稿)内容摘要：

市场监管。 严肃查处破坏市场秩序的违法违规行 为。 四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。 五是开展住房状况调查和需求预测工作。 成都市先后进行了各郊区 (市 )县人均住房面积普查、九城区人均 12 平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。 1）房地产开发投资规模日益增大 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从 1997 年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。 作为我市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨， 2020 年同比增长 ％，占固定资产投资的 31%，今年上半年房地产 投资所占比例持续增长（参见图 1）。 图 1：成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析 资料来源：成都统计局 土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。 2002 至 2020 年间，成都地价上涨 40%。 2020 年１－５月，在开 发投资完成额中，开发商支付的土地取得费用７４ .０６亿元，同比增长１５０ .１％，土地成本占投资完成额的比例为４４ .２７％，同比提高１３ .５２个百分点。 2）外来资金对房地产投资的影响越来越大。 成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。 根据 戴德梁行研究顾问部－北亚区 对多年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市场动态趋势进行分析可得知：自 1992 年华新国际进入成都房地产市场至 2020 年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为 53 家，入市资金已超过人民币 100 亿元。 第一、外来开发商的介入直接推动土地价 格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。 3）成都房地产市场供求关系趋于平衡 图 2：成都五城区房地产总体供应销售表 资料来源：成都市房管局 由上图可以看出，从 2020 年开始，在宏观调控等 各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。 2020年商品房的成交量同比增长 2％，增幅下降 10％。 另一方面，五城区商品房供应面积增长较快， 2020 年的供应同比增长 ％，增幅为2020 年的一倍。 成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 渐趋于平衡。 在 2020 年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为。 4）竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。 住宅市场 住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。 下图反映了 2002 年 2020 年上半年五城区住宅的供销走势。 2002 年 2020 年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在 2020 和 2020 年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。 2020 年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。 图 3：住宅市场供销售情况（ 2002 年 2020 年上半年） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 资料来源：成都房管局 在价格方面，住宅交易价格逐年攀升， 2020 年涨幅为近几年最大，进入 2020 年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。 图 4：住宅均价（ 2002 年 2020 年上半年） 资料来源：成都房管局 预测 ： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据近三年五城区的土地供应规模（ 20202020 年土地供应量分别为 、 和 万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 根据近三年 来购房者需求变化趋势，可以预测，未来 13 年内，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。 但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 ，但涨幅放缓。 根据近几年价格走势和目前市场需求，我们预测住宅价格将继续上涨。 但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。 甲级写字楼市场 由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，我们对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。 根据我们 Q2 季度做出 的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有 7 座，其中 5 座位于 CBD 区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦）， 2 座位于 SBD 区域内（威斯顿联 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 邦大厦和开行国际广场），总存量面积为 278， 995 平方米，平均租金为 元 /平方米 /月，空置为 ％。 IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。 下图显示了成都甲级写字楼 1998 年 2020年第二季度的租金变化情况。 可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。 图 5：甲级写字楼租金变化（ 1998 年 2020 年上半年） 资料来源：戴德梁行研究顾问部 由 19982020 年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况（图 6）可以看出，从 1998 年 2020 年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。 而 2020 年和 2020 年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的 三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。 图 6： 19982020 年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况 资料来源：戴德梁行研究顾问部 预测 ： 随着外来知名企 业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。 商业市场 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商业地产市场的需求从 2001 年开始明显地显现出来。 2020 年商业地产销售面积为 万平方米，同比上升 ％，销售金额同比增长 ％，被称为 成都商业地产年。 然而，进入 2020 年以后，过度的开发导致了供销比从 2020 年的 直接上涨到 ，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。 2020年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量 ， 2020 年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为 ％，销售面积同比下降 ％，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。 图 7： 20202020 年上半年商业用房供需情况分析 资料来源：成都房管局 在价格方面， 2020 年的 商业物业均价上涨了 个百分点，涨幅为近几年最大。 2020 年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 下降了 ％，下降幅度明显。 在经过一段时间的理性调整以后，2020 年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖（图 8）。 资料来源：成都房管局 预测 ： ，新的商业格局将逐渐形成。 《成都市商业网点发展规划》，成都市的主城区将形成 1个 CBD（中央商务区）， 6 大组团中心， 19 个区域商业中心（例如 :光华、红牌楼商业中心等）和 100 个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈 ―― 金沙片区）。 二手房市场 （商品房） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 下图为 20022020 年上半年五城区二手商品房成交比较。 由此可以看出二手房在 2020年和 2020年间成交量增加迅速，市场表现活跃。 由于 受到宏观调控等影响， 2020 年二手商品房增速明显放缓。 到 2020年上半年 4 月份，二手房市场悄然回暖。 但 5 月 6 月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。 7 月 8 月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。 目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。 图 9： 20022020 年上半年二手商品房成交情况 资料来源：成都房管局 预测 随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 小户型市场分析 需求市场特征 消费者的需求很大程度上会影响到市场供应的发展方向，及具体项目的定位，针对小户型购买客户的需求特征调查和分析，我们发现有如下特征： 1. 目前成都市小户型物业的消费群体构成特征 目前成都市小户型市场所针对的消费群主要是：投资型需求者、处于创业状态的中高收入年轻单身贵族、每年产生的大量新 婚青年、外地来蓉务工的白领阶层和处于求学状态的部分大学生。 通常，小户型物业都会有较为完善的配套设施，当家庭人口只有一个或两个时，这种小面积的住宅是适合的，但随着家庭人口的增加，小户型物业的功能更多的就转为了投资。 所以说，小户型物业本身并不是过渡型的产品，只是居住在里面的人是过渡变化的。 2. 年轻一族是小户型物业最重要的一支市场消费支撑力量 新一代的白领完全改变了传统的财富概念和人生概念，把握当下、享。