成都市各区域开盘模式选择分析报告房市分析(编辑修改稿)

成都市各区域开盘模式选择分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

引进的这种方式几年前便已被北京诸多项目使用，如今已有大量楼盘通过吸引会员加入扩大公司影响力，并有力促进项目销售。 而且越是实力雄厚的品牌开发商，对会员制越是青睐。 会员制在某种程度上已成为房地产立体推介网络中的重要一环，并衍生为一个市场平台，处于不同环节的商家均可通过该平台迅速找到合适买家。 例如，万科的 “ 万客会 ” 、中海的 “ 海都会 ” 、金地的 “ 金地会 ” 、招商的 “ 招商会 ” 、华侨城的 “ 侨城会 ” 、合生创展的 “ 合生会 ” 、华润置地 的 “ 置地会 ” 、复地的 “ 复地会 ” 、万达的 “ 万达会 ” 、花样年的 “ 花样会 ” 等等。 （一）、单纯会员制 单纯会员制是最早的客户资源管理模式之一。 单纯会员制的办理手续一般都比较简单，只需通过填写入会表即可办理会员卡。 办理此会员卡为免费，且属于非盈利性质的。 单纯会员制也分为两种：第一种为企业的会员制，第二种为单一楼盘的会员制。 企业的会员制，重在建立品牌忠诚度 在目前的楼市中，建立时间较长、相对比较活跃的 “ 会员制 ” 主要存在于有较高知名度与美誉度的大型房地产企业中，这些企业的共同特点是：开发楼盘体量较大、持续开发能力 较强、有一定的土地储备。 这些企业的 “ 会员制 ” 通常是在某一项目开发之初筹备建立，一方面通过有条件入会积累项目的目标客户，另一方面则在项目交付使用后，不断扩大会员人数，甚至让所有业主自动成为会员。 而所有会员享受 “ 房地产信息告知权、优先 /优惠购买房地产物业权，享受联盟商家消费折扣权 ” 等服务。 不仅如此，当一些企业再次进行楼盘开发时，所有 “ 会员 ” 不仅享受购房的优先权、优惠权，对于那些介绍新客户的 “ 会员 ” ，企业甚至会采用积分制的形式，对其购房给予更大的折扣。 “ 在一定程度上，会员卡就是客户识别卡，它不仅是培养客户企业忠 诚度的一种方法，也是企业打造品牌形象的必要手段。 ” 某项目的营销总监这样告诉记者：“ 在一些中高档项目中，许多业主有着极强的重复置业能力及极广的人脉关系，如果企业能够赢得他们的信任，就会为后续的开发销售打下良好的基础，而会员制无疑是将企业与业主紧密联系在一起的有效方法之一。 ” 成都目前一些品牌开发商已建立自己较为完善的客户体系 ,主要的一些客户会如下 : 单一楼盘的会员制，完成销售是目的 与品牌企业不同，虽然一些单一楼盘也会选择会员制，但通常只是为了吸引购房者，促进楼盘的销售。 这些楼盘通常选择在开盘之前，建立会员制，通过 “ 交纳 万元，享受优先购房权 ” 的宣传吸引犹豫不决的购房者。 一旦购房者签订购房合同，会员制也就完成其使命、自动解体，不再有任何 “ 功效 ”。 不可否认，许多楼盘通过 “ 会员制 ” 也实现了违规售房。 因为一些尚未取得销售许可证的楼盘，通过 “ 会员制 ” 的建立，不仅摸清了楼盘的市场反应，而且实现了变相炒作售房，更有甚者 ，有楼盘宣称 “ 只有会员才可购房 ” ，但却没有设置入会门槛，会员制也就形同虚设，成为销售的 “ 噱头 ”。 而一些 “ 入会 ” 的购房者认为 “ 反正购房也要付款，而且不买房也会退钱，先排个号也无妨。 ” 根据有关规定，开发商在未取得《商品房预售许可证》时不得以任何方式收取诚意金、订金或提前发售，而一些开发商正是通过 “ 会员制 ” 既实现了资金周转，也摸清了市场的方向，同时更对外营造了一种火爆的局面，为房价的上涨不断造势。 对于这类楼盘的会员制，购房者应理性对待，避免 “ 短视 ” 引起的各种风险。 （二）、与银行联合的会员制 合作多盈 与银行 联合的会员制是指房地产开发商与银行合作，联动双方客户资源的一种合作方式。 也是 “ 会员价值最大化 ” 的深化体现方式。 开发商与银行机构合作，一般以联名发卡的形式来运作。 房地产联名卡多是会员信用卡。 除了能够享受到开发商提供的各种附加服务，更可享受到普通信用卡的金融服务。 比如中国银行发行的 “ 长城 — 万科联名卡 ” ，就在卡中嵌入了智能卡芯片，可将其作为万科门禁系统的钥匙；可以代收物业管理费、家政服务费等多种生活用费；将成为万科业主的 VIP，在中行享有 “ 中银理财 ” 优惠服务，还可在中行与万科指定的特约商户享。