成都市天回山庄商住项目方案(编辑修改稿)

成都市天回山庄商住项目方案(编辑修改稿)内容摘要：

近的一座山 ，项目的制高点也是成都市绕城高速公路内海拔最高点。  项目自身规划布局大气紧凑、 87 栋豪宅一气呵成，气势不凡，加之私家花园的原有大格局、私家车库及游泳池的原有配比，大有改造空间和余地。 项目配套  项目 周边的配套齐全，大型医院、学校、商业街、休闲山庄、综合市场等等俱全。  项目即将打造的体育公园为项目自身配套提供了有力支持。 （二）：项目劣势分析（ W） 项目区位  天回镇位于成都市北门，北门在成都人心目中，与 西门或南门区域 相比尚不具备区位优势。 尤其是购买高端别墅的客户，区域观念更为明显。  项目 位处成都北部商圈， 周边大环境 以物流、建材、汽配商城为主 ， 缺乏高档次配套，天回山脚与川陕路上皆 有铁路横穿；且川陕路上大型货车居多，如遇火车经过 或大型货车调头，交通堵塞 严重。  项目周边临界较差，低档次的临街商铺、火车 噪音、北郊火葬场影响了项目整体品质。 项目历史  项目为 90 年代初建成的别墅项目，建 成后不久日趋衰败，长达数十年的光阴使得所建房屋损坏严重 ，建筑质量 也部分受到影响。 且由于项目长期缺乏人工维护，园林与小区道路等均受到了破坏。  当地大部分 人都知道该项目的历史， 这种对项目残存及固有的印象，在 项目经 过 包装重新推出市场后， 会一定程度影响到对 天回镇本地高端客户的吸引力。 建筑风格  该项目为欧式建筑风格，由于年代较久，其外立面设计与用材已明显落伍于潮流。 园林设计  该项目的园林设计缺乏亮点与档次感 ，仅以 植 物绿化 为主。  植物种类单一，缺乏丰富的植物搭配，没有景观的层次感和季节感。  园林设计中没 有规模较大的水景，水系原始缺乏设计。  小区道路的硬质铺装缺乏档次感。  园林设计中没有任何景观组团， 感觉非常杂乱。  园林 设计中缺乏细节，如垃圾桶、坐凳、 街灯等景观小品 缺乏。 项目规划  小区道路太窄，不利于车行通过；大多数通往车库的 道 路更窄。  小区没有实行人车分流，在安全性 能方面有 隐患； 同时 也降低了别墅项目的档次 感。  小区车库较少，没有达到 1： 1 的比例，对于别墅项目而言 是一个很大的缺陷。  小区内几乎没有可供停车的公共区 域。 户型设计  小区户型设计照搬国外风格，不太适合 绝 大多 数中国人对户型的观念 和使用习惯。  某些户型异型房较多，大大增加项目的销售难度。  普遍户型的浪费面积偏大，户型利用率低；且卫生间的分布和设计很不合理。  部分户型 房屋功能以及面积分配不太合理。 园 区配套  园区内部暂时无配套设施。 （三）：项目机会点分析（ O） 国家相关政策对别墅销售市场的有利支持使得项目具备相当的优势。 政府对北部新城的着力打造，以及北新干线等交通枢纽即将通车的利好消息，对于建立项目的区位优势作用巨大。 北部新城的大量土 地放量以及万科等地产大颚的进驻，使川陕 — 蜀龙片区的房价呈大幅攀升趋势。 项目为北门绕城公路以内唯一的纯别墅社区，唯一性优势凸现。 项目周边自然条件优越， 紧邻植物园和银杏园，非常适合居家休闲，并 可以大力利用 于宣传推广。 项目仅有 99 户 ，体量较小，便于消化。 与项目处于同一地点 的银杏园项目占地 1000 余亩， 系 金牛区政府及天回镇政府大力打造的居民安置项目，该项目一期别墅已经销售完毕，二期多层也 即将封顶。 银杏园项目的落成可以提升该区域的市场知名度及居住的氛围与 人气。 银杏园同时系 金牛区及当地政府 大力打造的休闲及观光旅游景点，周边有大量的农家乐设施及商业配套，因此天回山将会成为继东门幸福梅岭之后，第二个具有大规模效应 的 集中型休闲度假群落，对于聚集项目周边人气效果显著。 天回镇 周边商圈有众多大型商家，且靠近北门荷花池等商贸中心，有大量 具有别墅消费能力的客户群。 （四）：项目威胁分析（ T） 成都别墅市场竞争激烈， 虽然别墅用地禁批令已经实施，在售别墅选择余地仍然较大，一定程度上分流本项目 客户。 项目位于北门，在吸引非当地区域的客户上具有较大 难度。 与项目几乎处于同一区位的银杏园 项目的 联排 别墅 售价仅为 3500 元 /平方 米，其低端价格的定位对于项目造成一定的冲击。 北部新城的众多大型综合性楼盘所售别墅，由于开发商品牌、规模效应以及 区位的优势，对于高端客户的竞争力很强大。 政府出台的增加别墅类大户型二手房税收的政策一定程度上影响了项目销售。 小 结： 通过以上分析可以看出，项目自身具备了较好的自然资源，主要面临的问题是项目产品设计上的原始缺欠和由于时间久远所逐步呈现出的问题。 因此在这个项目的推广思路上应该着重放大项目所占有的自然资源优势以及周边日趋成熟的种种配套；同时大力打造项目的样板区 域，整改项目产品的不足并建造相关促销的工具，力争项目一经推出便能达到全新出世的轰动效应。 通过这两方面的努力和包装，并且在营销上把握节奏，把项目在合适的时间段高调地推向市场，同时配合相关公共活动造势以及产品信息的逐步发布，争取在短时间内制造较大的市场知名度及影响力，积累到理想的客户数量，在项目开盘后较一鼓作气将项目全部消化完毕，取得资金的快速回收。 三、项目整改建议 ：  体育公园 项目的 200 余亩体育公园公建用地一定要大力整改和打造，将其做成项目的形象展示区。 因为项目内部环境的整改和打 造受到现有建筑及规划 的制约，不可能有太大的施展余地；加之环境优势为该项目最大的卖点，所以必须在此投入大量成本， 把项目的包装做好。  大型高档会所 样板区里要建造项目的 大型高档会所（销售阶段充当售楼部），一个大的中央水景景观并配以若干景观组团或匹配项目欧式 建筑 风格的雕塑等；同 时希望能建造一个网球场、 一个儿童娱乐场所 和 其他运动设施，尽可能完善和丰富项目自身的配套设施。  景观迎宾大道 样板 区域 应 修建一条通往售楼部及项目 主入口 的景观 迎宾 大道 ，令人有曲径通 幽，回家之路是一种享受的感觉。 大道两旁的园林打 造应富有特色，在植物。